原创 房小评 中国房评报道 2022-12-01 17:46 发表于北京
不论你是谁，不论你做什么，当你渴望得到某种东西时，最终一定能够得到。整个宇宙会合力助你实现愿望。
——《牧羊少年奇幻之旅》
“轰轰烈烈”的北京市2022年度第四批次集中供地落下帷幕——
首农旗下三元嘉业以24.38亿元+现房销售面积10000平米摇号拿下朝阳平房乡PF-45地块；保利+建工以25.53亿元+现房销售面积10000平米摇号夺得朝阳平房乡PF-44地块；金隅地产以32.315亿元+现房销售面积35000平米摇号竞得朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块……
值得注意的是， 上述三幅热点地块中海地产北京公司（以下简称：中海地产）都报名参加了，但是交了14.5亿元保证金，就买了张旁观的门票，当了一回气氛组 。
从现场竞争积极性上看，中海地产别说参与最后的摇号环节了，从头到尾几乎没有举过牌，看来这次参加拍地是“随缘”而来。
有意思的是，2021年北京市第一批次集中供地，中海地产砸了约140亿元，报名了18宗地块，但是在每个地块的竞争上也是适可而止，当了一回气氛组。
从随后的市场表现来看，2021年第一批次集中供地时拿地的企业和项目，有不少遇到了销售困难，它们都感慨中海地产的“机智”。
那么，这一次中海地产再次当起气氛组，又意味着什么呢？
壹：为什么不拿
此前，中海地产有关人士曾向房小评解释过在北京拿地的原则： 一切以算账为前提，能拿则拿，决不勉强。
如今，中海地产在土地市场的表现的确像个冷静的理科生。但是除了2021年第一批次集中供地中海地产没有拿地被证明是正确的，随后中海地产在北京土地市场上每次拿地，也都要经历激烈的竞争。
主要原因是北京土地市场似乎从来没有冷过。
民企出局，央企顶上；央企累了，地方国企顶上……
如今，首农、金隅这些地方国企明显在加码北京土地市场，保利也开始补货，北京土地市场每块资质不错的地块，都会引来多家企业竞争，想要逆周期拿地（详见：中海北京的逆向战法），恐怕越来越难。
从政府视角来看，2022年市场最困难的时候，如果没有积极支持政府的供地工作，恐怕之后想深耕北京楼市，也是有难度的。
而从中海、华润、招商蛇口、绿城、万科等几个头部房企格局来看，各家大盘稳定都离不开深耕的一线城市。比如招商蛇口在上海取得的深耕收获。
如果中海地产仍像一个理科生一样“置身事外”，仅仅是有钱赚就拿地，没钱赚就不参与，恐怕将来在深耕竞争中，会被华润、招商蛇口、绿城等头部企业拉开距离。
注意，这里说的“深耕”有多方面含义，不仅是多拿地，多花钱——还包括对地方产业和税收的贡献，关键时刻和区乡级政府的财政互动，社会责任工作，以及对客户理解，区域品牌影响力打造，客服和营销能力打造等等。
跳出“深耕”的话题，我们将视线回到中海的理科生算账逻辑，来看看这次中海为什么报名了3块热点地块却不拿：
以热门的北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目29-321地块（以下简称：奶西321地块）为例：地上建筑面积70864平米，其中35000平米为现房销售，去除不少于1755平米的配建用房面积，预售建面为34109平米。
我们假设项目的建安成本为5500元/平米；售价参考望京樾接近8万元/平米的均价；管理、财务和销售三项成本参考亿翰智库数据：中海2022年上半年三费费用率（销售口径）2.7%计算：
也就是说，即便项目开盘预售部分全部卖完，这个项目还有近10亿元资金需要等现房销售之后才能收回。
假设这个项目预售两年之后达到现房销售条件，一次性销售完毕，则可以估算毛利水平。
据说，中海地产内部有着毛利率30%的拿地红线，这块地只是勉强达到要求。但是，这是按照地块预售和现房都可以迅速清盘，没有其余沉淀资金的理想状态估算的结果。
而事实上，在《【调研】奶西村的秘密，藏在金茂的方案里》一文里，我们说过望京樾与中建宸园收割望京1000多组客户之后，奶西321地块销售很难再现如此速度。同时区域后续规划了大量土地，现房阶段的销售行情也是未知数。
