论点：青岛的市内四区，是指市南、市北、李沧和崂山。为什么说这里没有投资价值，道理很简单，这四个地方是青岛楼市里，基数最高的地方，但同时最不值得投资、升值最慢跑不赢通胀，各项配套设施老化严重，甚至部分地方已经开始出现严重贬值的地方。
下面是正文：
我，“西海岸风水师”的一贯观点是，青岛市内四区的房子，除了少数彰显文化水准和社会地位的文艺建筑、豪宅以外（不能用钱衡量，如老市南德式建筑、东海路一线海景房、少数黄金位置临街商铺），出手购买请慎重。
说到这里，有些到现在还说着“红岛黄岛不是青岛”“千难万难不离崂山”——其实这两句话是我非常不欣赏的、感觉保守得有些过度甚至能挖个坑把自己跳进去的言论——的青岛市民、房产大V们，都表示不服：看看今年的行情，市区的房子跌价是最少的，市区也就跌10-20%，红岛、城阳很多房子能跌40-50%，不是市区房子最抗跌吗？所以还得买市内四区最稳妥……
甚至还有人冲上来：你就是个卖房子的……
这些杠鲸，给他一根竹杠，就能喷出整个地球……
对于这种说市内住房最稳妥的言论，我的表情是这样的：
道理很简单，除非是快进快出的炒房客，否则一般人，买房子都是长线持有，看发展，要看个十年八年，看楼市，哪有“一年趋势定乾坤”的说法？那些楼市大V、砖家所谓的说法——市区房子抗跌，从2019年这一年的情况来看，确实如此。但是如果把时间尺度放大些看看，譬如五年期，事情就变味了：
别的地方可能没有发言权，就说说“西海岸风水师”个人一直关注的隧道两边的行情。隧道北边的西镇片区以金茂湾为例，当时（2013-2014年）一期要价2.5万上下，隧道南边的金沙滩片区，以富源公馆或者海尔山海湾为例，当时一期要价7500上下。
在2018年楼市高点的时候，富源公馆最高曾经冲到过2.8万，而金茂湾无非也就是3.7万。2018年限购政策出台一年以后，我查了查现在二者的房价，金茂湾跌到3.3万，富源公馆跌到2.2万……
很明显，不考虑居住属性，纯指望投资赚钱的话，2013-2014年持币投资房产，如果选择西海岸金沙滩片区的富源公馆或者海尔山海湾，经历一涨一跌之后，5年收益率大约是300%，而投资市南区西镇片区的金茂湾，5年收益率只有大约135%。
毕竟是几百万的房产投资，300%和135%的收益率，这可不是一笔小数。
如果时间尺度再拉大一些，情况可能更夸张。还是以隧道两边的情况为例，2009年底，隧道还没有通车的时候，海韵嘉园的房子，每平米的价格是3000-4500元上下（别问我怎么知道的，我在八大关的老邻居那一年托关系以2900元的单价买了两套），而2019年底，这个小区的均价是1.72万元。
西镇呢？2009年的时候西镇老筒子楼价破万，现在十年过去了，西镇的均价是2.4万元……
2009年在西镇卖一套房可以在海韵嘉园换三套，现在尽管很多老西镇依然觉得西海岸不是青岛，但是卖了西镇的二居室，在海韵嘉园连个三居室都换不到，这就是事实。
砖家害人不浅，可见一斑。
所以别看最近一年房地产进入下跌区间的时候，传统市区房子抗跌是实话，但是那些大V、砖家话只说了一半，一年期抗跌的房子，放到十年期去看，更抗涨。就是这么回事。
对于青岛市到哪里买房这个话题，我已经在很多回答里，再三忠告很多保守的青岛人：市内四区不仅不值得有优越感，反而要有紧迫感，趁着某些大V忽悠的“市里房子抗跌”、“医疗教育最关键”、“红岛黄岛不是青岛”的言论还有市场，那些老旧的无电梯、无物业、无车位的筒子楼还有人接盘的时候，赶紧脱手。
