半个月内连出4个“商改住”公示，让人眼晕。
继绿港·国际中心A区规划调整后，“商改住”这道闸门终于彻底放开，符合条件的项目再也忍不住了。
另一个蛰伏已久的项目也高调放出营销中心开放的海报，不仅改案名，还要卖住宅！
难道也是商改住？头条君可没看到规划调整公示。
PART.01
5个项目“商改住”！真假？
“商改住”政策刚出的时候，大家都认为申请很难。
绿港·国际中心A区申请成功后，也是因为前有规划，后有政策，再想复制很不容易。
5月14日-25日，南宁自然资源局唰唰甩出4份规划调整公示，啪啪打脸，给了头条君一个措手不及。
这4个项目分别位于江南区和西乡塘区，在保持容积率不变的情况下，将部分原商业办公转为住宅，并配建相当面积的幼儿园/小学。
▲4个项目规划调整公示（图源：南宁自然资源局）
在“商改住”公示大量放出时，荣和东站城市广场也悄然挂出了一张海报。
除了透露出更名为荣和·城市之门、营销中心开放外，还将推出建面约105-125㎡住宅产品。
普遍印象中，此前荣和东站城市广场好像只有商业、办公和酒店几种业态，这次的海报夹杂在“商改住”消息里，难免让人多想。
▲荣和·城市之门海报（图源：网络）
去年政策刚出时，就传言荣和东站城市广场有“商改住”的打算，再加上主动退预约金等动作，更是让人浮想联翩。
不过头条君在南宁自然资源局官网没有找到相关公示，但在现场走访的时候，觉得这个项目的打算真的足够长远。
PART.02
荣和东站城市广场真的改性了？
先说明一点，荣和·城市之门在地块出让时就规划设计有住宅。
在出让公告中，项目总占地173.88亩，由四个地块组成，大部分是商业、办公、酒店，住宅占比并不大。
并且要求沿枫林路和凤岭北路布置商业、商务，不能建设住宅。
▲荣和·城市之门地块规划设计要求（图源：南宁自然资源局）
▲地块位置示意图（图源：南宁自然资源局）
头条君现场踩盘的时候，看到凤岭北路和吉祥路交会处的东侧地块3住宅部分已经封顶。
同一地块的商业部分进度相对缓慢，现场无人施工，但有工人正在拆除外立面的脚手架。
另一地块上的住宅部分同样封顶，还张贴了案名以及联系方式，原规划的商业、办公部分却还看不到踪影。
住宅建设速度特别快，商业部分却很慢，再结合“商改住”政策一想……前瞻性够强。
▲左手边是商业部分，右手边是住宅
▲另一地块住宅外型的楼栋已近封顶
▲商业部分楼栋
▲商业部分楼栋有工人正在拆除脚手架
置业顾问介绍，项目东侧地块3为住宅，东侧地块1南侧楼栋为住宅，东侧地块2也是住宅，西侧地块除前面两栋外也都是住宅。
与拿地时的地块规划相比，住宅大量增加，而且还增加配建了一所18班小学，公立幼儿园也可能从12班增加为12-18个班。
▲荣和·城市之门沙盘图
商业建筑还未封顶就拆除脚手架；营销中心开放后住宅占比增加；增加小学，幼儿园可能扩建。
以上种种，看来荣和·城市之门早有“商改住”的念头，而且准备充分，可能就差官宣了。
PART.03
是真的！又有4个项目“商改住”公示！
另外4个“商改住”项目倒是已经实锤。
5月14日发布的“商改住”项目为 南宁国际商业贸易中心C、D区 ，位于江南区沙井大道以东、亭洪路以南。
拟将不超过133882.83㎡原规划商业、办公调整为普通商品住房（含幼儿园等公共服务配套设施）。
从规划上看，原幼儿园将与融晟小学 整合为一所30班小学 ，然后将D区不少于5406㎡的商业办公用地调整为 15班幼儿园 用地。
▲调整公示牌（图源：南宁自然资源局）
南宁大商汇实业有限公司对两个西乡塘区的项目申请了“商改住”，分别为安园西路以南、发展大道以东的 希望城 项目，以及安园西路以北、安阳路以西的 南宁大商汇国际住区二期·南宁大商汇城市商业中心二期 项目。
