项目基本信息
项目名称：万科翠湖山晓
项目别名：上车门旧村改造项目
项目位置：芝罘区通世南路东、通车路北
占地面积：29.48万方
建筑面积：43.47万方
产权年限：70年
容积率：1.01
绿化率：35%
规划楼栋：105栋
规划户数：2068户。
物业公司：万科物业
物业费用：3.2元/月/平方
供水供电：民水民电
主力户型：洋房98㎡、127㎡，叠拼152㎡ 148㎡ 139㎡
装修状况：洋房装修交付，叠拼毛坯交付
主力户型鉴赏
洋房98㎡ 3室2厅2卫
洋房 127㎡ 3室2厅2卫
上叠（4F 5F）139㎡
中平层（3F）148㎡
下叠（1F 2F）152㎡
叠拼别墅位置图
项目综合评述
本项目的优势和劣势相对来说比较明显，我们先讨论一下项目优势：
首先，大品牌开发商，全国前三，实力强劲，更是深更烟台10多年，烟台人比较认可。
第二，从项目的容积率1.01就知道，该项目是一个低密度的宜居小区，居住舒适度高。此处简单介绍一下该项目情况:整个项目没有高层，所有产品均是总层高5层的产品，包括两大类:洋房和叠拼别墅。5层电梯洋房的2-5层精装交付，均价14000元/㎡左右，一层送院子送负一层，毛坯交付，价位大约20000元/㎡左右；5层叠拼别墅，四五两层是一户（上叠），中间三层是大平层，一二两层是一户（下叠），下叠送院子送负一层，叠拼全部毛坯交付。
第三，项目东、北、西三面靠山，南面地势平坦抱两湖，风水角度来说很好，小编本身不懂风水，但我们可以从科学角度分析一下：烟台四季分明，春秋两季短，夏冬两季长，夏天吹南风，南向地势平坦不阻风，可使屋内凉爽透气去闷热，房主宜居住；冬季刮北风，北侧依山，地势高可阻寒风侵袭，为住宅提供天然保护屏障，所以项目布局很好。
第四，就是价位便宜，这么优质的产品单价却只有14000，性价比很高。
接下来我们聊一下项目的不足之处，跟价格挂钩的必然是地段，之所以这么大的开发商、这么好的产品，但价位却这么低，为什么？地段太偏了，项目靠在黄务上车门村，必然配套跟不上，第一，教育资源缺乏；第二，交通不便，自驾除外，公交就一路车经过，出行极不方便；第三，村落周边商业配套缺乏，没有商超、农贸市场，好在项目自带2.5万方的商业。
所以项目的最大短板就是地段尚未开发起来，但已经完善的地段房价高，买房一定程度上就是在买一个地段的未来，那么这里将来能否发展起来呢？
第一、项目所在位置是位于政府规划的九大新区之一的南部新城高铁新区之内，后期政府必然会有政策扶持该区域发展。
第二、五卒山以南多村落，我们要参考一个指标：城镇化率，发达国家的城镇化率在80%左右，中国处于高速发展中，城镇化率在2020年底统计已经超过60%，烟台市的城镇化率在2020年超过了65%，相对烟台而言还有15%的发展空间。
基于以上两个因素，该地段从发展的角度来看还是具有发展潜力的。