大江东、空港新城近年落地多项规划利好，成为约200-250万元预算，在城东片区的优选项。
空港新城虽不像大江东“万人摇”频出，但也具备低中签率属性。板块内高层、小高层产品目前仅南阳街道的德信阅杭单盘在售，项目每次开盘都引发千人竞抢，中签率均在10%以下。
还有哪个楼盘能缓解板块激烈的供需矛盾？
答案或许是位于靖江街道的融信空港澜天。
融信空港澜天计划9月首开，为现房销售，交房时间预计2020年年底或2021年年初。
可售房源为小高层（8F），均价超过阅杭高层，户型面积约100㎡起步，购买门槛对比阅杭有所拔高。
那么，融信空港澜天，能否成为焦躁购房情绪的有效安慰剂？
| PART 1 |
产品解读
融信空港澜天地块呈矩形，占地约4.85万方，容积率2，绿化率较低，只有26%，地块性质为商住用地。
住宅约67%为自持。自持部分位于东区，规划为4幢高层物业；可售部分位于西区，规划为7幢小高层（8F，3、7号楼部分单元为6-7F），约280套房源。
△融信空港澜天项目效果图
小高层区和高层自持区以一条南北向出入通道作为分隔线。
但需注意这条道路人车不分流，高层自持区的车行出入口、小高层区的东门人行出入口都在该条通道上。
△沙盘图
△实景图
高层自持区布置了中央大草坪、会客区和篮球场。小高层业主可从东门横穿过这条南北向出入通道，进入高层区使用这些配套。
下面我们着重来看小高层区的规划设计。
小高层区商业独立成栋，沿广场路一字排开，与住宅楼幢之间的间距约19米。
小高层区楼间距约30米；层高方面，一楼层高约3.15米，二楼及以上楼层层高约3.05米，楼幢高度约25米。
楼间距和楼幢高度比值超过1:1，采光条件优越。
约30米楼间距、约26%绿化率，再除去一楼户型花园占用的部分绿化面积，留给小高层区的公共景观面积并不宽裕。
小高层区内部景观带呈东西向分布，在南出入口到10号楼之间规划了一条南北纵向归家景观轴，由南向北依次布局会客廊架、水系和一方小型中央草坪。
△小高层区内部景观
△南北纵向归家景观轴
小高层区当前正进行景观施工布置。从现场来看，景观小品层次感强，草坪茂密，施工工艺较不错。
△小高层区园林实景
△小高层区园林实景
小高层区生活配套以会客廊架、儿童游玩设施为主，略显单薄。
但整个小区的配套不止如此。上文提到，融信空港澜天把中央大草坪、会客区和篮球场放在了高层自持区，小高层业主可前往高层自持区使用。
小高层楼幢外立面主材质真石漆，点缀少量石材和铝板。楼幢外立面已实景呈现。从现场可以看到，真石漆真石漆涂施工十分平整，建筑南立面窗墙比较高。
△小高层南立面实景
△小高层东侧立面实景
△小高层北侧立面实景
下图为小高层的北入户门厅。入户门厅空间及面积都不大，东侧墙上的立体装饰提升了门厅档次感。
△小高层入户门厅实景
楼幢内部为一梯两户设计，电梯朝东西双向开门，得房率约81%。
△电梯双开门设计
一楼规划为约116㎡户型，“3+1”室格局，4开间朝南，通透全明，南次卧带独立衣帽间，该衣帽间也可作储藏室；客厅开间约3.7米，书房则邻客厅而设，也可作为一体式的大横厅。
△约116㎡户型图
△一楼约116㎡户型客厅实景
一楼户型带一方约30-40㎡的花园。一楼下设地下室，地下室层高约2.9米，毛坯交付。
地下室与一楼户型之间不设内部楼梯，不确定地下室是否为一楼户型专属。
△一楼约116㎡户型花园实景
中间楼层为约110㎡户型，和约116㎡户型相比最大的不同在于南次卧不带独立衣帽间。
△约110㎡户型图
顶楼为约102㎡，三室两厅两卫格局，多了一个朝北露台，厨房冰箱位稍小。
△约102㎡户型图
项目精装标准暂未明确，目前样板房区正在施工中，预计7月中旬开放。
综合来看，空港澜天小高层优势在于宽绰楼间距、结合四开间朝南、高窗墙比的户型格局，能带来不错的室内空间居住体验。
其次，项目施工质量较好，这从上文所提到的景观、建筑立面施工上可见一斑。
| PART 2 |
板块、配套解读
融信空港澜天所在的靖江街道，属于临空经济示范区“一心一轴五区”总体规划中的“城市功能区（靖江）”。
