柳州江景房都1.5万+，首付20万想买一线正江景房，你太天真了？最近，有个南宁的朋友问我：20万能柳州一线江景房吗？我当时就笑了。均价1.5万+的柳州江景房，你却只给出了20万预算，是否太天真了？可没想到，这位朋友反笑我：我就找到了，还是一线正江景。首付20万买柳州一线正江景房？它在哪？不会再雒容吧……-1-柳州江景新房1.5万+“20万能柳州一线江景房吗？”“你是在逗我吗？”最近，一位南宁的朋友拿着20万就想买柳州江景房，是否天真了些？你可知，均价仅1万元/㎡的柳州，江景房已经卖到1.5万+了。柳江，柳州母亲河，养育了世世代代柳州人，更重要的是，它太美了。拥有一套江景房，成了不少柳州人的终极购房梦想。可是，如今的柳州江景房，或许离你越来越远了。拉开柳州地图，在售临江楼盘不超过10个，来看看它们的价格：▲柳州江景盘一览（包括未上市新盘）绿城杨柳郡看江户型，已经卖1.7万元/㎡，贵的可以到2万元/㎡；与它一江之隔的荣和天誉更贵，看江户型均价2.3万元/㎡；再往北，碧桂园十里江湾、滨江府2盘江景房1.5万元/㎡……如果你认为主城区房价贵，江景房自然不低，那我们看看新区又如何？柳州新区，柳东滨江联发滨江壹号，目前看江产品为商业别墅，260万元/套……基本上，普通刚需和小改，基本够不到上述江景房。就一点机会没有？还有3个未入市江景盘值得关注：荣和中铁项目、华润静兰湾、碧桂园星悦湾。荣和进度不明确，剩下两个都在近期开了展示厅，可以关注。-2-柳州江景分等级想买江景房，先得知道柳江江景哪段最美。虽然都是一线江景，但其实，柳州江景是分等级的（以在售江景房观景为标准）。豪华区：沿江路+环江滨水大道河东段，可以称之为柳州江景豪华区，如荣和天誉所在江景。这里，城市面繁华，东堤公园、码头，滨江公园绿化面积大，植被多，沿线的楼盘，多是地段位置优，显而易见，这里的江景房最贵。老城区：其实，柳北老城区，看江面真不错，直望柳州最美河东沿江带，而且是东面看江，是最佳看江点之一。可惜它位于老城区，周边城市界面减分，所以位于次位，如绿城杨柳郡所在江景。普通滨江带：柳江柳南、柳北工业区段的江景，相对其它段略显普通，常规的绿化，对江为老城区或工业区，景观一般。当然有总比没有好，日常休闲还是可以逛逛。如广雅大桥沿线荣和新项目、和柳州万科城所看江景。潜力区：其实，江景潜力区，往往也是板块潜力区。新区，道路规划完整、城市界面新，滨江公园打造也融入和新的构思和创意，如今或许还未成型，但未来会有不错的临江面，弯道超车老城区和豪华区也不无可能。比较典型的就是静兰、柳东和阳和江景，对应项目为柳东江景盘、碧桂园星悦湾，以及华润静兰湾。-3-江边出了个网红展示区？想要在1.5万的柳州江景房里，找到景观资源好的潜力股，目标就锁定静兰、柳东和阳和。柳东目前在售为商墅，首先排除。就静兰和阳和看，静兰东面看江，朝向更好，而且，如今静兰临近柳州富人区“水南”，一线看江不会太便宜。首付20万，怕是够不到。阳和又如何？阳和不是工业区吗？怎么会有好的江景房？别拿老眼光看它。它的规划名字叫：阳和滨江综合新区。虽然是西面看江，但阳和有整整10公里江岸线，江对岸是柳州东大门名片，一江之隔就是水上运动中心、渔人码头，对江风光，胜过不少临江版块。