**楼盘怎么样，值得买吗？
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第七篇《世茂·公园美地》
楼市热线的调研中，世茂10%的得票率，与保利羊毛滩并列第4位。
实际上保利羊毛滩今年供货不多，而且以商业及商业产权的变种住宅居多。而世茂公园美地，则一直是红岛最大的住宅供应者，没有之一。
世茂是高新区最老的项目。至今有接近10年的历史，是高新区成长的见证者。从盐碱地和虾池，变成如今青岛最美的城区，从4000元起的价格大战，到如今一房难求，从银海学校开学，到青岛中学落成，红岛的变迁，没有谁比世茂更清楚了。
1、产品价值：8分
世茂的产品线非常之丰富：公寓、商铺、高层、小高、洋房、叠拼、联排、独栋，分布在6个地块上，一般人很难分得清。
在业界，世茂的产品还是不错的。早在融创、绿城成名之前，世茂就有了“豪宅教父”的称号。只是早年面对周边珊瑚湾、雨润这样的“价格杀手”，世茂前期做的产品，为了控制成本牺牲了一些品质。2015年之后，随着红岛崛起，大鳄入驻，从云锦开始，世茂的产品上越来越舍得投入。到璀璨公园的时候，已经有了相当高的水准了。
2、品牌价值：8分
世茂是在青岛的品牌塑造并不成功，以至于很多群众会把品牌名称当成了“世贸”。
然而，世茂其实是中国房地产行业的元老之一。在融创鲁商们尚未成名的时候，世茂就已经是全国前十大开发企业了。
而且世茂的能力非常全面，什么产品都能做，是真正的“城市配套服务商（万科语）”；绿地能盖超高层，世茂也能；星河湾专做豪宅，世茂早年也被称作“豪宅教父”；凯德擅长做商业，世茂旗下世茂广场遍布全国各地，重点是运营能力也不错；华侨城擅长做文旅，世茂也有不少文旅项目；万达做了很多五星级酒店，世茂旗下也有不少五星级酒店。
以上每一个细分领域，都有千亿级的企业诞生，而世茂这样罕见的“集大成者”，却也刚刚迈过千亿大关。与第一梯队5000亿、3000亿、2000亿的门槛仍有不小差距。
3、物业口碑：7分
从已经交付入住的评价看，世茂物业虽然也是国家一级物业资质，但是口碑也仅仅是行业平均水平，谈不上多出彩，甚至网上还有不少差评。比起万达、绿地这些把物业打包卖掉的公司，一般千亿级的大公司，都会把旗下物业作为发展的重点业务。
4、区位价值：7分
世茂位于高新区东片区，是整个红岛最大的一块集中居住区。世茂又占据了其中最大的一块居住用地。
高新区中东片区的市级配套有伊甸园和青岛中学，以及未来作为北岸城区商务中心的智力岛商务区；
虽不及红岛街道和河套片区多。但是这里是红岛开发最早的区域，配套比较成熟，距离主城区更近，更适合自住客户。
当然最最重要的，中东片区是青岛中学的招生范围。
5、交通配套：7分
地铁：世茂距离最近的地铁站是10号线宝源路站，大约2km的样子，走路是不可能了。
道路交通：
南北向华中路、宝源路、东西向正阳路、河东路；
华中路是未来机场高速的一部分，是市区去机场的重要通道，未来经华中路、跨海大桥到市区是世茂到市区最便捷的通道。
6、教育配套：8分
目前红岛已知的学校里面：
第一梯队是：青岛中学，举全市之力建设的以“青岛”命名的学校
第二梯队是：清华附中、北京实验二小2所国内顶级学校的分校
第三梯队是：银海学校 、 红岛中心小学，本市较为知名的学校
世茂目前是青岛中学+银海学校的组合，银海学校分公立班和私立班；
世茂已经开业了一家台湾三之三幼儿园，办学硬件和教育理念比较先进，但师资和管理，没有宣传的那么好，并没有达到北京上海等地的三之三幼儿园的水平。
此外世茂5#地块规划了一处公立中小学，尚未动工；
7、医疗配套：8分
世茂周边有2家医院：中欧用地范围内靠近河东路，与世茂交界处，规划了一处三甲医院，尚未动工。世茂东边地块，规划了一处公立医院，尚未动工；
8、商业配套：9分
世茂是高新区商业配套最为丰富的项目之一；不仅自家有大型集中商业（位于璀璨公园地块南侧）；而且不远处有山东中美科技园、融创东地块、中欧览秀城等都分布了大量的商业；
除此之外，世茂东边的地块，是高新区东片区的社区服务中心，规划有体育馆、文化中心，行政服务中心等。
或者你可以认为，世茂所处的区域是红岛的浮山后/新都心。未来这周边将有15-20万居民，熙熙攘攘，生活气息浓厚。
9、成熟度：7分
因为开发最早，所以目前世茂是目前高新区最成熟的项目，已经有很多入住业主，生活较为成熟，
教育：有台湾三之三幼儿园、银海国际学校；
商业：有世茂红街，（已经开业了商务酒店、药店、超市、便利店、各色餐馆、皇家美孚等）能够满足所有吃喝玩乐购的需求；
10、二手房保值度：8分
目前世茂二手房均价1.53万，比高新区平均水平略高。保值性还不错。对比新房1.2万的价格，仍有一定获利空间。
综合来看世茂：
产品力及品牌在红岛属于第1.5梯队
区位价值及交通便利性在红岛属于第二梯队；
教育、医疗、商业及生活配套在红岛属于第一梯队；
综上， 世茂这个盘，没有奥体中心、地铁8号线这种特别吸引人的点，但是也没有明显硬伤，配套齐全，普适性比较好。既可以用来自己住，也适合资金实力不足的投资客，所以世茂是红岛住宅销量第一，也就不足为奇了。
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