也就是说，这块地很可能最终无法到达上述理想的投资效果。在北京暂时不缺库存的时候，中海这次没有出手也是稳妥的选择。
中海地产的资金成本低是优势，要保持资金成本优势，就必须保持资金周转处于良性运转，可现房销售这种长周期沉淀资产的做法，恰恰是资金周转率的克星，因此中海地产对此类地块谨慎，可以理解。
但是竞现房销售面积，是北京市新地块出让的一种主流模式，中海地产等想要在北京深耕的企业，都必须学会与这种模式相处，否则在接下来的土地竞争中，可能会错失良机。
贰：地主家的余粮
值得注意的是，中海地产在上海拿地的“禁令”即将解除。如果重获在上海拿地的资格，相信中海地产会在2023年重新大举押注上海。
如此，中海地产在北京的投资力度就会相应减弱。大多数央企房地产企业目前区域投资的逻辑是：量入为出。如果按照这个逻辑去衡量中海地产未来在北京拿地投资的能力，就需要翻一翻它的家底：
1、超高的拿地销售比
今年此前的三次集中供地，中海地产在北京拿地总价已经接近260亿元，这个数字已经超过2020年和2021年全年拿地额度。
尤其是第三批次土拍，中海地产豪掷147.45亿元，是北京拿地数量和总价第一的房企，而且其中大部分是中海地产独立拿地开发与销售。目前，地主家的余粮还比较充足。
房小评统计了今年内中海地产北京重点在售项目的网签金额，总计超过215亿元（网签存在一定滞后性）。仅从网签销售额来看，中海地产的拿地力度超过销售力度，拿地/销售比指标很高，说明中海地产集团支持中海地产北京公司，在北京采取积极进取的拿地姿态。
网签金额截止2022年11月27日
如上所述，2023年中海地产面临在北京和上海这两个城市拿地的平衡，同时北京的项目目前为止网签额并没有达到一般房地产公司要求的当年资金回正、销售去化等经营指标的标准。
我们市场调研的时候也观察到一个现象，中海地产北京的新项目开盘就使用链家（渠道费很高）作为渠道，这说明销售的迫切性。
由于北京市在预售审批方面的提速，中海地产开发部门屡次创下拿地到获取预售证最短时间的纪录，但是这也造成了销售准备不足的问题。 一个多月的时间，连售楼处和展示样板间都做不出，在没有价格倒挂的优势时，只能是“盲开”，而最大的救济手段是上链家渠道。
时间长了，营销动作就变形了，此处略去一万字。
2、部分项目滞销
如上所述，近几年中海地产在北京都是激进拿地状态，但是销售节奏并不总能跟上拿地的节奏。有些是因为踩空市场，有些是因为开盘周期越来越短，营销工作准备不足，盲开情况越来越多，最后形成了一些滞销楼盘和房源。
比如房山的泽西·PARK（原中海寰宇视界），卖了接近2年，网签进度才接近一半。这个地块当初是中海地产花了40亿元，卡在竞自持边缘拿下的。
但是，卖了2年项目网签金额还不够收回拿地成本，更不要说沉淀的资金成本、建安成本和管理成本了。由于项目体量比较大，沉淀的资金，都够中海地产再拿一块地了。
正如前文所述，中海地产的周转率指标一旦下来，其资金成本优势就不再，形成沉淀资产估计是中海地产最不愿意看到的。房小评注意到，在这个项目上踏空一次之后，中海地产再也没去房山拿过地。
网签金额截止2022年11月27日
除了泽西·PARK项目外，中海湖光玖里项目也存在区域去化量小，项目房源多的问题（详见：开盘就上链家渠道，湖光玖里急什么？）。
虽然其他企业也有这种沉淀资产的情况，但是中海地产一向对自己要求严格，以利润指标为经营红线，因为在香港上市，中海地产在管理上又比较灵活，追求效率。
因此，中海地产不会允许自己再有失误，也在不断调整经营策略，进行了组织调整。
房小评认为，中海地产是优秀的房地产企业，也相信其会调整好姿态，进一步在北京市场上做大做强。但是如上所述，建议关注“深耕”这个话题，深耕不等于拿地多，对市场需求的变化、客户特性的变化、政策发展的变化进行深入洞察，才可能把握细微关键，立于不败之地。
毕竟，在北京市场上拿一块地动辄几十亿元，一旦项目滞销，会拖累整个公司的经营，越是在核心城市，越是不能快中出错，忙中出错。