跨越8年建设周期投资超250亿的华兴新城，出售与出租到底能赚多少钱？
摘要：在这个系列文章中，我们将深入分析浙江龙盛的地产投资项目的回报水平。通过对比出售和出租两种情景，揭示项目真正的盈利潜力。250亿巨资究竟带来了怎样的回报？出售一次性收益，还是出租持续赚钱？让我们一起揭开财富的真相！
浙江龙盛的投资项目上海高端地产旧改项目华兴新城，总投资超250亿，项目建设周期超8年。项目总占地面积近6万平方米，坐落于上海静安区。
在上周的分析文章中，晓闲从静态的角度分析如果整个项目都出售时，项目的静态投资回报如何。
实际上，公司曾考虑过部分项目要出售，部分项目可能会出租。
今天我们通过静态角度来分析项目部分出售、部分出租的整体回报水平。
我们将通过静态利润预估的方法，结合市场数据和财务知识，来揭示这个项目的盈利潜力。希望通过我们的分析，能够帮助您更好地了解这个项目的投资价值和回报前景。
在分析整个项目的投资回报前，我们依然要先强调几个假设。具体假设如下：
1. 不考虑企业借贷资金的时间成本
在假定企业原本获取的资金只支付利息而不考虑资金的额外时间价值的情况下，我们可以将资金成本简化为纯粹的利息支出。
这意味着在计算项目的净利润时，我们只需考虑企业通过借贷获取资金所产生的利息支出，而不需要考虑资金的时间价值因素，如资金的折现率等。
这样的简化假设可以使我们更专注于分析项目的静态回报，而不受到时间价值的影响。
2. 假定公司计划出售的房产在在建设完毕之时一次性出售，而不存在积压在手上
在假定企业开发好房产后，能够做到出售率100%的情况下，我们可以将项目的销售收入视为确定的数字。
这意味着无论市场环境如何变化，企业都能够以一次性出售的方式将所有房产成功变现，从而得到确定的销售收入。
这种假设排除了房产积压在手上无法及时变现的风险，使得我们可以更清晰地计算项目的预期销售收入。
3. 假定公司计划出租的房产在在建设完毕之时能够做到出租率100%，而不存在积压在手上而无法出租的情况
在假定企业开发好房产后，能够做到出租率100%的情况下，我们可以将项目的租金收入视为确定的数字。
4. 假定房产项目为标准化项目
在假定房产项目为标准化项目的情况下，我们可以简化对房产价格的分析。
标准化意味着所有同类型房产单平方售价完全相同，不考虑设计影响、楼层影响、位置影响等因素，即住宅价格完全一样，商业板块价格也相同。
这种假设简化了对不同房产单价的考量，使得我们可以更便捷地进行收入和利润的预测分析。
5. 假定项目的次要收益和次要成本不予考虑
在不考虑项目的次要收益和次要成本的情况下，我们将专注于主要收益和主要成本的分析。
这意味着我们不考虑地下室和停车场的出售、出租的回报以及其他回报，也不考虑因房子卖不出去而产生的相应成本，如房产税、城镇土地使用税、物业费以及人工成本等管理成本。
这样的简化假设让我们更集中地关注项目的核心收益和成本，以便更清晰地评估项目的盈利情况。
6. 未考虑投资成本调整的可能性
在不考虑投资成本调整的可能性的情况下，我们假定项目的投资成本保持不变，即不考虑后续可能的投资成本变动。
虽然企业在2021年曾发布公告要追加24亿的投资成本，但为了方便起见，这里不考虑投资变动的因素和影响。
这意味着我们在分析项目的回报水平时，将不考虑企业在后续阶段可能追加的投资成本，而是以当前的投资成本为基础进行分析。
这样的简化假设有助于我们就当前的投资成本情况进行具体分析，而不受后续投资成本变动的影响。
这是今天分析的重要前提。
以下为项目的整体预览数据，参考表1和表2数据。
表1 华兴新城项目可供出售概况
表2 华兴新城项目可供出租概况
下面，我即将开始进行测算。
1.房屋价格
让我们进入测算的关键部分吧！首先，为了获取准确的房产价格，我们进行了广泛的调研和咨询，参考了多个房产销售app和专业中介机构的信息。
当然，由于价格为预估价格，可能与实际的可能性价格存在非常大的差异，因此，对于本文所提供的参考价格是仅供项目分析参考用的。
现在，我将向您呈现华兴新城项目中住宅和商业办公楼的预估价格。
