一、

有朋友问广泽上苑这个项目的升值潜力怎么样？

一个项目的升值前景更多取决于这个城市和片区的成长前景，项目本身的产品、物业及公司品牌虽然也在项目升值中确实占有一定作用，但是房子这个不动产的升值更多取决于片区的价值。

而且一个项目升值保值的能量更多是因为稀缺价值，这样才能有别于竞品，跑赢其他竞品。比如在长沙经常说的学位房、江景房等等，都是因为稀缺才使价格居于第一线。

小楼先说对于项目所处的片区，开福北或者叫金霞片区。

前一段时间开福区通过了支持金霞北申报成为长沙副中心的提案，意在将金霞北提质打造成长沙真正的北大门，加快这一片区的发展进程。

从流传出来的长沙2035规划中，有不同的版本，最多的据说要打造七个城市副中心，东南西北中一个都不落下。

长沙2019年的城市建成区面积大约在490平方公里上下，上海的建成区面积约为1400多平方公里（注：不同的统计数据会有出入，这里引用最常见的数据），大致相当于上海的1/3，上海目前也就规划了5个城市副中心。小楼认为不宜采用这个流传的7个副中心版本，一方面是长沙财力有限，根本难以支撑这么多中心的规划，不如将资金集中起来，重点发展一两个副中心才是，这样城市也能快速发展。

而且从原来长沙规划的河东河西各一个城市副中心，即梅溪湖和黄兴副中心的发展态势来看，还需要一段蛮长的时间要走，在这两个副中心都没有发展起来时，又去规划其他的副中心会更加难。

再说这些副中心主要是规划一些工业外迁后的补充服务业，说白了就是发展商业、写字楼，而这种业态需要集聚才能提高效率，搞太多副中心，到最后哪一个副中心都发展不起来。

举个例子，原来梅溪湖一期是城市岛附近是规划了所谓的CBD区域，这也是一个国际新城产业集聚的一个亮点，而当梅溪湖二期规划了长达3公里的超级中轴后，400多万方的商业写字楼体量，梅溪湖一期的CBD就名存实亡了，只能规划一些公寓卖卖了，跟原来CBD多引进一些公司总部的初衷就相差太远了。复盘一下原因，不就是因为在地铁2号线与6号线交汇处要建设长沙中心这样的写字楼群么，这么一搞，中心只能外移了。

从这个意义上说，在东西各自的副中心都未成形时，又去搞金霞副中心，实在是画蛇添足。

二、

一直以来都有南帝北丐的说法，长沙城北北二环至绕城高速这个可以定义为城市近郊的区域是长沙房价的塌方区。

同样绕城高速以内的区域在东、南、西各个区域发展都比北边好，这跟北边天然的局限性有关。

一是北边的发展动能就是依靠长沙港与火车北站组成的联运优势，因此在港口附近布置了大量的物流园以及仓库，在流传的2035长沙规划中，这个区域仍然定位是大临港，仓储、物流就是这个区域的命根子；

二是这个区域南侧被浏阳河、捞刀河分割，西侧被湘江分割，东侧和北侧被石长铁路分割，在地利上显然不如城东和城南，而且因为开福区前些年在二环内还有大量的可开发土地，没有必要与精力去发展这个区域；

三是一直说的1094地块原来如果提前几年建设，片区未必不可以形成一个区域中心，但是由于这块地规划了上万方的商业体量，片区根本没有人口来支撑这些商业，因此一拖再拖，已然失去了发展时机，虽然这两年这个地块已经调低了商业体量，减少了77万方的商业体量，重点发展住宅，这其实已经透露出这个片区已经不适合成为城市副中心了，更不要说要建设的长赣高铁就从地铁的北侧通过，这个地块的吸引力已经很弱了。去开福北各个楼盘参观，所有置业顾问跟你说的这个片区的商业配套就是这个地块，意思是这个地块一旦起来了，这个片区将会发生天翻地覆的变化，估计他们自己都不信。

当然开福北又不能不建设，从目前来看，这个片区的驱动力主要是TOD模式，就是以地铁1号北延线来带动这个片区的发展，这也是这个片区乏善可陈的亮点之一了。

另一个就是江景，如五矿万境潇湘卖的就是江景稀缺资源，而中欣楚天御府二期业主之所以维权，也是担心项目的三期会遮挡住自己江景。

其他项目如鸿邦国际城、旭辉湖山赋二期、保利堂悦、澳海新地块可能的稀缺价值就是刚需了。

三、

这个片区将来能不能发展起来，估计以后还是要看苏托垸。苏托垸从2012年就开始传要开发了，万达、融创都有接触，投资动辄就号称500亿元，但是快十年了，这个地方还是农田一片。

苏托垸的土地现在都储备在长沙轨交集团手中，估计是这地块是拿来偿还修地铁的投入的。这个区域难发展主要有几个方面的原因：

一个是这个区域是浏阳河、捞刀河的泄洪区，开发建设不能改变这个调节水位的功能；

二个是这个区域内耕地比较多，基本农田审批权限是比较高的，18亿亩农田红线是不可以碰的，目前实行的建设用地指标配置制度要求这些用地变更需要相应的农地指标进行置换；

三个是区域内迁拆安置也需要投入大笔资金，更不要说道路、桥梁、各种管网的投入也是以百亿计的，参考金茂投资建设梅溪湖，两年就投入了120亿元，负责操盘这一地块的长沙轨交集团一下子投入这么多钱，估计还得掂量一下。

其实这个片区比起所谓的南部新城来说，距离主城中心的距离肯定要近一些，当南部新城号称要建设长沙的雄安新区时，估计苏托垸歪歪嘴笑笑罢了。

小楼觉得单独依靠TOD模式来发展这个片区，只能是杯水车薪，这个片区的发展还是要上有亮点的公建大项目，也就是以AOD模式可能更有戏一些。

一直传闻长沙要申办全运会，小楼去年曾去西安参观了一下，西安要承办第十四届全运会，城市建设如火如荼，长沙借承办全运会提升城市影响力还是有必要的，而如传闻中湖南奥林匹克中心选址在望城大泽湖不如将奥体中心放在苏托垸这里，以这个与主城的距离可以有效加强奥体中心的后期使用率。

如果真把奥体中心放在这里，这整个板块就有了向心力，人口会持续导入，片区发展才有机会。