解答密探网友近期在小探答疑栏目提出的一些买房难题。
近期小探收到的问题集锦（11.12-11.16）
lljing1018问：
20万的首付能买南宁哪个楼盘的房子？
小探答：20万首付的购买力目前在南宁还是有余地的，首先要确定的是你要买什么类型的产品？如果是40-70㎡的小户型、公寓、loft等低总价的产品，那么20万的首付完全可以按照你中意的区域挑，且最近南宁楼市公寓产品的首付分期活动也很多，如天誉城LOFT首付3万起、光明时光集LOFT毛坯7字头起（产权70年）、联发派公寓首付8万起、云星时代广场公寓首期款8万起、...都是地段不错的公寓可以了解下。
但如果你要买的是80-100㎡小三房住宅产品，可以看下近期性价比较高的楼盘，江南商业体融晟海悦城附近的建发玺院首付12万起、金源一品江山首付12万起、兴宁大唐果首付12万起、保利领秀前城，首付10万起（分期）...年底首付分期的楼盘较多，可以对比看下。以下是我们根据近期楼市情况做的首付金字塔——《三十万首付，当下买房能买哪？》
当下，20万首付的购买力还是比较多的，特别是小户型，可以根据自己的其他需求好好挑选。
南宁首付金字塔
南宁首付楼盘统计
容TAO问：大唐盛世这个楼盘怎么样？从交通、教育、医疗等配套看分析,1万元一平方米的价格是否偏高了？
小探答：个人觉得虽然大唐盛世整体品质不错，但从地段来说，一万的均价确实有些高了，龙岗板块目前没有地铁经过，个人更看好江湾路龙华路新邕路一带的发展,也就是万科、蓝光、龙光所在的青山大桥桥头的片区。
（完整地图私聊小探微信nnmt010）
陆大帅问：西乡塘区的楼盘值得买吗？感觉其他地区房价更贵？/联发西棠春晓这楼盘怎么样？/鹏飞路，罗文大道附近的楼盘有什么推荐的吗？
小探答:西乡塘的楼盘建议买靠近地铁的楼盘，因此个人觉得联发西棠春晓位置还可以，如果是鹏飞路、罗文大道附近，新盘荣和邕江华府也可也以看下，江景+地铁，这个盘的位置还是不错的。
经过现场实地考察和综合评定，个人觉得这个盘是适合在西城工作生活的购房者考虑，价格合适，开发商品质也有保证，路网发达，清幽宜居，买来住是没有毛病的，但从投资的升值空间来看，除了地铁沿线盘之外，其他配套还未达到令项目升值的成熟度，对于西城这个片区的投资潜力，还是保留保守的态度，建议投资客谨慎考虑。
农邱问：南宁银兴小区从保值角度来看是否合适入手？
小探答：首先说明小探主要研究南宁的新房市场，对于二手房市场了解不太深入，只能从该楼盘的地段价值为你做简单解答。首先看得出来这个小区的地段相当不错，两座大桥桃源桥。北大桥离小区不远，开车很快能到市中心。地铁2号线南宁剧场站400米左右的距离，周边学区是江南小学+十中都非常近，旁边华润刚拿下西园饭店项目，个人觉得未来这个区域还有升值空间，就看你是入手的单价是多少了，详细分析也可以找小探私聊。
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周生问：近期开盘想入手光明城市，又想等紫金城住宅又怕抢不到？
小探答：光明城市本周六开盘，毛坯入市，9字头起，均价10000-11000元/㎡，地段和品质小探个人都比较看好，也和不少购房者推了这个项目，当下入手五象湖旁的一套毛坯房，是高性价比的选择。至于你说是否建议等紫金城的住宅，个人觉得房价和政策随时都在变，紫金城目前推商业性质的天地楼，住宅房源还没有具体确定何时推出，建议买光明城市更好。
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吴嘉旋问：请问五象大唐果和龙光玖誉湖，檀府印象对比？
小探答：三者的位置差不多。首先，楼盘体量对比，檀府206亩>龙光180亩>大唐果35.7亩；地铁口距离龙光最近，大唐果次之，檀府略远；品牌对比，个人对龙光更有好感，檀府和大唐果都是大唐的产品，龙光的装修可能会更好；学校是檀府自带公立小学更方便，龙光在其旁边估计也会享受公立小学配套，大唐果较远学区不确定，周边有良庆小学和初中。
