2019年*安泰**楼市表现抢眼，房价经过今年1月份和2月份的回调，从3月份开始已经连续上涨4个月。目前*安泰**均价过万（10888元/平），房价已经超过烟台（9999元/平），位列青岛（18054元/平）、济南（17425元/平）之后，排在全省第三位。近几个月以来，省内大部分城市包括济南、青岛、烟台等城市都进入回调盘整周期，*安泰**却保持了几个月连续上涨的势头，那么房价上涨背后的原因是什么，和大家分享下我的观察与思考。

第一，2019年*安泰**从四线城市升级为三线城市，*安泰**进步了。

根据第一财经发布的2019城市商业魅力排行中，*安泰**从2019年的四线城市升级为三线城市，在70个三线城市中，位列67位，比2018年前进了5个名次。城市商业魅力排行主要是按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人*活口**跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度指数来评估337个中国地级及以上城市。*安泰**在本年度的城市商业聚集度、人*活口**跃度就未来可塑性等方面都有提升。

第二，*安泰**经济增长与居民收入均位列全省中游水平，和位居前三的房价对比，居民收入和房价之间出现倒挂。

2018年，*安泰**经济总量继续呈增长态势，2018年GDP总量为3651.5亿元，位列全省第9位。GDP增速为5.7%，增速逐渐下滑，经济增长压力加大。*安泰**三次产业结构比为7.8：44.2：48.0，产业结构优化明显，三产占主导优势，旅游业发展对三产贡献较大。*安泰**居民人均可支配收入27389元，比上年增长8.5%，全省排第9名。居民收入和房价出现明显倒挂。

第三，近几年大规模棚改提前释放和刺激了购房需求，去库存效果明显。

2017全市改造棚户区34039套，基本建成13053套；2018开工棚改项目57569套，基本建成21456套； 2019棚改计划大幅度减量，但是*安泰**仍然还有13396套的开工计划任务和8763套的基本建成计划以及1300套的补贴计划。近几年的大规模棚改和货币化补贴，释放了大量的购房需求，同时刺激了楼市的火爆。

另外，近年来*安泰**楼市去库存非常明显。2017年商品房待售面积158万平方米，同比下降 1.2%。其中，商品住宅待售面积103.9万平方米，同比下降8.7%。2018年末，商品房待售面积111万平方米，比上年末下降 29.8%。其中，商品住宅待售面积78.8万平方米，下降24.1%，去库存效果非常明显。

第四，稳步推进的城镇化和人口市民化。*安泰**市域范围内富裕起来的市民入城购房人口明显增加，成为*安泰**城镇购房的主要购买力之一。

人口规模基本稳定。近三年全市常住人口总量从2016年的563.74万人到2018年的564.0万人，人口基本维持稳定。

城镇化水平稳步提高，城镇化水平明显高于全省平均水平。*安泰**城镇化水平从2016年的59.06%提升到2017年的60.63%和2018年的61.87%，平均每年提升1.4个百分点。2018年城镇化水平高于全省平均水平0.69个百分点。2018年全市实现17万农业转移人口市民化。

受城镇化影响，城镇人口增加较快。2018年城镇人口348.95万人，增长1.9%。2017年城镇人口342.3万人，增长2.8%。伴随着城镇人口的集聚，很多进城生活的人在县城和*安泰**城区购房，增加了楼市购房需求。

第五，“国泰民安“的文化吸引力，增加了*安泰**的文化厚度和可持续发展的文化魅力。

泰山是我国山岳文化的标志性代表，泰山也是华北平原东部第一高峰，地处鲁中山区的绿心，区域生态地位突出，具有较高的生态保护价值。泰山还具有“国泰民安”、“厚德载物”、人民群众向往美好生活的祈愿文化， “自强不息”、“责任担当”和民族复兴的进取文化，以及“天人合一”、“开放包容”、构建人类命运共同体的大同文化。*安泰**具备自然的山水格局，自古以来就是人居环境的典范，泰山也是具有国际影响力的旅游胜地。

因此“国泰民安”的厚重文化成为*安泰**具有国际影响力的文化标签，也成为很多信奉祈愿文化的人心目中理想的养生福地。当然这其中也不乏外地投资客，成为*安泰**楼市购买力的外部推动力，这也是*安泰**楼市持续升温的重要原因之一。

第六，*安泰**规划建设山水宜居城市和国际旅游胜地，未来预期看好。

*安泰**编制《城乡一体空间发展战略规划》，规划立足于*安泰**“生态和文化”两大核心优势，并落实到空间规划体系，规划充分凸显“泰山世界文化遗产价值和国泰民安精神内涵”，体现了文化自信。

*安泰**规划定位为“国泰民安象征、绿色生态高地、国际旅游胜地和山水宜居典范”，规划突破行政区域因素，战略性的提出了构建“四山、四水、四城”的中华文化枢轴。也就是以泰山为中心，济南、*安泰**、曲阜共建一条文化内容丰富、文化地位重要、文化联系密切的中华文化枢轴。这条文化枢轴不仅很好的保护泰山的文化遗产资源和自然遗产资源，同时协调济宁和济南的文化发展空间，延续*安泰**千年发展文脉和弘扬泰山文化精神、彰显民族文化自信。

因此，*安泰**楼市的持续升温和房价上涨，有*安泰**经济社会的进步因素；有人们对*安泰**未来发展战略的美好预期因素；有城镇化推进和市民化进城购房的因素；也不排除外地投资客的投机和炒房行为因素。我们希望通过看到楼市升温的背后，对*安泰**的发展以及*安泰**的房地产市场发展有更加理性的认识，更希望房价早日回归理性区间，楼市得以更健康的发展。

*安泰**已经明确提出了建设山水宜居典范城市和国际旅游胜地的美好构想，在宜居城市的道路上，*安泰**还有很多工作要做。比如环境治理问题，*安泰**的空气污染指数一直处在全国重点监控城市的比较靠后的位置。我想，中长期看，承载着泰山精神和国泰民安文化的*安泰**，山水宜居的理想家园一定会实现，但是需要大家共同的努力，任重而道远。