刘晓平
8月2日，南通国际家纺产业园区时尚家纺广场项目发布设计招标公告，项目用地面积约134200㎡，总建筑面积约46万m2，项目总投资额约46亿元。全力打造世界一流的 国际家纺商贸中心、引领全球的创新创意设计中心、世界领先的高端家纺研制中心、链接全球的优质货品集散中心，产城融合发展示范新城。 这个"一城四中心"的总体定位让我回想起很多过往经历过的专业市场相关故事，有必要说些真相。
一、过往的故事
2005年左右，江苏省对比浙江省，发现浙江有杭州农副产品物流中心，杭州四季青服装市场，海宁皮革城，柯桥轻纺市场、义乌小商品市场、黄岩五金城、路桥小商品市场等等，一地一市场，市场的交易额和税收是工业制造之外的另一重要GDP和税收来源。而彼时，江苏知名的规模型专业市场只有吴江盛泽丝绸市场，常熟羊毛衫市场，常州凌家塘蔬菜批发市场，苏州虎丘婚纱市场，市场规模和数量相比浙江差距甚大。于是省政府出台政策，鼓励各市建设一批专业市场，做大商贸物流产业。于是，工业基础最好的苏南各地市政府积极行动起来，在2005-2010年间，谋划建设了一批专业市场，除了各地的建材装饰城之外，与工业相关的专业市场有无锡新世界纺织服装城，无锡小商品市场，常州湖塘中国纺织城，无锡五洲国际机电市场，镇江没啥工业特产，就整了个虚幻的丹徒工业品市场......苏南大地每个地市的高速公路出口处，几乎都有了一个专业批发市场。几年后，热闹的建设大潮过去之后，一批仓促上马的专业市场直接“死亡”或半死不活，真正有生命力和成长性的没留下几个。位于远郊的专业批发市场一旦死亡，几乎很难置换成其它功能业态，因此，死亡的专业市场几乎不能利旧，至今那些半死不活的专业市场沉淀了多少资金可想而知。下面回顾一下市场开发建设中 事与愿违 的几个现象，也是 专业市场的真相 ：
一、当地有历史形成的专业市场，政府就 畅想 培植它去做大做强，但往往真正的专业*交性**易还是增量有限。 常州湖塘镇在九十年代培育出一个几万平米的纺织印染专业市场，都是以生产户产销为主。2005年政府指定百兴集团投资建设“湖塘中国纺织城”，规模达上百万平米，一期将旧市场商户全部迁入继续经营，并招商和售铺，扩展到20万平米，纺织印染专业交易并未成倍增长。二期商铺几十万平米再次建成，虽然尽力招商，也没有专业商户增长，于是全变为新城区房地产配套的建材装饰市场。再往后，变成业态更加混杂的市场，专业性无从谈起。 原生市场繁荣，扩展后疲软的现象 具有一定普遍性，如盛泽丝绸批发市场、台州路桥日用品批发市场。
二、 当地有历史形成的特色产业，政府就 畅想 培植一个相关的专业市场，结果市场并不成立。 常州横林镇崔桥乡具有独特的出口复合地板产业，2007年区政府谋划“横林地板城”专业市场，我给镇领导说没有这个市场需求，因为这些地板企业都是通过广交会或互联网获取海外客户，海外客户签合同前都会到厂里考察，每个厂都设有产品陈列室。这已经满足了产销流程需求，并无实体市场的需求。而且，复合地板是卖给海外经销商的，不是本土家装材料，因此也没有零售客户。镇领导虽然认同我的观点，但是区里还是由百兴集团开发了该市场一期项目，结果一个地板厂家都未入驻，购铺小业主投诉闹事多次。市场用地的二期则直接开发成了别墅和住宅。畅想失败！无锡历来有纺织和服装产业，于是2006年，无锡市和深圳新世界集团合作，开发建设130万平米的无锡新世界纺织服装城， （见图1）
图1 无锡新世界纺织城前景期待
2010年建成开业，商城里超过四分之三是空铺。开发商通过各种广告卖完铺赚了大钱，小业主都欲哭无泪。 （见图2，图3）
