导 语
说到上海的老破小的学区房，真的是让广大购房者又爱又恨 ，爱的是总价低，投入资金相比较而言来说比较少，基本上租金就能裹住大部分的房贷或者是全部的房贷，恨得是在2020年最高峰的时候，已经把首付亏没有了，在加上一些自媒体因为抓住了流量密码。一致在唱衰老破小。所以这对于家长而言，真的是难以割舍，又爱又恨。
毕竟低预算入驻顶级学区，这实在是不可多得的托底选择。
但是自从中考改革之后，学区老破小价格大幅回调；一度被推上了风口浪尖，如图所示：
这么一来，有很多家长都产生了不少疑惑：
第一：学区老破小还能买嘛？还有未来吗？
第二：真的没有人气了？真的不能考虑嘛？
老破小成交
对于上海的老破小学区房，我只能说： 被责骂得越凶，就爱得越深沉。
在任何市场情况下，没有不能买的房子，只有不能接受的价格。
就在刚刚过去的10月份，许多家长已经展现了自己的真诚； 还是有不少人选择了老破小学区房，毕竟不是每有家庭都能买的起上千万的房子。
一些学区老破小成功交易，明显恢复了生机，纷纷跻身10月二手交易TOP50。如图所示，我们用数据说话：
我们要在上海买房子，必须要了解上海二手房市场的详细情况！全市有13000多个二手楼盘， 但是，能排在成交前50的楼盘1000个小区有4个就已经很不错了，特别是在当下这个市场 。换句话说，能跻身这个榜单的楼盘可谓是稀缺的精英，犹如凤毛麟角般的存在。
在这份榜单上， 梅园三街坊以其成交的13套房产，排名第16位 ，展现出了不俗的实力。类似情况的 还有闵行的高兴花园，也以优秀的表现跻身榜单 。 这两个楼盘，不仅是学区老破小的风向标， 更是二手房市场的先锋队。
梅园三街坊，对口福山外国语小学和建平西校，这两所学校都是公立一梯队组合，教育资源丰富。高兴花园则对口闵实验（畹町校区）和莘松中学，也是公立一梯队组合，这两个小区备受家长们的青睐。
随着学区老破小的热度逐渐回暖，这两个楼盘的优异表现更是凸显了其价值。那么家长选择这个时候买进，是有什么理由嘛？
什么原因
尽管楼市降温，但家长们依然选择此时冲进楼市，选购学区老破小，这并非无理可循。
首先，一些学区老破小的价格确实已经跌到了一个相对合理的水平，性价比逐渐显现。在过去的几年里，学区老破小的价格犹如过山车般波动，快速上涨后又迅速下跌。然而，经过多轮的价格回调后，XQ房的泡沫已经相对较少。
以上面提到的两个标杆小区为例，梅园三街坊在价格上涨最疯狂的时候，挂牌价一度达到了每平20万甚至25万。当时的房东频频提价，而买家为了抢购房屋也不惜加价竞争。然而，如今这里的小户型单价已经回落至13-14万/平，回归到一个相对理性的状态。
我们公司这附近的同时都在说，前段时间梅园的小户型，和邻近的非学区小区总价相差不足30万，甚至比六师附小的对口崮山小区还要低。这是之前没有出现郭的情况。
我们在来看看闵行区的高兴花园，声名远扬，备受瞩目。在市场最火爆的时候，挂牌出售的房屋数量能够达到100套以上。从挂牌到成交，有些房子仅用不到一天的时间就能成功交易。尤其是那些一室户的房子，价格更是飙升到了400万的高价。然而，自从21年统筹组内加入了曹行小学之后，房价便开始一路下滑。如今，购房者只需花费270万就能够轻松入手一套房屋。
我们对比闵行的高兴花园和附近的 普乐三村 （上海中医药大学附属闵行蔷薇小学晶城校区＋罗阳中学），近期成交的一室户， 成交总价相差不足50万 。毫不夸张的说， 学区老破小已经跌出了性价比 。
2. 政策不断，隐形利好老破小；预算有限的家长开始提前布局学区了。
自9月以来，楼市政策频频出台；
先有认房不认贷的新政策，使得那些在外地有*款贷**记录的刚需群体得以释放；
总价500万以内的刚需群体因此成为首付35%的绝对主流，老破小的客源也随之增加。很多人可能不相信，你们可以去看看上海成交最主力的总价段是在多少
随后，公积金购买存量住房的最长年限调整，使得购买老破小的公积金*款贷**年限得以延长，变相的房价折扣优惠。
这些政策让预算有限的购房者开始跃跃欲试。
而学区需求是一种纯粹的刚性需求，像这种一梯队学区组合都需要提前规划并积累足够的年限。
