岁末年初，是总结一年得失之时，更是布局来年的最佳时机。
出乎意料，2020年是历史上难得的一个资产的超级大年。狂欢之后，明年，深圳楼市还有哪些大机会？
淘哥感觉，有一类资产，将迎来十年级别的超级黄金周期，买了它，未来十年都不需要担心啦。
01 2020是罕见的资产大年，优质资产普涨
2021会有轮动：城市轮动、资产品类轮动
2019年年底，在《格隆汇2019年全球投资嘉年华峰会》上，淘哥做嘉宾分享，分析2020年深圳楼市走势时，提出了一个观点：《低点已过，新周期开启》
2020年3月份，在疫情导致美股连续熔断期间，淘哥专门撰文指出
《2020最大的忠告：赶紧买房》、《不要浪费这场危机！史诗级暴跌，将催生史诗级机遇，新一轮资产荒即将来临》，现在回头来看，就能明白当时这些预判的万分宝贵。
如何理解今年深圳楼市的火热？淘哥告诉你，千万不要孤立的看问题。今年，其实是一个全球优质资产的超级丰收大年。
从年初1月1日截止12月7日，特斯拉，涨了616%；蔚来，涨幅970%；拼多多，涨幅287%；贵州茅台，涨幅55%；五粮液，涨幅107%；海天味业，涨幅105%；宁德时代，涨幅146%......
如果3月份最低点计算，上述优秀企业的股票涨幅更加恐怖，比如特斯拉754%，蔚来1939%，茅台92%，五粮液180%，海天味业150%......这样的涨幅，即使和2009年、2015年两次大牛市相比，也不遑多让了。
当你看到这些，再回头比较深圳楼市的表现，就不会那么刺眼。原来，楼市不是唯一，今年全球的优质资产几乎都在上涨！本质上，这是疫情之下，全球流动性泛滥带来的优质资产估值提升，水涨船高而已。
那么，2021年会怎么样？淘哥有几点判断。
1、深圳，类似2020年一样的整体普涨的行情难以再现。
理由是，2020年是新周期开启的初期，这个阶段的特征就是普涨。此外，今年全球流动性泛滥，也支持普涨。
但是，2021年这两大要素都改变了。从周期看，以715调控为标志，这一轮的新周期已经开始步入下半场，下半场的特征就是“结构分化”，而不是“普涨”。
同时，2021年的流动性必然比不上今年充裕，我们必须考虑刺激政策的退出问题，也不支持普涨。
2、以深圳核心区域资产为代表的优质资产，依然会有不俗表现。
因为每一轮楼市周期的下半场，都会进入“结构分化”行情。真正有强劲基本面支撑、真正稀缺、真正供不应求的资产，才会有持续性。而这一类资产的典型，就是深圳核心区域的房产。
其次，流动性开始边际收缩时，流动性一定是从边缘向核心区域收缩集中的，核心区域资产流动性依然有保障。而且深圳核心区资产的购买力来源，来自全国乃至全世界的财富阶层，受影响比较小。
3、2021年，要密切注意城市间的轮动行情，上海、广州机会大。
2020年是深圳、东莞楼市的丰收年，2021年可能就是上海、广州楼市的大丰收。而且启动最快的，还是上海、广州的核心城区和个别热点新兴片区，例如广州的天河、南沙。此外，珠江西岸的中山、珠海楼市也有明显机会。
4、2021年，很多人没有意识到的机会，是深圳楼市资产品类之间的轮动。
淘哥认为，明年深圳楼市的一大机会，很可能是资产品类之间的轮动。2020年，乃至过去5年，住宅远远领先于其它资产。但是，2021年开始，深圳核心区域的公寓，很可能迎来黄金岁月。
02 核心区域公寓供求关系正在逆转
2021年开始迎来黄金岁月
无房户横扫一切，公寓需求将越来越旺盛
核心区公寓值得中长期看好的理由有很多。
其一、核心区公寓价格片区，相比周边同档次二手房，价格要低很多。比如说香蜜湖，优质公寓价格11万左右，优质住宅20万上下。深圳湾，优质住宅25-30万，优质公寓15-20万。
