2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 汇金城（嘉华城） 。
项目简介：
汇金城分三期开发，分别叫做嘉华城、汇金城2期与汇金城3期，其中一期嘉华城是作为中烟的单位房，汇金城二期三期做为商品房，对外销售。
一期嘉华城为2011年建设、2012年交付。小区42.8%的高绿化率、17%低建筑密度和1.89低容积率，小区内部拥有水系和山体公园，是环境最好的，但大大户型居多（130、185和283㎡大户型）；二期汇金城为商品房在2015年对外开盘销售，毛坯房源（当时价格约5500元/㎡），户型有76-179平方；三期在2017年以精装房的形式对外出售，销售价格基本都是9000多了。
不利因素梳理：
1）小区房屋质量一般，交房之后多次被业主投诉房屋质量问题，物业服务质次价高
汇金城早期房屋交付入住之后，房屋质量安全问题就层出不穷，从墙面鼓包、电梯无故故障到地面塌陷等，三期为精装房，入住不到1年房屋墙面出现大面积鼓包，当时业主们闹得沸沸扬扬，在长沙市信箱中，该小区的投诉问题也是比较多的。计划购买该小区的潜在业主一定要多检查意向房源的房屋质量问题，自己多留个心眼。
与此同时，汇金城小区的物业是长沙市星润物业，物业管理费是2.3元/平方米，属于一个不低的水平，但业主对小区物业服务评价时“质次价高”，这么高的物业费，却是服务差、管理系统不规范，处理问题不及时等，使业主的居住幸福指数下降。
2）属于城市远郊区，距离市中心比较远，产品户型一般，居住舒适度打折扣
汇金城属于汽车南站板块，长沙绕城高速以南，距离长沙市中心约13公里，属于城市远郊区的范畴了，距离最近的大型商圈为城南德思勤商圈约6公里，自驾需要20分钟；远郊区配套落地是短板，并且房子流动性比较差，就会出现越住越贬值；潜在生活成本高——尤其是工作在市区的人，距离遥远，上班通勤时间极长，遇上堵车，单边1-2个小时是常态，通勤时间也是成本。
汇金城2期和3期部分楼栋采取“塔楼”或““十字星”核心筒设置，相邻每户互视，私密性较差，且户型朝向非“正南北”，而是朝向东南、西南、西北与东北四个方向，通风与日照都存在天生弊端，同时还有西晒问题；
107户型户型进深长、非南北通透，采光与通风受影响；129户型北向三个卧室，湿气重，常年受不到太阳光照射。
3）比亚迪长沙工厂疑似污染事件，影响周边小区居民生命健康安全
2022年5月，有媒体相继报道了长沙比亚迪雨花区工厂陷入环境污染漩涡，近两个月，比亚迪长沙工厂附近有浓烈的油漆味、烧塑料味、牛粪味等刺激性气味，傍晚至第二天凌晨刺激性气味最重。工厂附近的十几个小区，可能因为风向的问题，受影响最大的是中建嘉和城，中建凤凰台、联盟佳苑、奥园、中航城的居民，与此同时，周边小区上百个孩子出现不明原因鼻出血，大人也出现恶心呕吐、久咳不愈等症状；此后，比亚迪承诺将逐步整改，不再在晚上排放废气，以保证周边居住小区的健康安全。
而汇金城距离比亚迪长沙工厂约2公里，直线距离也是比较近的，所以计划购买该小区的业主，最好也要走访和打听一下已入住的业主也是很有必要的。
有利因素梳理：
1）汇金城对口学校长郡雨外，是小学+初中的一站式的9年制学校
汇金城的对口学校是长郡雨外小学部+长郡雨外环科园校区，一站式的9年制教育，不用微机派位就可直接读的初中。长郡雨花外国语学校是雨花区的一所公办特色学校，自2006年与长郡合作以来，共享长郡中学的优质资源，而长郡雨外环科园校区属于长郡雨外中学部三个校区之一。
学校就在小区北面，仅隔一条马路，方便学生上下学。
2）紧邻在建地铁环保大道站，双地铁出行可期，公交线路略少，辐射范围有限
汇金城地段虽然较偏，但未来却拥有*轨双**交通，地铁7号线和5号线南延线，目前均处于在建状态，计划2027年通车运行，小区紧邻地铁站—环保大道，未来出门即可搭乘，可以直达德思勤商圈、东塘等区域，地铁出行可期；
目前小区出行只能依靠公交与自交，其中小区周边线路有266路、370路、806路、212路与229路等等，线路还是比较少，辐射范围有限。小区周边万家丽南路、汇金路两条主干线，自驾出行便利。
3）一期嘉华城自带山体公园，周边配套相对比较齐全
一期的嘉华城的小区内有一个山体公园，绿化面积高，还有景观水系，是整个片区环境最好的，而二期和三期景观与绿化就差一些，居住舒适度差一点。小区也是属于成熟社区，除小区自带社区商业满足自身需求外，周边还有友阿奥特莱斯、同发国际广场，稍微远一点就是德思勤城市广场，满足社区居民的日常生活需求。
目前挂牌房源中，嘉华城一期19套、汇金城二期25套、汇金城三期8套，房源挂牌价格1万~1.2万/㎡，三期是精装修，所以整体价格高一些，对于刚需购房者来说，二期房源可能最合适，总价集中在90~120万左右，首付40万以内。
综合来看，汇金城优势在于双学区和未来的*轨双**交，但区域地段略偏，适合城南工作与生活的刚需客户。