▲阳和滨江综合新区对江风光，图片来源于柳房网最近这里有点热闹，前段时间，拿地仅3个月的碧桂园星悦湾开放其展示区，引来了不少人。别说，现代的装饰风格和1000米江岸线挺称的，甚至成了网红拍摄地。▲碧桂园星悦湾展示区。这个展示区还挺考究的。正面朝江，一入展示区，直面叠水景观，绕过叠水景观，碧桂园又放了一个静水池面。一江两水，配上花池和小品，有种亲水都市花园的感觉。▲星悦湾展示区里的叠水景观和净水池。然而，展示区不仅做了2个主水景，连小区泳池也做了。▲星悦湾展示区里的泳池。除了展示区，星悦湾售楼部也值得好好说道说道。这不是简单的售楼部，里面包括休闲区、书吧。▲售楼部里的书吧和休闲区。展示区做得不错，江景房又如何呢？-4-面积段挺刚，尺度却不刚碧桂园星悦湾，做了怎么样的产品，来匹配阳和的1000米江湾呢？看项目指标。2.0容积率、近30%的绿化率，车位1:1.5，妥妥的改需盘指标。首推两个户型，84㎡三房两厅两卫和111㎡四房两厅两卫。面积不算大，挺适合刚需的。这样的面积段，好处是，保证了单套总价不高，一套正江景房的首付就降下来了。可这样的面积做江景房，舒适度高吗？还真别说，面积刚，尺度不刚。84做了三房，最小卧室也有7.7㎡，主卧面积达17㎡，别忘了这是一个84㎡的三房户型。对比市面上的同面积段户型，多出了一个房，而且尺度不小。▲84㎡三房两厅两卫样板间。再看看111四房两厅两卫户型。说几个特点，基本就能直观感受户型情况了：①双阳台正对流。柳州人最喜欢的通风性好的户型。配上正对江面，是不是更爽了。②三间卧室朝南，且带飘窗。卧室看江怎么能少了飘窗。碧桂园星悦湾3件卧室都带独立飘窗，且南向，采光和景观都满足了。③客厅开间4米，主阳台尺度4米*1.5米。把客厅和主阳台的面宽拉大，4米的开间对一个看江户型来说，是个舒服的尺度。▲111㎡四房两厅两卫样板间。整体看，户型真不错，而且面积段让刚需和小改善很舒服，总价不会太高，又保持舒适度。当然，是否上车，还看单价如何。据悉，这里江景房或许叫价1万元/㎡，84㎡的户型，首付21万可上车。-5-首付21万的江景房，贵吗？“20万能柳州一线江景房吗？”“搞不好还真有，阳和呀。”本以为柳州江景房终成了高端改需的游戏，没想到，还给刚需、小改善留了一扇窗口。碧桂园星悦湾首期户型为84㎡三房、111㎡四房。如果单价1万元/㎡，首套首付21万元，可以买一套正江景房。首付21万的阳和江景房，贵吗？既然奔着江景去的，贵不贵，得看江景美不美。如果45°斜视看江，那就贵。碧桂园星悦湾看江面如何？据悉，项目光楼栋结构就设计了3种：沿江蝶式、小区内部板式和2T4的塔楼。这么做目的也很明确，一方面沿江户型多户看江，另一面保证小户内部楼间距足够宽、且通风采光互补影响。此外，星悦湾一半的户型做了正对流双阳台，阳台最大尺度为4米*1.5米，为的就是给业主最大尺度看江面。值得一提的是，项目所有卧室都设计了飘窗，得房率可观，甚至比碧桂园在河东不少高端项目，户型都要拔高一度。碧桂园星悦湾为精装交付项目，精装具体标准未出，但从目前柳州碧桂园项目精装交付情况看，处于市场中上水平。值得一提的是，首推产品是一线临江楼栋。通常，项目首期价格较低，所以会选择位置较差的楼栋，但碧桂园星悦湾首期就放出一线看江楼栋，诚意十足。