事实上，很多人只看到了住宅限价明显，没有看到，公寓限价也很明显。尤其是在今年核心区域住宅大涨一波后，限价公寓的价格显得更加被低估。
其二，决定未来公寓走势的还是供求关系，未来公寓供求关系可能逆转。首先是供应稀缺，深圳核心区住宅、公寓供应都少，今年政策明确：未来商务公寓不再获批，更加剧了未来公寓稀缺。
其三，需求越来越旺盛。这里尤其要关注2020年才出现的几股新需求。
1、疫情影响，海外留学生归国、以及原本预备留学的学生转向国内，带来的新需求。
2、715最严限购之后，丧失购房名额，又想在深圳买房的人的需求。此前中介机构预测，大概有50%以上的人，因为715新政而失去了购房资格。
近期淘哥就了解到多个案例，家长给年轻子女买公寓作为婚房，因为子女暂时没有房票。
3、今年在股市上获益颇丰，年底将部分收益转移到楼市沉淀下来的需求。
4、最近刚刚出现的，因为住宅打新无望，而将目光投向公寓的需求。
事实上，润玺开盘已经暴露底牌了，无房优先，大约1.3万个无房户报名摇号，这其实意味着，即使不算未来新增的无房户（深圳每年新增50-60万人口），这1.3万无房户，几乎可以横扫市面上一切有巨大限价红利的新盘，有房户基本没有什么机会。
同时，深圳严查代持炒房，这条路未来也很难走得通了。
这两天，万科瑧山海的入围名单公布，又透露了另一个趋势。万科瑧山海是按照房源1：3的比例，根据社保积分排序确定入围的无房户的。淘哥看到一个群里，有一位有147个月社保的人都没有入围。这说明，即使是无房户，未来买新房入围也越来越难了。
上述润玺和瑧山海的案例告诉我们，
如果你家庭有一套房，想改善居住，但无房优先，核心区域的优质新盘，你大概率连选房机会都没有。
或者你已经没有房票，想代持炒房，以后也行不通。
或者即使你是无房户，你也要掂量掂量你的社保年限是不是够长，否则的话，优质地段的网红新盘，你也没资格参与抽奖摇号。
上述这些需求，未来可能只有到二手房市场，以及公寓市场去寻找机会！这个时候，公寓相比二手房的价格优势、品质优势、管理优势就更加体现出来了。
事实上，如果大家记得过去2009和2015年的两次大牛市的话，在当年住宅大涨之后，也不同程度的出现了公寓、甚至于商铺的轮动补涨。
淘哥认为，基于上述多个原因，明年公寓轮动的机会很大，深圳核心区的商务公寓供求关系将渐渐逆转，迎来难得的黄金岁月。
03 核心公寓典型：香蜜湖
成长性+价值性兼备，可攻可守
你不知道！香蜜湖还有很多超级利好
如果你想抓住未来5-15年，深圳核心区域优质公寓的黄金岁月，淘哥建议你优先考虑三大区域，香蜜湖、深圳湾、前海。其中，成长性+价值性兼备，可攻可守的区域，看来看去，还是首选香蜜湖。
关于投资，淘哥希望大家记住最为关键的三点。
其一， 投资超额收益，来自片区的巨大变化 ，尤其是超出市场预期的巨大变化。这就是成长性。最典型是前海。
其二， 投资的安全性，来自片区醇熟的现实价值 ，这是面对市场黑天鹅风险的安全垫。尤其是大资金投入，这种安全垫非常重要。最典型是香蜜湖。
其三，当成长性、价值性冲突时，选择哪一个？如果是住宅，可以选成长性，因为住宅属性本身就有很高安全垫。 如果是公寓，淘哥建议你选价值性。
为何前海之前的某些公寓，投资收益率不高，甚至远不及预期，并不是前海成长性不够，恰恰是前海目前现实性不够。公寓是拿来收租的，是拿来自用的，是用来享受生活的。一个尘土飞扬的大工地，现实价值不够，恰恰是公寓的大硬伤。
香蜜湖的优质公寓，恰恰是价值性+成长性兼备的首选。
第一点、价值性不需要多言，香蜜湖可谓是集中了深圳四十年建设之最精华，教育，医疗，交通、公园，人文环境，人口及阶层，财富等等。
