前不久，老领导叙旧，谈到现在的房价以及对今年下半年房价走势。
老领导洋洋洒洒讲了半个小时，我认真听了半个小时，然后回到公司仔细研究了几个小时。
确实，疫情的原因，现在的郑州市场，确实有了新的变化。
不再往年那样的持续走高，
不再像去年那样的一房难求。
这种变化正在慢慢发生。
这是市场规律的必然性！
最近接到了很多粉丝朋友的咨询，我听到最多的消息是“郑州房价在降”！
但为什么听到的是“降价”当你实地到售楼部之后，价格不但没降，反正有上涨趋势呢？
如下图：
当然，上图说的是上街地区，并不是郑州，所以我们要来探讨下：
郑州的房子，为什么到买的时候，价格越来越贵了呢？
我先列举几个热点区域：
如“郑州最后的贵族”金水区
热点楼盘：
美盛教育港湾，去年17000／㎡--17500／㎡，18000／㎡--19500／㎡，单价涨了近1000。
瀚宇天悦城，去年16000／㎡--16500／㎡，17000／㎡--17600／㎡，同样单价涨了近1000，且房源卖的奇快。
再比如，和昌优地，去年没上市，但今年一上市直接定价18000／㎡--18500／㎡！
开发商疯了吗？
再比如，刚需的聚集地，南四环管南片区。
富田城九鼎公馆，单价15000／㎡--15500／㎡，其中89的小三房更是一房难求。
富田城九鼎华府，去年11000／㎡--11500／㎡，今年12500／㎡--13000／㎡。
这些片区相比去年都在涨，对于购房者来说，购房成本都在增加，比如你去年准备的首付想买今年的房子，可能已经不够了。
这都是实打实的客观存在。
那到底是哪里出了问题呢？
当下的郑州还能买房吗？
买哪里的房子合适呢？
二手房就一定是洪水猛兽不能碰吗？
在郑州，什么样的房子一定不能碰呢？
仔细研究之后，我总结了一下几点原因：
01
主城区／热点区域，和远郊区域价格的分化
上面我们提到，市场有很多降价的声音。
2018年的金水北，均价在，15000-16000之间。
名门翠园15500／㎡(名门开发商原因暂不谈）
美景美境15000／㎡-16000／㎡
中原大观16500／㎡-17500／㎡
泰山誉景16000／㎡-16500／㎡
金水湾14000／㎡-14500／㎡
现在呢？
除了华瑞之外，单价16000／㎡以下的楼盘没有了。
刚才提到的美盛教育港湾接近19000／㎡，瀚海思念城19000／㎡还多，碧桂园天麓精装19000／㎡左右，瀚宇天悦城17500／㎡，和昌优地18000／㎡多。
可以很明显的看出来，金水北新房的购房门槛从首付35-40万已经提高到45-50W，月供从5000也提到了6000左右。
那曾经被称为刚需聚集地的管南呢？
鑫苑、绿都、永威。
原本不超过14000／㎡的均价，目前15500／㎡接近16000／㎡，整个管南四环内，很难找到低于14500／㎡的价格了，四环边的融创城倒是勉强可以，原先的价格现在只能考虑四环外的富田九鼎华府，碧桂园名门时代城等千亩大盘。
再来看西边，
常西湖片区不用说了，肉眼可见的价格上涨，高新变化倒是没那么大，但新开的永威西棠至少16000-16500的价格，如果仅看科学大道以北，再加上正弘，保利（精装17000）等，16000毛坯的价格正在逐渐夯实。后续至少这几个盘基本没有降价可能性。
哪些地方降了呢？
远郊盘！
如：荥阳，绿博，南龙湖，平原新区等，降价的幅度能达到10%-20%还多。
包括市区内一些小开发商的部分楼盘（此类盘一般货量不足，规模小，品质一般）。
以上是疫情前后郑州市场的价格变化。
02
那么该买哪里呢？
其实，我一直给大家强调：回归安全区域，回归主城！
最近一直有人问我，某某楼盘可以买吗?一听就知道是四环外的远郊盘，其实就不想做过多解释，一律放弃！
除非你在附近上班，工作位置稳定，持有周期超过10年，且不含投资属性。
但是，奈何很多人，放弃主城区小面积，追求所谓居住舒适度或者宽敞，而去选择一些远郊的楼盘。
任凭你怎么苦口婆心也叫不醒。
或者因为一些看似高大尚的规划，去博一个更高的涨幅，这就有赌的成分了，更加的不建议。
很明显的例子，你问问2018年买远郊盘的那些人，看到现在远郊的价格后，伤心吗？
是不是一辆奔驰C系差不多要赔进去了？
回归主城不是说说而已，下图中轨道交通的密集度已经说明了一切。
