新手房东初次卖房，遇到中介极力推荐签独家委托协议，心情都会相当复杂...
一方面，中介说辞有理有据...
如果房东签了独家委托协议，方能体现房东的诚意啊，
我们公司是大公司，流程清晰，这样才能毫无后患地尽心尽力帮房东卖房啊，房东又省力又省心，中介费由买家承担，对房东而言并无影响~
另一方面，动辄数个月甚至一年的锁定期，白纸黑字的合同，犹如明晃晃地镰刀悬在房东绿油油的头顶，感觉好像说割就割，
卖二手房，究竟应不应该和中介签独家协议呢？
半年前，苏苏因为想要置换新房，曾让一位链家新房中介搭车前往踩盘，
路上，透露出旧房还没有卖出的尴尬，中介听着兴奋不已，声音不自觉高了八个度。
哥，你可以找我们挂独家啊？！独家卖的快！
签独家协议真的卖的快么？能快才有鬼了
我的个人建议，如果是不熟的销售/店长强力向你推荐，甚至胁迫你签独家（鼓吹不签独家卖不出去），打死也不要签。
因为，对方有可能从未打心眼底里想帮房东快速卖房，
通常这种行为，只是由于中介本身职业利益和业绩目标驱动。
独家委托协议是一把双刃剑，遇人不淑，可能万劫不复。
表面上，签独家委托卖房协议，是给予中介一定的保证，增强其积极性，更上进地帮房东卖房，没毛病。
但房东往往没有更深层地想过一个问题，
一旦签了独家委托协议，对房源的曝光流量会是一个巨大沉重的打击。
以上海为例，单月二手房成交数量破万，不签协议，全市原本有数万个潜在买家，可能因为各种渠道看到你的房子而心仪，产生意愿成交。
但一旦房东头脑发热签了独家委托协议之后，
你的房源突然被锁死在固定一家中介门店/中介品牌内了...
一个门店一个月自然访问量能有多高？
这个门店里的销售，每天打电话骚扰买家，能找来多少客人？
搞到最后，哪怕房东幸运地发现，有其他中介和买家，特别心仪看中了他的房子，也无法下手。因为，根据独家委托协议合同的描述，违约成本，是非常高昂的。
在上海就曾经发生过这样的真实案例：
2015年11月王某与某丰公司签订《房地产承包销售协议》，协议约定王某委托某丰公司居间出售上海市宝山某村房源，
委托价格人民币150万元，签订协议当天乙方某丰公司支付王某500元代理销售定金，12个月内，若未完成代理销售，500元归王某所有，
若在协议期间乙方擅自终止委托，或者利用乙方提供信息、机会条件但未通过乙方而与第三方完成交易，甲方应按委托房价3%（9万）向乙方支付违约金。
2016年1月，王某经上海某浩公司居间介绍，以148万元出售该房源，并在3月办理过户手续。
这一行为直接被乙方某丰公司告上法庭。
上海宝山区人民法院最终判决结果：王某与某丰公司签订协议，系双方真实意愿，不违反法律，行政性法规强制规定， 合法有效。王某擅自在协议委托期间通过其他中介公司出售房源，确属违约，应当承担违约责任诉讼请求，法院予以准许。只是合同决定违约金标准过高，法院最后予以调整，结合本案实际情况，酌情将违约金调整至15000元，并同时返还定金500元。
可以说，对于房东而言，没有经过深思熟虑，就把所有鸡蛋全部放在一个篮子的行为，基本和自杀无异。
独家委托的陷阱在哪里？
对于小中介公司而言，推独家委托，可能只是谋财，希望把房源成交锁死在自己这里，
但对于某些大公司而言，大力推广独家委托是杀人不偿血的战略举措，
一些大品牌中介公司，中介费动辄3个点，为何如此夸张，
因为如果不收那么高的费用，根本不赚钱...