这些对公寓而言意味着什么？意味着不需要等待3年、5年甚至10年，立刻可以自用，可以用作居住、商务、储藏功能等等。更意味着可观的、持续稳定的租金。
日前，淘哥一位朋友告诉我，他在香蜜湖有一套公寓，160平米，月租金能到3.8万，每平米能租到接近240元。所以有朋友曾劝他卖掉买住宅，他都没舍得，因为这是一个非常好的现金奶牛。不用操心、每月创造源源不断的现金流。
其实这还不是香蜜湖的极限，2016年时，深圳商报曾经有过报道，香蜜湖一套公寓月租高达40万，每平米大概580元。
2017年时，香蜜湖某些公寓的顶层特色单位，最高租金刺破700元/平方米。另外，普通复式单位的租金亦超500元/平方米，一房单位月租金近三万元。
第二点、另一方面，很多人不知道的是，香蜜湖的成长性其实不亚于深圳湾！
香蜜湖将迎来一个剧烈变化，迅速成长的时期，除了香蜜湖片区整体改造，国际金融街规划外，香蜜湖还有很多隐藏的重量级利好。包括广深磁悬浮、大湾区交通枢纽（14号线延长线等7条地铁）、香蜜湖加速器等。
1、广深磁悬浮在香蜜湖设站。
最近，时速600公里大湾区磁浮列车4站点曝光！ 广深磁浮将选取广州东至深圳香蜜湖东站方案（图中红线），全长约110公里，设广州东站、东莞蛤地站、深圳香蜜湖站，未来有望接入香港九龙站。
深圳唯一的站点就是香蜜湖，通达香港、广州、东莞，可见大湾区背景下，香蜜湖是深圳最重要的核心枢纽，地位可想而知。
2、地铁14号线或延长到香蜜湖，香蜜湖将集合1、7、9、11、14、20、22号线等七条地铁。
网上流传了一个规划，地铁14号线延长线，原定南延至会展中心，拟调整为西延至香蜜湖！可以看到下图的右上角，署名是深圳市规划国土发展研究中心，图中的香蜜湖西站将成为一个交通枢纽，文中提到：
“香蜜湖西站引入20号线和22号线，为了衔接20号线服务中心区，调整14号线引入香蜜湖西站，香蜜湖西站为14、20、22号线3条快线换乘枢纽，枢纽距离车公庙400m、距离红荔西600m、距离香蜜站600m。”
下图是香蜜湖的地铁网络，有1、7、9、11、14、20、22号线等七条地铁，其中11、14、20、22四条都是快线。一个区域的价值天花板，其实是和地铁轨道线路直接相关的，越多，天花板越高。香蜜湖7条地铁，光快线就有四条，显然天花板极高。
11号线是西部快线，连接福田CBD和机场、沙井福永的；
14号线是东部快线，连接起福田中心区、 布吉 、 横岗 、 大运新城、坪山中心、坑梓等地区；
20号线，1期主要线路在空港新城片区，起于 机场北站 ，途经 宝安区 ，止于 会议中心站 ， 2期从机场北站南延，终点在皇岗口岸，现在也要接入香蜜湖西站。
22号线是深圳市中部发展轴上的一条市域快线， 连接福田保税区与龙华 观澜 片区。
显然，不管是东进、南联、北拓、还是西融，香蜜湖始终处于深圳中心的位置，深圳还在不断强化它的地位。未来，香蜜湖不仅是深圳核心，也是整个大湾区的核心。
3、香蜜湖远远不仅是金融街，香蜜湖加速器，上千家公司拟上市。
8月6日下午，香蜜湖产融创新/上市加速器在深交所正式启动。据了解，目前香蜜湖加速器已归集全国拟上市梯队企业千余家，不断强化福田国际金融中心的地位。
淘哥提醒，1000余家拟上市企业，这是什么概念，一家企业按照50亿市值计算，那就是5万亿市值，这其中要产生多少亿万富翁、千万富翁。
从中也看的出来，福田正在大力发展金融产业，香蜜湖就是关键抓手，香蜜湖将是资金最密集的区域之一。
4、三大地标同现香蜜湖，国际金融街再造一个中心区
再来看看香蜜湖未来的规划和三大地标建筑。