图2.无锡新世界纺织城招商失败报道
图3.无锡新世界纺织城商铺业主反馈
其实服装行业在国内有其成熟的品牌代理销售网络，外贸代工也是B to B 的签单生产，并不需要巨大的一级批发市场。 这两个专业市场违背了行业产销规律，变成商业地产投机，10年后政府又要考虑*迁拆**它了。 （见图4）
图4 无锡新世界纺织城要*迁拆**的信息
三、当地有历史形成的专业市场，政府就 畅想 延伸培植其它市场，结果其它市场不成功。 九十年代上海就有个江桥轻纺市场，作为大上海唯一的轻纺市场，经营得还不错。以此为带动，政府在曹安路沿线从丰庄路到外环路之间规划批发市场集群，先后建设“鞋城”鞋子专业市场，酒店用品市场等，建筑体量增加10倍，高楼也起了不少，但新市场都不成功。正常经营的还是轻纺市场，其它陆续变成配套周边房产开发的建材装饰市场和休闲为主。尤其是高楼和多层大盒子商业都经历了烂尾的风险。松江钢材城周边也开发了几个新市场，均未获得成功。专业市场不是光靠现有人气，还要看行业产销特点，顺应生产和销售的行业需求。
四、当地有历史形成的专业市场，政府就 畅想 要做空间升级，开发第二代市场，但结果市场并未更加繁荣，商家经营成本徒增。 上海柳营路灯具城是利用原照明灯具厂改造的专业市场，当年生意兴隆，临北宝兴路开发了小体量的多层盒子批发市场。浙江广厦集团把旧市场拆了，建成5层的室内市场，至今运营都很一般。专业批发市场的商品要便宜，铺位租金和运营成本要低，如果搬进租金和运营费都高的新商场，那么成本必然体现在商品价格上，该专业市场的价格优势就损失了。 因此，专业市场的供需双方更关心商品价格，而不像生活类购物中心要注重环境舒适和品质！ 对专业市场的环境整治、交通和消防完善都是必要的，但笔者看到专业市场升级存在非理性和盲目性。路桥日用品批发市场南临地块，建成了高大上的升级版市场“财富商贸城”，可至今惨淡空置，教训深刻。
五、畅想专业批发市场会带来三产繁荣，在专业批发市场区域规划酒店、公寓、商业配套，最后发现没有消费需求。 在城市近郊做专业批发市场规划时，常常会规划高层酒店、高层公寓，在市场外围布置商业配套。但真正的批发市场其实类似上班的产业园，买卖商户以做生意为上班，并无想象中的高频消费。以路桥中国日用品批发城为例，笔者在现场调研，管理方告诉我，当初规划的酒店经营不起来，已经改用作当地园区政府办公楼。当初规划的很多沿街餐饮商业，也都做不起来，最后还是被大的商户做专业店铺展厅。究其原因，买卖商户主要在上午成交、发货，下午3：30市场就关门了，人走楼空。商户的午餐要么带餐，要么叫外卖。餐饮和商户的住宿需求，周边城中村的安置房完全已满足他们。
二、当下的分析
说完故事和真相，回到南通全力 打造世界一流的国际家纺商贸中心、引领全球的创新创意设计中心、世界领先的高端家纺研制中心、链接全球的优质货品集散中心，产城融合发展示范新城。 对这些耳熟能详的关键话语，我逐一做相关解析：
1. 打造世界一流的国际家纺商贸中心—— 这个提法就是要升级专业市场，至于世界一流无从谈起，无法比照，因为除了中国，别的国家没有家纺专业批发市场。
2. 建设引领全球的创新创意设计中心。 家纺园区将把创新设计作为家纺行业高质量发展的生命线，积极鼓励企业放大自有品牌，建设创意设计中心，积极引进国内外创意设计龙头企业、优秀团队落户园区，加快促进产业向高端发展。—— 国内外创意设计龙头企业本来就和南通家纺企业有合作业务，要让他们搬到市场里来应不太可能，因为创意设计企业一定依托大城市发展自身，辐射全国的客户。而上海到南通又非常便利！