这3个点佣金中，大量的成本，被花费用来铺设渠道门店，奖励中介员工，去垄断优质房源。
假设市中心核心地段有一片学区房，极其抢手，你是中介公司领导，你会怎么做？
一定是花大量的成本，把这批房源死死捏在自己的手中，谁拥有了不可替代房源，谁就拥有了天下（这片地区的话语权），
来买房的人，被迫统统都只能来找我，因为其他小店没房源，
卖房的房东，也被迫统统只能来找我，因为买房的人都不去其他店了。
至此，我想卖谁的房子就卖谁的房子，不听我话的房东，分分钟掐断你的看房流量，
我想让谁买我的房子就让谁买我的房子，什么，你不买？我可以让房子涨价，涨到你妥协乖乖交钱。
如果推荐独家委托协议的中介公司，初衷居心不良，
结果是，不但没有加快房东卖房速度，
反而削弱了房产信息的透明性，人为增加了交易成本，
甚至助推部分地区房价上升...
独家委托一定不能签么？
其实也未必，有几种情况，是可以考虑的：
1. 开口协议不限制交易渠道的独家委托
判断独家委托是否排他的关键点，在于是否明确在协议期间不允许任何其他渠道成交你的房源，也称为排他协议，
如果协议中不体现这点，其实对房东而言就没有什么风险，
这样的委托，其实是对彼此的一种信任，
顶多就类似于一条口头协定：
喏，我把房子钥匙直接交给你了，放心大胆地去卖吧。
2. 遇到专业的房产经纪人，代理人，可以考虑签独家委托
独立房产经纪人和代理人的性质和传统中介门店不同，他们并不限制交易渠道，
换一种意义上讲，他们是具备房地产经验的，比房东更专业的二房东，可以通过一系列常人想不到的手法，利用自己领域内丰富的人脉，帮助房东卖出房子，并收取相应的居间服务费。
通常，这种模式下，一开始就约定好，代理人的服务费，是在传统中介费之外额外收费的，
衡量经纪人是否专业的指标，就是他手头独家代理的二手房的周转率，如果周转率非常快，比你作为房东而言自己卖，要快好几个月，那这居间服务费，收的是合理的，毕竟房子卖出拿到钱，存银行几个月利息，这笔钱也就滚出来了。
3. 房在，人不在
许多投资属性的住宅，或者人在异地打拼，想要卖本地房子的房东，会遇到相当尴尬的场景，
人在异地，带客看房，谁帮你开门？租客是否配合？谁帮你打理房子？许多背后难以解决的问题。
因此，对于这类人，最好还是按以上两种方式找到靠谱的从业者，委托卖房比较好，
当然再次提醒大家，如果签独家代理委托，
一定要建立在彼此信任的基础上，
至少是明面上了解对方提供什么服务，或者靠谱熟人介绍，
没有信任基础，就绝对不要轻易签独家。
最后，如果作为房东，
已经签了独家委托协议怎么办？
在国家的法规条例约束下，其实是不鼓励和提倡房地产搞独家房源垄断的，
像链家这样的头部玩家，也很遵守规矩，
考虑到万一消费者扯皮，会极大程度损害公司的形象，因此在大部分地区（北上广等），哪怕签独家VIP协议，但也并不严格限制房东在其他渠道成交售出房源，只需要把代理保证金归还即可，
但在少数地区，链家还是会仍然死守合同条款履行独家，收取违约金。
再次印证，资本都是逐利的。
而对于一些小中介而言，就很难控制了，哪怕不打正经官司，但很可能什么手段都会使出，
天天被对方咬死骚扰，阻碍成交，足够房东喝一壶的了。
如果已经签订，怎么办？
第一，既然签也签了，不妨观察一下，对方是否有真的提供良好的独家委托居间服务，包括且不限于：
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大量推广，找到足够的真实客户前来带看；
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尽力提供带看反馈并和房东积极沟通进展；
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协助房东打理房子，保持房间整洁，好好保管钥匙；
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等等
如果签协议之后一段时间，自己的房源风吹草动毛都没有，中介一个劲解释说哥再等等，或者借口市场不好，甚至建议房东降价，
想都不要想，赶紧翻出当时签订的协议，想办法终止委托，
随后再继续在各种平台，渠道挂牌，多认识靠谱的房产经纪从业者，
也可以参考苏苏当时卖房的经验， 制作诚意满满的楼书，打造*器武**，分发*弹子**给相对靠谱的从业者，让专业的人发挥应有专业作用。
希望每一位房东，都能为自己的房子，妥善找到合适的出路。
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