根据我们从房产中介获得的信息，我们发现商业办公楼的预估价格相对较高，因此，我们将住宅价格设定为商业办公楼价格的7折。这是基于市场需求和竞争情况的综合考量。
现在，让我们来看看预估价格的具体情况，详见表3。
表3 华兴新城项目销售价格预估表
表4 华兴新城项目出租价格预估表
2.利润测算
接下来，我们将结合这些房产价格预估，进一步计算出项目的总收入，并综合考虑税负和利息成本等因素，以评估投资回报的真正可能性。让我们一同揭开这个投资项目的更多神秘面纱，为您呈现财富的真正可能性！
由于整个项目拆分成了2个部分，分别是出售房产和出租房产，在实际核算企业的业绩时，我们需要分别考虑房产出售和房产出租业务的收入、成本和费用情况。
首先看房产出售。
房产出售是一次性的收入，基于我们的前提假设，房产是一次性销售的，因此，我们在核算收益和利润时，其成本和费用均在当期一次性计算完毕了。
以下部分为关于房产销售的介绍。
在房地产销售中，当我们要评估企业的净利润时，要重点考虑的几大税种分别是：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税和企业所得税几项。
其中，增值税不会直接影响企业的净利润，但它会对净利润产生间接影响，而土地增值税和企业所得税是房产开发企业的税负的大头。
此外，关于利息的处理，这里直接非常粗暴的使用了从2017年到2023年Q3的总利息计算，在核算时进行扣除，这么处理的原因在于龙盛在2017年开展华兴新城项目前，公司基本没有利息支出，这里我视同企业为利息支付费用均来自于华兴新城。
此外，由于公司的投资项目规划中已经列出了3费的情况，晓闲视同企业已经将利息成本计入了三费中，因此，晓闲在进行利润分析时也不再从会计利润中重复扣除利息了。
其次，我们再看房产出租业务。
房产出租业务是一种永续性的业务，企业一次性建设完毕的房产。理论上来说，只要房产还可以使用，就可以一直出租，因此，它会存在如下几个不同之处。
A.企业正常每年都会获得租金收入，同时每年都需要付出管理费用等各种费用和成本
B.关于租金收入和租赁业务的收益，我们需要分年计算
C.租赁业务对于企业财务上会产生不同的税费和成本结构
在租赁业务中，企业需要基于租金角度支付房产税。而在房产出售业务中，这项税费是不存在的。
在租赁业务中，企业需要核算房产的折旧支出，这里会减少企业的利润。
在后续的计算中，为了计算方便，我们对房产项目的折旧年限统一按照20年计算，根据税法及会计准则的要求，房产类的折旧年限一般在20-50年之间。
此外，为了计算方便，晓闲将房产项目未来折旧后的残值记为0，一般而言，资产折旧后的残值并不是0，比如5%，但为了方便起见，这里用0代替。
综合而言，当我们在分析一个房产项目的投资收益时，我们需要如下处理。
房产出售：一次性收益；
房产出租：持续收益，每年都产生。
为了计算方便，晓闲将华兴新城项目的投资回报按年度进行拆分，拆分如下：
首年：全部房产建设完毕当年的销售利润和出租利润；
后续年份：出租项目房产的年度租赁利润。
以下为晓闲测算的这个投资项目在不同场景下的税负及最终利润的情况，表5代表项目完工当年的全部利润；表6代表后续每年的年度利润分析。
表5 华兴新城项目完工首年的项目出售的静态盈利测算表
表6 华兴新城项目完工次年及往后年份的项目出租的静态盈利测算表
备注：关于上述结果，这里存在两个处理措施。
其一、为了计算方便，在整个项目中，晓闲并没有再考虑这个项目所付出的销售费用；
其二、在出租项目中，由于企业每年出售房产都需要支付管理费用等各类费用，因此，晓闲这里采用了管理费用估算，参考碧桂园、万科等几家企业的物业公司的管理费用水平，取项目收入的平均水平7%进行测算。
在分析过程中，我们发现静态回报仅代表了项目的一种情景，真实的投资回报需要考虑更多因素。通过将部分商业地产以出租形式运营，项目将获得更多潜在的利润来源。同时，我们也应关注资金成本对回报的影响，以及项目多样化运营带来的风险与机会。
以上内容为晓闲测算的项目静态回报的范围，在后续的系列文章中，晓闲还会从现金流角度分析给出这个项目进一步更加合理的分析，且还会结合多个维度系统评价整个项目的投资性价比如何。敬请期待后续的分析文章。