主城区有着很多片区羡慕的稀缺性资源：
1，交通便利 ，周边一般有2条或者更多的价值较高的地铁线路。
2，商业区发达，生活便利度高，基本15分钟生活圈内，生活所需一应俱全。
3，人口密集，生活氛围浓厚，归属感强。
4，商务办公稠密，有大量的就业人口。
5，将来你的房子无论是出租还是出售，接手客群多，易变现。
6,主城区未来土地资源的稀缺性。
以当下的市场来看，没有优质资源支撑的区域，都不建议入手。
回归主城，咱们先不说能挣多少钱，最起码的抗跌性，使我们肉眼能看得到的，所以更为稳妥！
03
二手市场的体现如何？
二手价格在降。
郑州二手房成交均价一路下滑，从2018年9月的16000元/㎡，降至14647元/㎡。
其实，有很多位置地段不错的二手房，以低于均价的价格是完全可以买到的。
在过去的很多咨询当中，我给大家的建议就是一定要多关注二手房市场，不管你是否看得上二手或者买不买二手，二手市场你一定要有所据了解！
因为只有二手市场才能真正显示郑州楼市的现状。
一切都是实打实的市场价格。
一切都是实打实的出手价格，来的更加真实。
下图是最近的郑州二手房城区域成交走势：
也印证了我一直以来给大家的建议。
主城区二手房销量一路走高。
最近两个月的成交量超过18年的最高单月水平，逼近19年最高月份，这像是受疫情影响的样子吗？
而且，最近咨询二手房的，越来越多，说明已经有很多人注意到这个问题。
就是，郑州的二手房价格实际要比同区域内新房的价格要低的。
反过来说：
同样的预算，为什么一定要郊区呢？二手房固然房龄有点老，但配套齐全，位置极佳，这不正是广大刚需购房者所需要的吗？
我之前写过一篇文章，研究了一个比较有意思的话题。
关于郑州新房和二手房市场的对比。
里面我就提到，其实郑州新房和二手市场是一个极度割裂的市场。
很多人非新房不买，用一个词形容称作“处女房情怀”。
在主城区内，预算等能力允许的情况下，新房是可以买的，因为我们要追求更好的品质，更好的居住体验，这些都没问题。
但对于预算不足的，放弃郊区买入主城的二手才是最佳选择。
对于这些格外挑剔，但人预算不足的购房者来，我想说一句话：
“朋友，你需要回归理性”！
03
什么样的房子千万不能买？
商业性质产品，一律不要碰！
如郑州的公寓，写字楼，包租商铺一律敬而远之！
以上的话，重复三遍。
当然
也有些公寓价格极低，以后用来整租做酒店也会有不错的收益，但，这不是普通购房族能实现的，即使可以，综合收益也很有限，且比较占用你为数不多的资金。
说白了，这种商住产品，是给有钱人拿来买着玩的，或者讲长期理财用的。
对于3套房子以内的购房者来说，最好的建议就是不碰！
咱们可以看一下，郑州这两年的公寓降价到底有多厉害呢？
我已经不想用数据表明了，
大概是这样的：原本三环外四环附近位置的公寓，现在你可以用相同的价格买到市中心地铁口，还绰绰有余。
买公寓的是什么样的人群呢？
1，单身女孩婚前自住，婚后出租。
2，不懂郑州行情的外地人。
3，手里有几套房，没有住宅名额的，投资用或者长期持有当做理财产品来用的。
4，附带资源属性相比住宅少得多，不能落户，不能上学。
4，产权年限短，只有30-40年。
你会发现，在宣传说辞中，开发商和中介对于公寓一律会说：面积小，总价低，位置好，配套全，单身女孩买一套作为婚前财产，更有底气和安全感，还能用来投资。
但是他们有意忽略了几个问题：
1，*款贷**利率高（上浮30%）。
2，*款贷**年限少。
3，商用水电费，生活成本高。
4，不易变现（后期交易税费非常高）。
朋友们，买房还是要回归理性：
要知道，我们的安全感和底气来源于自身的内涵，知识，修养！从来不是一套房子所赋予的！更何况一套小公寓呢？
地市买公寓的群体就更不用说了，大部分人对房子一窍不通，被中介忽悠着买的，用低于老家的价格买到省会，在他们看来还挺划算，这部分人群压根不清楚房子是怎么回事，更不要谈郑州的市场了。
当然，
能赚钱的公寓，不是没有，有，凤毛麟角！
普通购房者最好的规避办法就是不碰。
以上是文章正文，来自原创。
下篇文章将继续围绕“郑州买房”在市场宏观方面、购房微观方面，展开关于自住、改善、投资类新篇章。
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