3. 建设世界领先的高端家纺研制中心。 家纺园区将以园区大企业、高科技为引领，大力推动企业智能制造、数字经济的发展，促进高端制造业的发展。—— 制造业数字化、智能化转型是行业趋势，但是只有龙头企业能承担转型过程中需要付出的巨大成本，因此，少数龙头企业可以率先实现。
4. 建设连接全球的优质货品集散中心。 家纺园区大力发展现代物流、智能仓储，推进智慧物流体系建设，形成快反应、快分类、快输出的集散中心和转运枢纽。通过云计算和大数据技术不断提高商家和物流服务商的效率，推动物流快递业与电子商务等协同发展，连接全国、辐射全球市场。—— 我国专业市场配套的第三方物流已经非常成熟，物流企业的能力已经具备上述期待。
5. 产城融合发展示范新城。—— 这就是想开发培育出南通一个新城区组团，叠石桥市场和志浩市场经营这么多年，人气是有的，但是能否再扩张？商户能否留下来成为永久居民，这要政府投入城镇化的各种要素资源，才能把郊区乡村变成城市，靠专业市场自身是做不到的。泉州水头石材城是中国最大的石材市场，近年也有些地产开发，医院配套，形成了规模不大的组团式城镇。
南通国际家纺产业园区相关报道：本项目的功能定位为对标国际，以“家纺商贸”为主题，打造一个集区域型、文旅型、产业型于一体的“展、贸、商、文、娱、旅” 结合的高端大型商贸体验综合体。时尚家纺广场应突破产业边界、补足设施功能短板、建设融合家纺家居体验、展示、销售以及服饰、娱乐、餐饮、超市、影院等多种功能的复合型家纺商贸综合体。一方面，家纺园区努力推动原有 市场提档升 级， 大力发展新业态、新模式。 另一方面，将 建设以会展商贸为核心 的中心功能片区，全力打造家纺贸易服务新平台、城市形象第一站。 建设商务金融中心、外贸服务中心、国际展销中心等商贸服务平台 ，加速园区从 大家纺向大家居 转变，从国内市场向国际国内结合型市场转变。—— 这段文字中的各个提法正对应了我回顾过往专业市场故事中的5点畅想，基于历史和现实判断，对结果我并不看好！还要提醒几句：1.文旅类业态与专业市场没有关联；2.生活类商业与专业市场也是弱关联，但如果周边居住和消费人口足够，可以做购物中心，但不要对专业市场有依赖幻想。至于 建设以会展商贸为核心 的提法，恐怕无法取代上海会展中心的作用，正如下面南通的新闻稿所述：
2020年8月24日至26日，2020中国国际家用纺织品及辅料博览会在上海举行。南通国际家纺产业园区“首秀”亮相，不仅向参展客商大力推介园区，同时还组织20多家园区企业参展，现场成交额超过150万元，达成意向订单近6000万元。 2021年3月17日，中国国际家用纺织品及辅料博览会在上海国家会展中心举行，宝缦、紫罗兰等29家企业和家纺联盟在园区的组织下,首次以“南通家纺”的名义携手赴会，从设计研发到“织、染、印”再到外贸、电商、平台经济，全产业链一个不少，充分展示了南通家纺的深厚产业基础和融合创新发展实力。
随着高铁过江，上海和南通的同城化更加便利，南通不需要作为对接全国和国际的窗口角色，应该做好产业基地的角色。
在我国经济发展和城市化的进程中，“ 畅想” 曾经是一种驱动力，但是回顾过去，我们也经历了很多 “幻灭”， 幻灭的项目对地方财政和社会资本都造成了极大的损失。近期我将推出” 畅想与幻灭 “系列文章，作为中国先发地区30年发展的经历者、研究者，我想说，我们经历过，应该更加理性、更加清醒了。对于“畅想”性规划，应该万分小心、严格地求证！（完）