很多人说炒房客炒高了房价，我想说的是，所有的人都对房价上涨产生了作用，但是今天我来重点讲一下炒房客是怎样炒作的，他们是否真的有无限的资金。记得还是在2015年的时候，那年房价上涨很慢，新闻也在报道关于炒房客被打击的消息，有的炒房客月还款高达20多万，说他们现在生活很辛苦，正在变卖房产，我想那些炒房客肯定不会把真实情况说出来的。那么炒房客到底是怎样操作的呢？今天简单介绍几种炒法。
第一种我起名叫空炒法。
这种炒法流行于2007-2013年期间，这段时期有一些房地产政策还不是很完善，这些人凭借胆子大钻了空子。每当房价要下跌或者开发商房子卖得慢的时候，这些人就出现了，基本上是和销售方签个合同，认购其中的几套房子，但是先不过户，因为那个时候还没有网签，认购了几套房子以后先交纳一部分定金，承诺在未来半年内或者3个月内付首付，然后就开始找中介或者找一些想要买房子的人来卖。有的人会问，这些人到期卖不掉房子怎么办？首先那个时候缴纳定金一般50万的房子缴纳个10万就是最多了，有很多甚至缴纳5万元定金就可以锁定一套房子3个月。另外一个情况是房子在开发到销售是由不同的企业来做的。例如一个开发商的名字为A，到一个城市开发房地产要重新注册一个公司B，为什么要注册B公司以后有机会再讲，这边文章暂时不展开讲。若干房屋建设公司C，在最开始的时候开发商自己不盖房子，全是委托当地建设公司建设。开发商盖好房子以后并不是自己来卖，而是委托D来卖。这就形成了总公司A谈项目，分公司B开发楼盘，建筑商C建设楼盘，销售商D销售房子。A搞定项目，银行*款贷**等，B为总包负责对接当地，分包项目，C为承包公司自己垫资盖房，D承诺多长时间可以卖掉多少套房子，到期卖不掉D自己买下来。这里面A和B是空手套白狼，C垫资自己干，D压力最大，因为房子卖不出去就是自己的了。所以这个时候他更愿意和炒房的合作，帮他卖房的人越多越好。炒房人卖不出去还可以没收定金，怎么样都不亏，这种特殊时期造就的这种空炒法。后来有了网签，然后销售商自己开始拿身份证*款贷**以及开发商自己成立物业销售公司都是后话了。
第二种炒法为佛系炒法
在空炒法盛行的那些年，还有一些人在兼职炒房，他们大多数都有自己的企业，工厂，最差的也是个好工作退休，手里有一定闲钱。那个时候最先有钱的就是温州人以及广东的一些人，家里现金几百万上千万的有很多，2011年的时候温州房子就3万多一平米，甚至有高达6万一平米的，这就导致卖掉温州一套房可以到其他城市的核心位置买2套3套，所以不管是做企业的，还是卖房来炒的开始全国各地的炒房，一买就是几栋楼，基本上都是买期房，等房子盖好了以后就直接翻倍卖出，那个年代的期房3000一平米，盖好以后的现房往往要5000元一平米，买个期房放个1年2年就会直接翻倍，这种等待房子自动涨价的炒作方法就是佛系炒法。当然温州后来民间借贷出事了，然后也就全军覆没了。
第三种炒作方法是借款炒法
这种炒房方式对金融稳定的影响是最大的。也是最不可控的。这种炒房方法炒房者往往资金不足，但是又想炒房，所以通过借首付的方法来购房，有的只留1年的还款资金。操作方法是例如房子100万，通过借款借来30万，20万缴纳首付以后剩下的钱用来缴纳税费以及第二年的房贷。到了第二年如果房价上涨直接卖出，如果上涨幅度小或者没有及时卖出，那么就把房子卖给自己人，通过高评高贷将100万的房子按照140万来交易给自己人，还掉借的20万和利息3万（一年利息15%），以及偿还*款贷**以及费用82万，再扣掉一年还贷5万元。这么多*款贷**出来接近30万。可以继续还*款贷**，直到房子涨到合理价位卖出去。这也是后来为了防止炒房推出什么5年限售，3年限售的原因。就是为了抑制左右倒手抬高房价。可以说是相当有针对性。
今天先讲到这，下篇文章接着讲。