根据规划，深圳金融文化中心和国际演艺中心与深圳改革开放展览馆，将一同组成深南大道香蜜湖山海绿轴的重要公共建筑群，协同规划建设。这三大地标项目均位于香蜜湖片区，总用地面积约3.23万平方米，总建筑面积将超过10万平方米。
深圳改革开放展览馆力争将自身打造成为中国特色专题性的大型现代化历史博物馆，展示和宣传中国改革开放重要成果的“窗口”。
国际演艺中心则以未来梦幻演艺中心为理念，在参照世界顶级演艺中心的基础上，探索未来演艺中心（大剧场、音乐厅、灰空间）的方向和新科技、新技术、新演出方式，彰显在全球演艺中心、剧场建设中的科技文化领先地位。
深圳金融文化中心定位为国内外一流的综合性新型金融文化中心，规划包含“金融博物馆、金融交易、金融国际交流”三大平台，并集金融业展览展出、*物文**典藏、金融交易、金融国际交流会议及培训、学术研究、旅游教育等六大功能板块为一体。
在具体规划设计上，香蜜湖新金融中心主要由北、中、南三个片区组成：
北区将规划建设为国际交流中心，作为集中展示改革开放形象的“城市新客厅”，规模约20万㎡；
中区被定位为深圳金融街，未来布局总体量超500万㎡，整合约80栋高端金融楼宇，其中以200米以上的超高层为主，多达12栋；
南区将建成占地约100万平的深圳高尔夫球场，是深圳核心区域里最大的国际大众文体中心。
其中，不得不说的是，中区香蜜湖金融街占地约177万㎡，加上130万㎡的深圳高尔夫球场，差不多是福田中心区的70%，几乎相当于再造一个深圳中心区。
以上这四大超级利好将在未来逐渐兑现，未来的香蜜湖，远不仅仅是福田核心、深圳核心，还将成为大湾区最核心的区域。
这将迅速拉升香蜜湖片区的估值，提升片区成长性，吹响香蜜湖从20万向30万迈进的号角。如果说过去10年，是深圳湾的辉煌岁月的话，未来10年，香蜜湖也将迎来自己的高光时刻。
04 公寓不增值？大错特错
六大案例解密增值奥秘
深业中城新品加推，上上之选
很多人会说，买公寓不增值，其实从历史经验上看，真正优质的深圳公寓，也能赚大钱。淘哥随便给大家分享几个案例。
案例一：️深圳湾1号 。
深圳湾1号当年开盘价格也就6万多起，均价9万9，现在高楼层好景观的单位极少放盘，价格据说也去到30万，低楼层目前贝壳上挂牌是17-20万。
案例二：️深圳中心天元 。
我们来看看深圳的“老”中心，位于福田CBD的️深圳中心天元，2015年开盘价是6-9万，最近的挂牌价也到了14万。
案例三：万科臻湾汇。
红树湾超总的大平层公寓——万科臻湾汇，2018年开盘均价11.8万/平，现在放盘价格已飙升近15-18万，甚至有网友传言某些业主要放价到20万+。
案例四：金地国际公寓。
南山区科技园的金地国际公寓，2015年开盘4万起，目前成交价8.6-12.7万。
更夸张的是60-80平的小户型，租金都上万了。
案例五：软件产业基地。
这个项目淘哥举过多次，位于科技园，开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。现在多少价格呢？看看下面的一个成交价：8.34万。
如果当年3.3万入手，涨幅也有2.5倍左右。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，现在按照18万计算，大概也就是3倍。
案例六：京基滨河时代。
比如紧邻福田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，现在二手7.4-7.8万。租金也极高，42平的有的放租8800元，60平的一房居然放租10800元。