换到哪里？城阳、西海岸。逃离市中心价格高昂、结构老旧的住宅的“城市贫民窟”，赶紧到城阳、西海岸的新盘、大盘投资落子，是上上策。
这么说是不是太夸张了？放着好好的市北、四方、浮山后不要，跑到城阳、黄岛去住……有没有搞错，难道真是给地产商打广告吗？
不，如果诸位经历过20年前青岛“东部大开发”（相信现在40岁以上的青岛市民，对这一段历史还应该历历在目），再回头看看现在的城阳、西海岸，看看“三湾三城”大规划，就应该明白：
我刚才那段话，一点都不夸张。
为什么会坚定的这样说呢？实际上迹象是很多的。
按照青岛“环湾发展”“三湾三城”的大规划，发展相对滞后的北岸城区、西岸城区注定是获得投资最多的地域，而此前相对发展成熟的东岸城区（传统青岛市内四区），发展将很有限。就像当年东部大开发之后曾经繁华的中山路一带再也不复当年盛况一样，
说起中山路，想起来老青岛的一个地名。下面这儿，谁能看出是哪里？正确的答案是：大窑沟附近的青岛人民市场，当年这里是青岛最繁盛的商业区。逛市场三路还是上世纪80年代很多青岛老市民的休闲去处。我还是个孩子的时候，曾经被父母抱着来这里买过土产品，对这里的繁华，多少有些碎片化的记忆。
但是随着90年代的“东部大开发”如火如荼的进行，这里的生意一落千丈，90年代末就已经消失不见。当年大窑沟附近繁华兴旺，摩肩接踵的青岛人民市场的盛况，现在只能在“市场一路””市场三路”这些路名里依稀回忆了。
市场三路的“市场”早已无影无踪。附近其它的商业区也好不到哪里去。最典型的例子就是很著名的团岛早市。
如果去这里实地踩点的话，不难发现，放眼望去，全是一片白发苍苍，六七十岁的老大爷、老大妈拖着小车买菜买粮，和商贩讨价还价，好不容易见到几个年轻人，去问问可能大部分是摊主或者是送货员。“西镇养老院”的视觉冲击力那是相当的明显。
说得戏谑一些，经过团岛早市附近的一些公交车，譬如说21路、25路、215路、尤其是220路，几乎每一个人上车的时候的画风都是这样的：
不要觉得夸张，实地拍摄就是下图这个样子：
放眼一看，一片银发，如此老气横秋之下，西镇、团岛一带的发展前景可想而知。而且这种情况在青岛市不光出现在团岛，市北大庙山附近、四方长途站附近、海云庵市场附近、沧口公园附近……很多社区都是这个样子的。
一个城市、一个社区，如果出现了老龄化现象，就意味着年轻人“用脚投票”离开了这个地方。换言之，意味着出现了人口流失。越严重的老龄化，就意味着越严重的人口流失。
这就是很多青岛老市民觉得“周围的人越来越少”、"街上一到天黑都没什么人"、"我的许多朋友都离开青岛了"、"偌大一个青岛怎么连个夜生活都没有"的感受是一致的。
人都走了，就剩下些到了晚上连电灯都舍不得开的大爷大妈，那还夜生活个毛线……
但是问题是，从大数据上来看，似乎有点不太对。
放眼全国，青岛是响当当的人口流入大市，人口流入率16%，每年净涌入的人口以十万计，刚才却说青岛市出现了人口流失，那这些流入的人都去哪里了？
仔细捋捋会发现，2010年之前进入青岛的70后、80后，主要的落脚点是“东部大开发”后新兴的浮山后、李沧板块。而2010年之后进入青岛的80后、85后主要的落脚点是东李、北李村、南城阳， 至于2015年之后进入青岛的85后、90后，西海岸、城阳、红岛甚至即墨、胶州才是他们的落脚点。
在很多老青岛悲哀的感觉青岛没有夜生活，街上的人一年比一年更少的时候，到了西海岸积米崖一带的新兴商圈，或者城阳长城路、春阳路一带的新兴商圈逛逛，会发现，这些建成不过四五年的商圈，活力四射，热闹的程度令人咋舌。
