独家专业的楼市事实派，为你提供真实客观的楼市居住测评，有趣、有料、有态度。
对于很多购房者来说，二环边，三环内于投资于自住改善究竟怎么选？不仅仅是三环比二环多一环的单纯，还有和房子*绑捆**的周边环境、项目品质等。随着西安版图的不断外扩，众多置业者把目光转向了新区，城内的土地越发稀缺。近期南二环边的纯新盘——恒志云都动作频频，引发关注，探小妹决定实探一番。
西安二环
1、“惊爆”—— 南二环边重金摘地
时间追溯到去年12月，位于雁塔区西延路以东、青龙路以南，编号为YT5-8-34的地块。该地块最终由陕西恒志置业有限公司摘得，总价18.4亿元（包含*迁拆**赔偿安置），成交亩单价1365.7万/亩，楼面价为8785元/㎡。
此次拍地是继融创东二环楼面价约7232元/㎡、金泰东南二环楼面地价7366元/㎡之后将二环拿地价再次推至高潮。
那恒志置业如何定位这片土地，打造什么产品，就显得备受关注了。
2、定调 —— 高层+超高层
项目占地59亩，位于西延路与青龙路十字东南侧，距离二环仅300米，项目规划16栋楼，其中3栋超高层，总高49层，其余均为总高33层的高层。项目首开1#、2#楼，面积107㎡/118㎡/140㎡三种户型，2T4户，毛坯交付。
终于在8月12日，恒志云都第一批房源公示价格出炉，毛坯交付，最低15426元/㎡，最高17746元/㎡，整体均价16565元/㎡。对于8K+的楼面价，似乎有点“意料之外”。
项目鸟瞰图
3.“所见即所得”的项目周边
由于发展较早，南二环的成熟配套，周边项目的建设的确吸引了很多购房者的关注。我们先来看看这个项目的外部都有哪些“闪光点”？
项目周边，青龙路与西延路十字
第一处：毗邻地铁3条线路
因紧邻二环，交通网络比较成熟，最吸睛的是项目周边有三条地铁线路。距离已开通的地铁3号线北池头站一站路，走路大约5分钟；4号线大雁塔站和即将开通的5号线青龙寺站都距离项目较近。
第二处：商业氛围浓厚
从与地段相匹配的商业配套来看，二环边大型商超较多，秋林百货、李家村万达、小寨赛格等。项目斜对面太乙城时光里综合体目前在建中，未来生活便利性也是非常不错的。同时项目距离曲江大雁塔、青龙寺等旅游景点较近，休闲娱乐地方可谓选择多多。
项目区位图
第三处：教育资源丰富
项目最近的小学是铁五小，这个名校的头衔加码，让这个项目的价值格外显眼。周边铁一中分校、陕师大附中建大附小、曲江一小等小、初中、高中等老牌名校较多。
第四处：医疗配套齐全
项目周边两所三级甲等医院，分别是北侧的第九医院和东侧的西安*警武**医院，曲江妇产医院距离项目1.3公里，开车约6分钟可抵达。
第五处：周边老破小云集、整体板块待焕新
探小妹一路实探下来，虽然说这片区域是曲江东大门，但是没有曲江一期的一点影子。高楼云集，密度大，人流量大，老小区较多。项目东侧是西部家居城、有上千家家具展览商铺，周围几乎没有品质稍高的小区，基本以清一色的家属院、城中村待*迁拆**、已*迁拆**的安置楼为主。
项目周边，青龙路与西延路十字
4、起底首次开发楼盘的恒志置业？
和同样在二环边高价拍地开发商不同的是，恒志置业是西安房地产开发市场中的新面孔。和北二环拿地的保亿、本土国企背景的金泰恒业相比，显然不在一个段位。那恒志置业是做什么的？
恒志置业官网
恒志置业的网站显示该网站的项目介绍一栏仅恒志云都一个项目，网站是2017年建设。探小妹多方考察求证，关于恒志置业网络上都是从2017年开始有消息的，截止目前还没有新的项目落地。据了解，该项目的投资方是北京的一所金融公司，具体信息未知。这个开发商的实力如何，也是很多购房者需要注意的。
5、高端改善or刚需刚改 ？
项目外部总体有利有弊，小区内部的各项配套显得尤为重要。探小妹从青龙路上注意到路边的1#、2#楼，离马路真的很近。项目北侧紧邻青龙路、西接南二环。交通便利的同时临街楼栋的噪音也是要注意的问题。
已封顶的1#、2#楼
整个项目容积率5.51，一般小区的容积率也在3左右，显然整个小区的舒适性大打折扣。高层和超高层的组合，楼间距35米左右。从整个小区的整体布局来看，部分楼栋的采光尤其是低层的会受到影响。
从楼盘品质、居住舒适性方面考虑，毛坯均价1.6w+的项目在曲江、浐灞、经开，洋房、小高层选择性还是很大的，无奈于地价成本及城改项目安置等众多费用，出于成本考虑的这个定位略显尴尬。
项目沙盘图
户型设计方面比较中规中矩，探小妹实拍了107㎡和139㎡的样板间。107㎡的户型中规中矩，139㎡的就不敢恭维了。
107㎡是个纯南的三室设计，厨房和洗衣房及公卫共用一个采光点和通风处——洗衣房南向的小面积采光。这个设计探小妹觉得虽然充分利用了面积，保证厨房和卫生间的通风，但不要奢望厨房和卫生间亮度，因为光源很小，北向的次卧也是同样的问题，采光不佳。
107㎡户型图
厨房及洗衣房样板间实拍
140㎡户型是个南北通透的四室设计，探小妹进去第一感觉：走廊较长。另外，客厅、餐厅连起来够长，但是宽度限制，没有特别宽敞的感觉。南北双阳台的设计，通风采光不错。
140㎡户型图
140㎡样板间实拍图
走廊实拍
探小妹有话说
总结下来，这个盘的地段优势、教育资源势必会吸引很大一部分购房群体的注意，但是价格却是刚需力所不能及的仰望。对于追求更高居住体验的改善人群，交通的拥堵、人流的密集、环境的嘈杂也会各方面纠结比较一番。
社区体量和该项目开发商和全国性大品牌房企比起来，品牌稍显逊色。你是注重性价比还是高品质，就需要好好考虑了。
未经允许不得转载，侵权必究
转载请关注“楼市真探”公众号后台与我们联系