这是“楼哥答疑”专栏的第6期。
如想回顾上一期内容，点击以下链接： 《楼市热度持续下行，年底会有一波降价潮吗》
我们成立这个专栏的初衷是将读者经历跟买房需求结合，写成有趣有教育意义的故事，对于一些地名、姓名、人物、单位、收入等敏感字眼，我们将适当增删改查。
如果讲述的故事跟读者情况雷同，姑且不要过度解读，就当看虚构人物的买房故事就行了。
今天要分享的案例发生在12月第一周，有位万江读者私信我们，她打算入手万江碧桂园云樾半岛，这是她们家的首套房。
情况如下：
你好，关注楼哥好长一段时间了，希望楼哥可以帮忙解答我的购房问题。
我们一家六口，生活和工作都在万江，两个小孩子也在万江读书，家中有一套自建房，跟爸妈一起居住。因为家里空间太小了，住着不方便，这两年家里闹了不少矛盾，此次买房，主要想给老婆和孩子一个相对独立的空间。
去年我看了万江中海项目，价格超出了我的能力范围，至于天健阅江来也去看了，但工作地方和孩子学校离这里远，没必要买市区。直到今年，我们看了碧桂园云樾半岛，挺喜欢的，江景盘，环境空气好，周边有农田公园，后续谷涌新城市改革，例如鹏瑞操刀的几百亿旧改项目。
不足的地方，真像楼哥踩盘报告写的那样，周边配套设施不完善，价格还这么高，地属城区实际靠近水乡片区 。
我感觉挺矛盾的，觉得价格贵，备案价34593元/平，现在卖34000元/平左右，但想到楼价都是20000多一平，听起来也还合理。
还有奥园翡翠澜湾我们也去看了，确实总面积有点小，而且单价和碧桂园差不多，如果这两者选的话，我会考虑后者。
我的首付预算为80-100万，月供1万左右可以接受，我跟媳妇有稳定的工作，做好了长期还贷的准备。
困扰我的问题主要有三个：
1、真的有必要花这么多钱买一个离中堂8公里的吗？
2、道滘是我的第二选择，那边也有新盘，距离老家和单位相对近一些，我应该咬牙买碧桂园云樾半岛，还是再等等看看道滘那边的新盘？
3、2023年后附近的鹏瑞旧改发展起来，谷涌社区的楼价是否有较大升值空间？
解答如下：
前面两个问题其实是共同的，钱包和宜居你更看重哪一个。
如果站在钱包角度，不仅是你，不少朋友难以接受碧桂园云樾半岛价格，隔壁就是中堂、望牛墩，那边的新房价格才2万出头，道滘也才2.6-2.8万/平左右，地理位置相仿可价格差明显。
抱着这种想法的人多半去隔壁镇街买了，能省下一大笔资金，位置偏一点就偏一点吧，反正我不在城区工作。
对于年轻刚需，手上资金不多，收入不高，先上车凑合着先。
如果站在宜居角度，中堂和道滘真没楼盘环境要好过碧桂园云樾半岛，诸如水岸君悦东方、时代芳华，同样属于江景盘，据我们实地考察，景观视线只能说一般。
至于阳光城翡丽湾、中梁恒哲时光128等项目，结合你对奥园翡翠澜湾的评价，你应该也不会喜欢。
根据“莞e认购”显示，碧桂园云樾半岛首推产品已有超过200人认购，证明还是有客户愿意为这个宜居埋单的，可以接受这个价格。我们相信，当中有情况跟你很类似的客户。
所以我们认为，将碧桂园云樾半岛作为第一选项，是没有问题的。正所谓千金难买心头好，人一眼相中的事物，勉强选择其他的到后面也不会喜欢的，一套房子住70年，这种案例我们在楼市里面遇到不少。
考虑到你的预算和月供情况，碧桂园云樾半岛一套100㎡三房要320多万，给了首付月供接近1万2，如果现在入手，你的首付不是很够，可能会有点吃力。
所以我们认为你应该等到明年第一季度或第二季度入手，一方面利用这段时间多准备点预算；另一方面楼盘首推通常受购房者疯抢，随着区域购房者逐渐消耗，楼盘体量大，到时你可以等折扣入场或看观望道滘那边的情况。
不用担心楼价上涨，目前市场早已进入买家市场，楼市总体趋冷是事实，只要“房住不炒”风向不变，未来回调信号很清晰。但万江所属城区，是一个耐跌的板块，房价不会轻易下来，开发商可能会采取降低首付，适当让利，增加蓄客，让预算更低的人上车。
至于第三个问题，2023年后附近的鹏瑞旧改发展起来，谷涌社区的楼价是否有较大升值空间？
根据文件，谷涌项目规划住宅、商业、产业、学校等，体量非常大，前景广阔。但是老生常谈，只要调控风向不变，无论发生什么，都不要指望楼价有太高的涨幅。
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