2019年10月某日，某个工作日下午拍摄的西海岸海上嘉年华商场，很明显，这个人流密度不是青岛市区大多数商场能比的。当然，放眼看去，除了一位抱孙女的奶奶以外，大部分人都是宝爸宝妈和年轻的小情侣。这种活力，和刚才提到西镇、团岛一带已经沦为“养老大院”的诸多社区，形成了鲜明的对比。
年轻人多的地方才有活力，年轻人涌入的地方才意味着市场。刚才已经分析得很清楚了，青岛市市内四区出现人口流出，老龄化，而城阳、西海岸等地大量的涌入年轻人口
为什么会这样？我们看北京地图、上海地图、成都地图，会发现这些城市都是由一个点向外辐射，一环一环发展出来的。
然而青岛这个点在哪里？也就是青岛的绝对市中心在哪里？不好意思，这个点找不到。
有人说五四广场是青岛的市中心，然而老青岛人都知道，90年代东部大开发之前，“湛山、延安三路以东都是村”，五四广场是1996年在一片烂泥滩上开始兴建，迄今也就是20多年的历史，市政府在很多青岛70后、80后的记忆里还是菜地。当时很多保守的青岛老市民要是分房分到了五四广场、麦岛周边，那是哭着嚎着、托关系找门路，宁可住房面积小一半，也得搬回老四方、老沧口居住……
想想这些人当年的所作所为，再想想现在五四广场、香港中路、麦岛附近的房价，嗯……
既然没有一个明确的市中心，所以青岛的发展会出现很明显的区域化、跳跃化，“板块轮替”的特点：
在现有的城区边上开一块地，开展建设，引入人口。
这块地建设完毕，搞定了，那么再换一块地，继续建设，继续引入人口……
至于原来的城区怎么样，Who Care？反正市中心我说哪里就是哪里，原来的城区我就假装它不是市中心，自生自灭，就让它凉凉好了……
新的板块建成，人口、商圈顺势涌入，这时候旧的板块会逐渐老化、凉掉，甚至新的板块要从旧的板块“吸血”、拉走年轻人，是青岛发展的必然归宿。当年的中山路老城区就是这么在东部大开发的进程中逐渐衰落，现在“三湾三城”规划一出，逐渐衰落的，很明显是现在的整个青岛市内四区。
新的板块是城阳、西海岸，而老板块是传统的市内四区，这就是我文章中一开始提到的，尽早逃离已经成为“养老大院”的青岛市内四区，尽快换到政策、利好纷纷落地的城阳、西海岸居住的关键之所在。
旧板块实际上只适合情怀，很多老青岛说什么市南德式建筑、沧口大滑梯、市北大庙山，怀念当年市场三路的盛况，但是现在居住在李村、浮山后的80后和进入西海岸、城阳生活的90后们，这种情怀都是没有的，跟他们讲这些也是没用的。
如果单纯是情怀问题还好说，关键是市内四区的很多房子，很多都是上世纪改革开放之初、或者80-90年代兴建的。随着时代的发展，这些楼房都已经渐渐不能适应居住的要求。
不光人老，房子也会老……
这些住宅，很多没电梯、没物业、没车位，户型奇葩，楼道里杂物乱糟糟，更夸张的是，厕所才2-3平米，洗澡要脚踏黄河两岸，解手还得蹲坑……
在老市北、老四方、老西镇，这种房子，居然要价2-3万，对于绝大多数年轻人，临时短租还可以，让他们购买的话，纵使离着医院、学校更近，他们也是提不起任何兴趣的……
说到这里，我发现这时候有人是这么回复我的：
对于这种言论，我的表情是：
实际上，论经济腹地，论产业集群，论就业机会，青岛最差的区域是哪里？你没看错，市内四区。
如果不能理解的话，那就这样问一下：
青岛存在的意义是什么？青岛是因为什么发展起来的？为什么青岛会成为大城市？