临空产业发展、地铁轨交开通和靖江内部拥有腾笼换鸟的土地空间，推动靖江板块大盘走势向好。
临空示范区以萧山机场为核心展开布局现代仓储物流、杭州湾生物科技谷、航空公司杭州总部等现代产业。
近年临空产业持续做大，导入更多产业人口。
靖江借助与机场便捷高效的交通联系——当前依靠公交和免费接驳车，单程通勤仅10多分钟，未来地铁靖江站开通后，通勤距离缩短为一站地铁——自然能享受临空产业发展带来的人口外溢红利。
据了解，靖江居住人群中，部分来自机场上班族。融信空港澜天部分客户也来自机场上班族。
临空产业体系中的现代仓储物流布局在靖江的北面（伟老线以北）和西面（靖江路以西）。
物流车辆常从靖江中部的青六南路-靖江路（规划横一路）上穿过，这是附生在临空产业带来的人口导入利好上的弊端。
△靖江北面和西面布局物流仓储产业用地
△物流车辆驶过靖江路
靖江交通条件的质变同样能为区域带来发展机会。
地铁7号线和城市中轴快线交汇站点靖江站的开通，在加强靖江与机场的交通联系之余，更重要的意义是进一步消弭靖江的地理壁垒，把靖江纳入大杭州交通网络，打通其与钱江新城-钱江世纪城、萧山市北、城东等除机场外的更多城市核心板块的联系脉络，无疑能进一步促动靖江发展。
另外，靖江内部水系丰富，地形平坦，城中村用地多，为板块腾笼换鸟，革新城市面貌、提升居住品质留出发展空间。
因而靖江具备一定的成长性。
△靖江内部水系丰富
2019年年底，靖江单元规划出台，伟老线以南、靖江路以东区域被规划为城市综合功能片区。
地铁靖江站（横一路和永盛路交叉口）和其周边四宗商业地块定位公共服务中心，也是片区的商业、交通中心，目前率先成型的商业综合体为空港新天地。
△永盛路南商业地块现状
△永盛路北商业地块现状
从地铁靖江站、空港新天地南行，穿过靖江镇初中，步行约1.5公里后来到位于广场路上的融信空港澜天。
△靖江初中实景
融信空港澜天虽然不处于靖江规划核心，但周边约700米范围内，规划商业、学校、公园、等生活配套，未来将具备良好的生活便利度。
△融信空港澜天周边配套规划
融信空港澜北邻京明凤凰家园和靖江街道办事处；
△融信空港澜天北侧实景
东侧紧邻市政绿化带和新港路，隔新港路规划一所幼儿园（待建）、一宗医疗用地（待建）和东方航空杭州运营基地项目（待建），该项目内带部分商业。
△融信空港澜天东侧实景
△东方航空杭州运营基地效果图
项目西侧紧邻规划市政绿化河道景观（待建）、靖江中心幼儿园（已建）、规划靖江公园（待建）；
项目南侧规划了一宗商业用地（待建）和一所小学（待建）。
△融信空港澜天西侧、南侧实景
△融信空港澜天西侧，靖江中心幼儿园（已建成）实景
△靖江中心幼儿园西邻靖江公园（待建）现状
融信空港澜天交付后，早期周边配套规划可能尚未兑现，大概率暂需依靠空港新天地提供。
| PART 3 |
购买建议
△融信空港澜天沙盘
项目售楼处放风价格为精装约2.3万元/㎡。
融信空港澜天和位于南阳街道的德信阅杭、德信时代公馆同处临空经济示范区，或沿用德信阅杭的价格体系。
那么小高层8F精装均价应该为约2.25万元/㎡（德信阅杭高层精装约2.05万元/㎡乘以1.1），和售楼处放风价格大体接近。
约2.25万元/㎡的价格，结合楼盘的具体地段发展条件来看，在临空经济示范区新房市场中性价比优势并不明显；
结合靖江二手房高层成交单价2-2.3万元//㎡的情况看，项目小高层8F+现房+精装约2.25万元/㎡，使其具备小幅度价格优势，因此项目的短线投资属性稍显一般。
自住角度看，小高层8F+现房+精装约2.25万元/㎡，放在整个杭州新房市场中颇具性价比，因此融信空港澜天更适合自住购买。
中长线投资，也可考虑入手。
项目在杭州新房市场中具备“近地铁+低总价”的稀缺组合优势；
加上与杭州城市核心的便捷地铁通勤优势、靖江板块内部的成长发展空间、临空产业依托，四个利好因素叠加，融信空港澜天的也能作为中长线投资标的。刚需上车可以加以考虑，比较。
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