我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，首付70多点，首套首贷，工作地点珠江新城，小孩接近2岁。有什么推荐的吗？学位别太差，楼龄尽量15年内，今天看了万科新里程和旁边的龙光，感觉首付也不太够，也不知道这边怎样，前期看过番禺市桥和长隆的自在城市花园及 白云黄边的金碧雅苑，还有亚运城，不知道怎么选择，同时又希望后期能增值，看到你有推荐番禺的东华花园，但家人觉得有点旧

回答：70万的首付，倒推就是230万左右的总价，一般这个预算去上一个好的学位挺难的，要么就是一些老破小，亚运城倒是一个选择，追求学位的话，毕竟有铁一学位加持，但是呢，那边的房子不好涨，因为盘子太大，房子太多，竞争太多了，而且也是一个孤岛，没有太多产业加入，睡城定义至于其他的话像自在城市花园，刚需盘没有地铁是一个比较大的硬伤，不如黄边的金碧雅苑，还可以享受下嘉禾望岗这个北部交通枢纽人流疏散的利好东华这个就见仁见智，价格已经足够低了。还有一个可以看下的是海珠的第一金碧，有杠杠，周围配套很不错黄埔那2个盘涨了一些，如果要追的话要深挖，可能更多是要在交易条件上作文章了。

提问：雕叔您好，在星球中浸泡多日受益匪浅，您平常介绍买房逻辑较多，请教您在一个周期各阶段中（止跌爬升-板块轮动-爆发-调整），卖房时点应该如何把握？

回答：说的好像，本知识星球没有干货似的，呵呵最好是卖在爆发期了，但不是所有人都有这个警觉的。整体看，如果看到市场在启动了，成交量上去了，就可以把房子挂出去了，慢慢接受市场的考验了，不过1、真正决定的是市场的情况，好市场一定好卖过一般或者差的市场2、卖房其实是有技巧的，比如放盘、比如*用御**中介使用、比如价格梯度设置、比如房子本身控制等因素3、一定要记住：没有卖不出去的房价，只有卖不出去的价格

提问：雕叔，想问问我们在黄埔永和有一套房，可能这一两个月拿到证，如果卖出可能有90万首付吧，现在工作有变动，一人在番禺亚运大道就是靠近尚东尚筑这边工作，一人将到增城凤岗的科教城工作，差距75公里，是不是应该卖了置换到番禺，考虑自住，交通好些，小三房，最好有点中上学位，如果把公积金和现金全部掏空，加起来估计120万，四成首付，您觉得哪个小区比较好一点，单价大概多少？谢谢

回答：永和：大胆猜一下那就是海伦春天，还是誉山国际，还是崇和花园。一人在亚运大道，番禺客运站附近上班，一人在增长朱村，确实是只能兼顾一人啦坚决卖掉永和的，买入番禺这边的二手， 小三房、地铁口，最好是番禺广场附近就行，120万的四成首付，倒推总价300万，如果用一点杠杆可以去到320-350万之间，所以有几个小区可以选择尚东尚筑、美心翡翠明庭、东怡新区

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔，房子打算长期出租，家电建议买全新的 还是二手的呢？洗衣机是建议买全自动 还是滚筒的呢

回答：您的问题很具象、很可爱、很有价值、很有意义，尤其是前奏还来了一句：雕叔如果长期出租，直接买二手，咸鱼、妈妈网、或者赶集网之类的淘一淘总会有的，另外买家电的时候盯着淘宝、京东的打折季，会有惊喜给到你

提问：你好。雕叔，房产是广州的，但是公司是在深圳注册的，那这种情况的话，可以用广州的房产和深圳的公司 在广州这边的银行申请经营贷吗？谢谢！

回答：很多人有个误解，觉得*款贷**就是一瞬间的事情，用最省事、省钱的方式申请、贷下来就可以了。于是，像外地公司能否广州申请JYD、亲戚能否当第三方收款人、收款能否多转几道就可了类似的问题，会一年365天循环有人来问。答案统统是否定的。JYD的进件审核条件、松紧程度、贷后管理是频繁变化的。2021年大年初五还可以，正月十五就不可以，也是常有的事情。即便如此，也不代表我们就随意对付下，撞大运，能申请下来就行，管它有没有秋后清算。无论贷前准备、贷中申请和贷后管理，是一个体系。既然要做，就尽量做到能力范围内最好的。做一半，等于给自己留手尾，留隐患和风险。

提问：雕叔好，从投资的角度考虑，广州7号线延长线，例如陈村，单价2左右，对比广佛线沿线，朝安或普君站，单价也是2左右，哪个未来更有发展的潜力呢？

回答：朝安、普君那边属于禅城了，离祖庙一步之遥，7号线延长线的陈村、甚至北滘也差不多是这个价格纯投资来看，陈村+北滘，明显好过朝安、普君，因为广州人民的购买力远远大于禅城本地的

提问：雕叔好！如果个人征信不好，本身已有较多负债，银行不批*款贷**，可以用自己的房子（*抵押无**）为其他人做担保抵押*款贷**吗？是否也是能抵押出7成的资金？有没有其他条件限制，或者需要注意的地方？

回答：很多客户说我征信很好，*款贷**没问题，一听到这样空泛的说法就头大。征信到底好，还是不好，其实没有这样的说法。个人资质如何，流水如何，负债如何，逾期如何，查询次数怎样，资产情况怎样，都是非常具体的个性化的情况。只要不是严重的逾期和涉诉，都还是有产品有渠道可以沟通得下来的。

提问：前几天去看了番禺的珠江铂士湾， 119方户型的四房阳台南向报价45000-48000，141方的五房阳台北向报价43000-46000之间，请问这个单价入手投资划算吗？141方的总价在630万左右。我主要想自住加投资番禺万博或者新造思科那边的四房。或者不是投资思科智慧城的四房会更好

回答：4.3-4.6万，4.5-4.8万，无论怎么看，都是价格非常高的，总价630万了，都可以买其他更靠近市区的好房子了，这里不可取啊，显然不可取如果为了自住，600-700万买一个4-5房的，也行

提问：雕叔节日好，往年十月份以后市场就会冷下来了，然后一直降温到年底，我看您反而判断国庆后还会有一大波上涨，逻辑是什么呢？谢谢！

回答：往年？首选这个规律可能适合一手楼而已，也只是可能主要看供需的平衡点、供给和需求的平衡点在哪里？今年依旧活跃，不信走着瞧[色][色]

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