道理很简单，港口啊。
那青岛市的港口在哪里？西海岸前湾港、西海岸董家口矿石码头，这两个地方承载了青岛几乎全部的吞吐量。
再追问一句：把货物从西海岸港口卸下来，送到哪里去加工？西海岸出口加工区、即墨汽车产业园、即墨服装批发城……
实际上，青岛引以为傲的品牌，像海尔、海信、澳柯玛、双星……这些企业的生产基地，早就已经迁到西海岸去好多年了，市内四区只剩一个办公大楼，少量行政人员。还有大炼油和丽东化工在辛安、钢厂、碱厂、海晶化工厂、双星轮胎厂都在董家口，前湾港周围有大量的场站、物流中心配套设施……
反观市内四区，在香港路写字楼里走一遭，会发现大部分都是些货代、船代、进出口、报关公司，一句话，青岛市区实际上是给西海岸、城阳在打工。
而问题是，居民楼会变老旧，写字楼也会，很多香港路上建成于上世纪90年代盖的老旧写字楼因为租金上涨、缺乏车位、电梯年久失修等问题，里面的公司老总也在谋划把企业搬到西海岸或者城阳去！
说到这里，很多保守的青岛老市民觉得，西海岸新区或者城阳就是个大楼市，没有实体经济，很多人买西海岸、城阳只不过是"买不起市内四区"、"每天从城阳坐374赶到香港路来上班"的下策的时候，仔细分析一下，会发现，青岛的实体经济、实体企业，都在西海岸、城阳（及周边），相反，青岛市内四区才是真正的没有实体经济、只靠卖楼生活的地域……
所以，在很多人在观念上还觉得青岛上班的方向是从早上从四面八方向香港中路CBD集中、晚上从香港中路到四面八方的时候，因为没有实体经济，青岛市内的通勤现状实际上是这样的：
早上堵车的方向是市区到城阳：
晚上从城阳到市区的方向堵车：
从图上明显看出，早上7:55分，大家赶路的方向是南向北，从市区忙着去城阳上班：
至于晚上下了班，从西海岸过隧道，回青岛市生活的车辆排起了长队，从青岛往西海岸的方向却空荡荡：
很明显，相比市区，城阳才是青岛主要的就业机会所在地和实业聚集地。至于市区，和我们之前调侃的"养老大院"的定位一样——论实业，市内四区早已经空心大萝卜，甚至无力支撑市民就业。市内四区的居民想要就业，需要到城阳、西海岸的实体经济聚集地，寻找工作机会。
在青岛市区花大价钱买房，反而要跑到房价低廉的城阳、西海岸去就业，这不啻为一种笑话。
说完实业，我再从旅游的角度，给那些心心念念念叨“红岛黄岛不是青岛”、千难万难不离崂山“的大V、砖家们一记重锤。
这是某大V 2019年1月6日的回答：
然而这位大V话音刚落，2019年夏天，红树林酒店附近城市阳台的游客盛况，就是这样的：
甚至这样的：
为什么打脸来得这么快，道理很简单：不仅人会变老，住宅、写字楼会老化，沙滩浴场更衣室也会老化。
青岛最大的沙滩、新建的更衣室，都在西海岸（金沙滩、银沙滩、城市阳台），市区传统海水浴场，如一浴、二浴、六浴，虽然名声在外，但是沙滩面积小、设施老旧，道路狭窄、人多拥挤……
而90%的游客，来青岛的目的是度假，洗个海澡 、吃个海鲜，享受沙滩阳光。什么教堂、栈桥、劈柴院、五四广场这样的景点，大部分游客一生去一次足矣，不会去再去第二次，夏天顶着大太阳爬崂山更是不明智的举动。但是相比之下洗海澡、享受沙滩浴场倒是可以年年来享受。
这就是为什么2019年夏天很多市民觉得"前海一线的游客少了""路不那么堵了"的真实原因——只要西海岸配套搞好，大部分游客下了火车，直奔东方影都、城市阳台是必然的选择——青岛市区是什么鬼？就凭那些只有西海岸三分之一甚至五分之一大的浴场、老掉牙的更衣室，对外地游客的吸引力，肯定是不够的。