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综上，在价格差不多的前提下，小探建议买龙光玖誉湖各方面性价比更高些。
梁先生问：因为计划买房，网上备案的价格和实际购买的价格有没有差别，有差别的话会差多少？
小探答：按照一房一价的原则规定，应该是没有差别的，但是目前楼市部分楼盘有外收，高于备案价的部分被当做指标费一次性付清。按照南宁今年的指标费标准大概几万到几十万都出现过，但不过年底楼市遇冷，大部分楼盘指标费都有所降低或消失了。
xia076337问：有没有好的loft公寓推荐自住产权70年，最后首付10万左右？
小探答：一般loft公寓以50年商业产权的居多，目前小探了解到南宁产权70年的公寓，又是loft的，有光明时光集，毛坯是7字头起，性价比较高，周边配套也已成熟，临近地铁3号线、5号线地铁口，性价比高，向你推荐这个楼盘。
梁慧红问：我买了一套3房92平已经签了合同交首付款，还没有*款贷**，可以换成同小区的4房112平的么？
小探答：只能退房重新买，找开发商协商。
韦森问：想了解一下江南区沙井这边天健西班牙小镇这个盘的发展前景？
小探答：天健西班牙小镇户型好，小区居住的舒适感不错，户型层高均为3.1米，南宁市场上层高最高的项目。可轨道交通方面，与5号线地铁口距离较远，发展还需要再等待时日，周边商业靠华南城和海悦城带动，但是目前交通不便利，商业氛围整体较落后。
刘唱问：新希望大唐锦悦青山，这个项目在房管局的备案名字是新希望锦官阁。想请问这样是被法律允许的吗？如果买这个小区靠谱吗？小探对这个小区有什么评价呢？
小探答：一般允许存在楼盘备案名和推广名不同的情况，这个一般不会有问题，南宁很多楼盘的备案名和推广名都不一样。
个人对这个小区的评价是，除了学区普通（新兴民族学校），距离地铁口3号线青山站大约700米直线距离，其他配套都比较优质。如果有不错的价格，可以考虑的入手，学区部分可能就要将就下。
郑。。问：小探的小区测评都看过，对檀府印象，五象大唐果，这两个盘的另外观点，现在是不是最好的上车时间？
小探答：小探对这两个盘的另外观点是更建议大家买体量大的楼盘，小区公共部分的配套 如园林水系等也会为项目加分，体量大的小区公共部分做的更加足。
梁媛问：想购买凤岭南的新城悦隽江山，看了政府的规划配套觉得挺有潜力，但是担心规划时间太长，出行生活等造成不便，不知道是否值得下手？所以想请小探帮忙解答一下疑惑～非常感谢，主要想自住➕保值。
小探答：新城悦隽江山由于密度低，位于凤岭南的位置，面江朝南，自住是不错的选择，就是你说的想要自住+保值，可能这边的地铁和学区配套就稍微差点，还要看未来周边的规划。
黄*良问：龙光玖誉湖公园里旁边地块已定房号12500左右，距离地铁超一公里，且小区回迁户多，学校良庆初中一般。龙岗丽景湾有幼儿园、小学，对面有民族中学，离机场线近，房价一万多，两者相差二千元，该怎选择，小探帮指点迷津。
小探答：如果是丽景湾和龙光玖誉湖之间的抉择，我果断建议你选择龙光玖誉湖，机场线目前没有审批，还是待定。小探的一个买房大方向建议是，能买良庆就尽量买良庆，不要因为1000元/㎡的差价去选择龙岗，当然选择良庆也要注意选择板块，个人是建议买蟠龙、良庆大桥南、和东风路板块。
龙岗虽然属于五象新区，但整个片区规划速度、高度、力度都低于良庆。想一想2020年规划的3条地铁线和很大部市政单位都规划在都良庆就知道了。
韦。。问：想了解一下罗文大道的金科观天下值不值得入手，地铁4号延长线又推后了，还值得买吗？
小探答：金科最大的优势就是旁边有一所九年一贯制学校，这所学校办学规模计划有66个班，其中初中30个班、小学36个班，学校选址在罗文大道以北、罗贤路以西位置，占地面积约70亩，总投资2.1亿元。计划今年3月份动工建设，预计明年6月竣工、9月投入使用。这对于周边的楼盘如万科金域缇香是好事。
目前价格蛮低的，9字头精装，但由于地铁线路目前待定，周边商业也比较缺，区域升值空间不敢保证。