最近楼市相对沉闷，没有啥有意思的话题，前几天聊到三叉街的新盘目前现状，正好举例了中骏世界城10#803单元，这几天这套房源价格持续降低，此时出于好奇，思考一个问题，作为去年的板块销冠，中骏在三叉街赚到钱了吗？
清退刷屏
昨天刷屏的特价房源：清退一套，10#803单元，96.41㎡，总价299万。
在9月的特价表里面，这套房源总价313万，相当于1个月时间降14万。
对比备案价330W，降到313W，再到299W，降价31W，已经是9折。
折合成单价3.1W，精装。
对比项目之前卖出的房源，除了首开的#1、#3外，已经低于剩余房源。
特别对于项目之前还采用*绑捆**车位的做法。
按一期后续几栋总价315W左右，加上车位28W，一套达到343W。
此时，对于299W，分销全面刷屏，肯定存在营销佣金。
预计最终的成本会比早期的成本，低50W左右。
当然面对中骏世界城，此前北园东升四大纯商盘，土拍指导价是2.95-3W，北园两幅还要求60%精装。
如果按指导价上市，北园精装备案价会在3.2-3.4W左右，东升毛坯备案价2.95W左右。
当时觉得会压制中骏的价格空间，不过目前中骏精装单价3.1W，仅从指导价来看，反而中骏会压制周边新盘。
对于中骏，目前最大争议还是房企风波，在其他城市出现了一些大力度特价的情况，市场多多少少也有顾忌。
当初入榕，拿下的第一幅地块就是三叉街这幅，从去化来看，算是非常成功，也是少有没有入坑的房企，不过截止目前房企是否在福州就赚到钱了？
房企有点难？
回顾房企是否赚钱，先看看成本，最重要的就是地价。
2020年2月，中骏以45.6亿拿下宗地2020-07号，成交楼面价13815元/平，土地出让面积：242.69亩，容积率：2.04，配建社会租赁住房2.4万平方米，由市国有房产管理中心按照6490元/平方米回购。
2021年1月，项目备案领证，精装备案均价3.1W涨到3.3W，二期个别楼栋均价3.4W。
项目正好赶上去年上半年楼市回暖，去化效果较佳。
此时可能有个疑问，楼面价1.38W，备案价3.3W，差价2W，房企是否躺赚？
由于土地情况较多，2.4万方公租房政府回购，4500平幼儿园，以及所谓14万方的商业体，按SM的楼面价5325元/平做参考，这些配建和商业都变向拉低了实际楼面价。
按项目备案网签情况来看：
一期网签：住宅841套，车位570个
二期网签：住宅411套，车位333个。
如果全部按备案价计算：
一期网签：住宅29.4亿，车位1.58亿
二期网签：住宅14.7亿，车位0.92亿
合计：46.6亿。
目前剩余的货值：
一期剩余：住宅0.72亿(21套)，车位0.34亿(124个)
二期剩余：住宅5.85亿(155套)，车位0.78亿(277个)
合计：7.7亿。
由于二期还有一栋住宅未备案，大概货值是2.26亿。
综上，一二期地块，全部货值合计56.9亿。
此时看看房企是否赚到钱？
对于一二期地块，合计56.9亿，卖了46.6亿。
对于支出，除了地价外，还有建筑成本，按目前精装盘的造价，一平米基本也要在4K左右。
项目如果加入二期未备案的最后一栋，一二期住宅面积16万方左右，这个成本是6.4亿，加上地价45.6亿，合计52亿。
综上，作为去年的销冠，项目截止目前一年半多，也仅仅回笼地价的钱，后续即使一二期清盘，也仅仅是把建筑成本的钱补平。
当然对于项目，还有一个14万方的商业综合体，以及还有一个配建公租房的地块未开发。
不过考虑到营销成本，以及最大压力的资金成本，对于房企而言，其实并没有那么好赚钱。
特别目前资金监管和*款贷**利息问题，之前的旭辉，作为稳健派，依然出现了风波，这也是目前不少民企最头疼的问题所在。
对于中骏世界城，从拿地和去化来看，都算是成功的代表，但是从目前的资金收入支出来看，依然没有看到有多余的利润出现，可以说这种大型商业+住宅的开发，在资金紧急的时间段里面，压力可谓山大。
当然这样的例子还有很多，比如帝封江的世茂和恒大，相比于中骏世界城，他们的局面更糟糕，售价远低于备案价，营销成本也较高，回笼的房款也不算充足。
这也导致目前市场，小型地块受到追捧，同样举个例子：
2021年12月，建发以6.26亿拿下奥体纯商，楼面价1.59W，即建发缦云。
2022年5月，项目备案上市，目前220套住宅，网签209套。
按货值计算，网签11.6亿，剩余0.59亿，合计12.2亿。
由于项目存在折扣，按开盘的98折计算，货值11.95亿。
当初项目发布的工程投标金额是2.79亿。
10个月时间，支出2.79+6.26=9.05亿，回笼资金11.95亿，差值2.9亿，对比成本32%。
当然依然存在资金监管，还有额外营销等成本，不过项目还有车位1.35亿、以及部分商业未计入。
整体来说，小地块迅速清盘，是目前市场相对明朗的拿地方向。
分析总结
对于中骏世界城璟悦，整体去化不算差，按资金监管来看，个人感受不会存在烂尾风险，但是对于买期房，最大的困扰还是在于后续交房的品质。
对于房企，一个项目如果有钱赚，可能建的不一定好，要是没钱赚，那会建的怎么样？
上次融侨则徐道壹号的品质问题，有网友留言，直接截图目前网络的投诉消息，做个参考。
在房企暴雷持续一段时间后，很多看上去稳健的房企同样出现了风波，只能说大环境确实不如意。
在这样的环境下，对于那些需要发展的新区，更值得思考，谁来承担拓荒的责任？