如果觉得西海岸仅仅是旅游旺季才会这样，那么看看前几天西海岸永旺梦乐城商场开业，积米崖附近大堵车的情况，可能很多人还历历在目。
同样是耐克、阿迪等体育用品打折商店，青岛市区的华联商厦、三百惠等等，门可罗雀，而文章一开始提到的海上嘉年华奥特莱斯广场在国庆期间，排队结账的画风是这样的：
如果在凌致服装、博滔体育这些代理商工作的话，会毫不犹豫的指出，嘉年华这个奥特莱斯商场的销量，接近甚至超过青岛市内四区所有商场的销量总和。
对，没错，人会变老，住宅、写字楼会变老、沙滩更衣室会变老、商场商圈也不能逃脱老去的宿命。
这时候，文章的论点，为什么青岛市内四区的房产是坑，不要碰，其实已经讲得很清楚了。
不过，这时候，我低估了有些保守市民坚定的“宁要东岸一张床、不要西岸一套房”的决心。
有人居然是这么反驳我的：
我想说，看完下面三张图，会觉得，这时候居然还考虑学校是什么鬼思维？
如果看不懂风水格局的话，看看这段解释：
但是：
八大关和麦岛的房价都已经超过了10万每平方，而灵山卫这个已经通了一条地铁已经开修第二条地铁的很有“富人区”迹象的“阳地”，房价在沿海地域无非是2万左右。
相比位于推开窗户一堵大山的“阴地”、建筑无非是高层、多层，配套无非是超市、菜市场、健身房，地铁还有3年才能通车、房价却动辄高达三四万的市北区浮山后板块，这时候我想说一句的是：
都说得这么明白了，你还在考虑学校是什么鬼？？？难道真是贫穷限制了这些人想象力吗？？？
稍微算一笔账就明白，在灵山卫买150平米的“座山观海”、“前门沙滩后门地铁”的房子，需要300万左右。而在浮山后买同样150平米的“推开窗户一堵大山”“除了菜市场啥配套都没有”的房子，需要600万。二者差距300万。
这还是全款的差距，如果是首付30%并*款贷**的话，结论是这样的：首付差距90万（一辆宝马740或者两辆宝马530）,20年还清的话，月供差距1.5万……
在300万现金，或者一辆宝马740和每个月1.5万月供的差距之下，纠结学区和医院有意义吗？
有钱能使鬼推磨，钱能解决的问题从来都不是问题。每个月1.5万用来砸教育，孩子全套课程的私教绰绰有余。而给全家买医疗保险的费用更是零头，真正亲人大病来临，到北京上海最好的医院边上租间房子才多少钱？用利息就够了……
再退一万步说，浮山后片区的教育水平，在青岛市各区能排名前列吗？
故而结论是明确的：在青岛买房，一定要进西海岸新区、城阳区这些人口能流入的地方。市内四区那些已经成为“养老大院”的筒子楼已经人老楼衰，千万别碰不再赘述，而十几年前建成的浮山后、李村一带，看似配套不错，但目前正值壮年期，价格高昂，楼市性价比实际上很低，砸锅卖铁去买，实际上把省下来的钱投入其它领域才是正道。
所以，这些人的逻辑，我表示，根本无法理解。也难怪一些根本不是学区的学区房能炒成如此天价……
所以对于青岛市内四区的楼市，我的观点是这样的：趁着还有人相信那些大V"青岛最保值的区域是市区"的说法还有人信，还能找到接盘侠，市内四区那些没电梯、没物业、没车位的老旧筒子楼，赶紧脱手，越快越好。在未来可以看到的一段时间内，只有年轻人大量进入的西海岸、城阳才是青岛的未来。
所以，正确的做法就是，买自己的西海岸和城阳，让那些保守的老青岛们，继续吼着“红岛黄岛不是青岛”、“千难万难不离崂山”，继续拖着小车到菜市场买菜、上公交车打老年卡，在老西镇和老四方的养老大院里继续坐井观天吧……