希望城项目拟将不超过137364.03㎡的原规划商业、办公调整为普通商品住房。
▲希望城项目公示（图源：南宁自然资源局）
大商汇城市商业中心二期则拟将不超过33717.75㎡的原规划商业调整为普通商品住房。
两个项目调整后配建的幼儿园、小学将在希望城项目的原仓储性质用地范围内，分割出不少于4590㎡用地建设一所 9班幼儿园 和不少于17010㎡用地建设一所 18班小学 。
▲南宁大商汇国际住区二期·南宁大商汇城市商业中心二期公示（图源：南宁自然资源局）
而另一个“商改住”项目——大嘉汇·尚悦则发布于今天（5月25日）上午。
位于西乡塘区吉兴西路以北、发展大道以东，拟将原规划不超过23934㎡的商业、办公调整为普通商品住房。
教育需求方面，建设单位将通过 支付新增班级建设费 的方式，支持学校、幼儿园改扩建和设备采购，指定的学校为吉兴西路幼儿园、明天学校北校区、安吉中学。
▲大嘉汇·尚悦公示（图源：南宁自然资源局）
4个项目中，江南区1个，西乡塘区3个。
位于江南区的南宁国际商业贸易中心C、D区则是现在的融晟天河海悦城，是一个文化旅游商业综合体。
由于受到客群、运营等方面影响，人气不足，这次选择“商改住”也让人唏嘘。
▲融晟天河海悦城航拍
根据媒体报道，西乡塘的大嘉汇·尚悦项目曾在2017年向相关部门申请将二期办公项目调整为住宅，但受到业主反对。
本次在“商改住”政策的加持下，再次更改性质，公示时间为7个工作日，自2021年5月25日至2021年6月2日，不知道本次是否顺利。
PART.04
“商改住”接二连三，能盘活南宁商办市场吗？
2017年以来，南宁写字楼市场进入供应高峰期，办公楼库存量大，严重过剩的情况也是年年提。
救市方法不是没有，但是收效甚微。
据报道，2016年12月，五象新区一项目要把原本规划中的8栋写字楼改成住宅，就引发了业主不满。
2018年12月28日，经国务院同意正式印发《关于印发<广西壮族自治区建设面向东盟的金融开放门户总体方案>的通知》。
预计5年时间内积极改善金融生态，活跃经济，引进人才和企业，这一政策的发布也被认为写字楼的春天要来了。
▲相关媒体报道（图源：区政府网站）
不过根据戴德梁行数据，情况没有得到好转。
截止2019年底，南宁甲级写字楼平均空置率达54.3%，总部基地空置率达到78%。
在统计的24个主要城市（含港台）中，南宁空置率正数第一（也是唯一一个空置率过半的城市）、租金水平却倒数第二。
▲戴德梁行2019年主要城市甲写市场情况（图源：网络）
但在强首府政策的加持下，经济逐渐活跃，截至2020年末，南宁甲级写字楼的空置率降为46.7%。
2021年，有62.2万㎡的甲级写字楼计划供应入市，今年的供需是否能达到相对平衡，还要等具体的统计数据。
从接二连三发布的调整公示来看，用“商改住”政策缓解供求矛盾、租金下降、库存压力等问题的倾向很明显。
这种做法无论是对政府，还是企业来说，都是很明智的选择。
政策方面又硬性规定了要保持容积率不变，满足教育需求等，也极大地保障了区域内居民的权利。
▌写在最后
南宁商办市场不景气是不争的事实，“商改住”政策又给苦撑的企业打开了一条“求生通道”。
从目前发布公示的4个项目来看，大多处于非核心区。
江南区的融晟天河海悦城人气不足早已不是新鲜事；西乡塘的3个项目附近又有安吉万达这个强力竞争对手，求生艰难。
住宅市场虽然也各种打折、降价，但是总体状况要乐观很多，去化周期也在可控范围之内，商办转商住无疑是明智的选择。
头条君猜测，继这4个项目之后，可能还有一堆“商改住”项目等着“上位”，今天（5月25日）上午九点发布的大嘉汇·尚悦就是活生生的例子。
作者|谢金伶
审核|吴晓苑
编辑|刘玉婵
（来源：南宁楼市头条）