按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%。
从这些案例可以看到，投资公寓同样能够获得非常丰厚的回报，这些公寓往往都位于深圳福田、南山最核心的区域，交通、人口、产业、配套最完善最雄厚的地方。
从各方面而言，淘哥今天给大家隆重推荐一个，深圳核心区域的优质公寓项目：深业中城。目前新品加推！主力户型是49-118平米的公寓，均价11.2万，总价500万-1200万之间。已经是现房，即买即住。
深业中城 效果图
深业中城公寓有几大明显的价值点，淘哥给大家梳理一下。
1、时机价值，深圳核心区公寓供求关系逆转，2021年深圳楼市资产轮动，公寓将迎来黄金岁月。这在文章前面已经详细论述了。
深业中城就是这种核心区公寓的典型代表，极为受益于未来的公寓大上升周期。
2、片区价值，上文也说了，香蜜湖是成长性+价值性兼备的区域。成长性体现在香蜜湖片区整体改造，国际金融街、广深磁悬浮、大湾区交通枢纽、上市加速器等。
而价值性体现在其冠绝全城的现实价值，这不但意味着极高的自住价值，还意味着极高的租金价值。淘哥朋友的公寓160平租金3.8万，每平米租240元，媒体曾报道，香蜜湖的优质公寓租金天花板很高，能到500、580、甚至700，有的1房就能租近3万元。
3、小面积、低总价、低门槛的稀缺价值。
深业中城目前在售的主力户型是49-118平米的公寓，总价500万-1200万之间。
根据相关统计数据，在深圳有数据统计的55个片区中，大香蜜湖片区（包括农科中心和香蜜湖），长期霸占总价最高的片区位置，背后有两大因素，单价高、面积大。香蜜湖豪宅区以大户豪宅为主，片区的公寓，如东海国际公寓也是以150-200平米以上的大户型为主。
因此，深业中城这种中小面积、低总价、低门槛的公寓单位非常稀少。这种单位在豪宅区，往往也意味着更大的增值潜力。典型案例，就是宝能太古城40平米的户型，现在挂牌价约20万一平米。
4、由于片区大多是大面积的住宅和公寓，未来这种小面积公寓单位，更好出租。比如未来租给在国际金融街工作的金融从业人员，同样是一房，深业中城50平米左右的，比附近90平乃至100多平米的，总租金可以更低，在市场上更有竞争力，但其实每平米的租金可能更高。
5、现楼价值。市面上不少项目，今年发售，2023年交楼，然后交楼后往往还要半年*证办**，再加上限售因素，从买入到卖出可能要6-8年。而深业中城是现楼发售，即买即住，很快就可以*证办**，比同类公寓项目要节省2-3年的交楼时间。这样能大大提高资金效率和周转率，时间就是金钱啊。
6、产品价值。更难得的是，深业中城位于香蜜湖真正的中心位置，整个香蜜湖中央，正对香蜜公园完全无遮挡的唯一项目！
深业中城是国际智慧联袂打造的结晶，比如：澳洲最古老、最大和最多元化的建筑设计公司之一的PTW建筑设计公司；设计了深圳平安国际金融大厦、上海洛克菲勒外滩源的CCDI悉地国际；多次荣获澳大利亚规划协会卓越规划奖荣誉的普利斯设计咨询等，更值得一提的是，项目内部装修采用一线精装品牌，智能居住系统，各项素质皆以超一线的标准打造。
深业中城的稀缺性早被市场广泛认同，项目这几年都是深圳楼市最受关注的楼盘之一。住宅部分，肯定是无房优先+公证摇号，其热度估计不亚于润玺，绝大多数人，哪怕再有经济实力，都难以拥有。
因此，此批所剩不多的深业中城公寓，是一个切实可行的，最现实的，拥有深圳核心区域，香蜜湖最中央地段的优质项目的难得机会，错过真的没有了。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）