比如说：梅园三街坊对口的福外小学今年要求入户满2年，2024年要求满3年；
高兴花园因为在统筹组中加入了曹行小学，从稳妥性来看也需要保证相对充足的年限。而统计 年限的截止时间一般是每年的4月 份，如今临近年末时间已经不多，不少重视教育的家长自然纷纷开始出手。
选择原因
说到这里吗，很多家长又要问为什么是这两个小区，难道没有别的选择了吗？
这两个小区颇具特色， 一个位于浦东，一个坐落在闵行，它们是新一代上海人的聚集地，也被公认为教育强区。在这里，家长们普遍高度重视教育，而教育与房产紧密相连，因此他们对购买学区房格外热衷。
你会发现，像闵行的古美、莘庄，浦东的唐镇、御桥、联洋等热门板块，基本都与学区概念相关。然而，尽管学区组合众多，老旧小区更是数不胜数，但为什么偏偏是这两个小区呢？
原因在于它们在总价和学区方面均具备双重顶级优势，这极大地提高了它们的竞争力。这些优势使得这两个小区在学区房市场中脱颖而出，备受瞩目。
我们先来看梅园三街坊
梅园三街坊对口福山外国语小学+建平西校； 在公民同招民办摇号之后，这样的双学区组合更受家长偏爱。小学福外是浦东公办三巨头之一，在今年的春季思维100中入围人数在公办小学中仅次明珠小学。
明珠小学虽然是一所优秀的学校，但它的对口初中明珠60%的家长都是看不上所对口的初中（东昌南和洋泾东校）， 导致小升初阶段需要折腾换初中学区。 此外，如果选择摇号进入民办学校，也存在一定的风险。
相比之下，洋泾的六师附小则显得较为低调。虽然其对口的初中进才北也还不错，但在名气和成绩方面却略逊于其他两所巨头学校。梅园的双学区组合则可以说是浦东最为优秀的组合之一。其对应的小区主要是梅园二到七街坊。其中，三街坊的小户型较多，总价门槛相对较低，为家长提供了更多的选择，因此也最为活跃。
我们再来看高兴花园
对口闵实验（畹町校区）+莘松中学；
在闵行区，两所一流的公办小学，闵实验和明强，一直以优秀的教育质量著称。它们不仅在学术上引领着学生们走向成功，还对周边的两大板块——七宝和春申——产生了深远的影响。
这两所小学在教育质量上可谓难分高下，然而，明强小学的对口初中主要是七宝二中和三中。在民办学校摇号政策实施后，优质生源开始回流，对口初中的成绩也在逐渐提升。去年，七宝二中在低分爆冷的情况下勉强垫底，然而在今年的名额到校政策微调下，其成绩迅速回升。
尽管如此，老牌的莘松中学依然以其卓越的教育资源稳居前列。今年，莘松中学的名额到校数量达到了112个，为优秀学生提供了更多的机会。因此，尽管面临竞争，莘松中学的到校均分排名依然稳居前十。
王牌的实力果然不容小觑，姜还是老的辣。之前，高兴花园之所以出现大跌的情况，主要原因在于闵实验统筹组内加入了曹行小学，导致确定性被打破。但从今年畹町的招录情况来看，情况仍然稳定，兜住了这个底。
就说现在的统筹组里面，闵实验的统筹兜底的绝对优势虽然没有了，但依然有相对优势，毕竟统筹组里只有一个不好的学校。
当然闵实验＋莘松的学区组合校区多，类似它这种带有双优质学区的小区也很多，高兴花园之所以取胜原因依旧是上车门槛最低。大跌之后的高兴花园对比高峰的9万单价，近乎腰斩，200万出头就能上车，反而变得更有吸引力。
总结分析
梅园的房价走势并非出乎意料。
从急剧上涨到猛烈下跌，剔除的是房价中的泡沫，而非梅园学区的价值缩水。
毕竟，不仅仅是梅园的房价在下跌。
这一点，家长们看得很清楚。
当价格合理，孩子的上学问题又是刚性需求时，自然应该购买。而且，未来一段时间内，学区房的成交量很可能会持续走高。尽管当前的楼市形势难以捉摸，但真实的需求却难以掩盖。也许未来学区房不会有直接的大利好，但就像我一直强调的那样，学区是房产中的重要筹码，仍然是增值保值的关键。
正如我一直推荐的联洋，碧云、张江、陆家嘴、御桥等板块，即使在市场下行的情况下，它们仍然表现坚挺。学区绝对是一个重要因素。想象一下塘桥那些没有学区、没有地铁的老旧小区，尽管它们位于内环内，但许多在2018年购买的朋友仍然亏损了超过100万元。这就是没有筹码的房子无法享受大涨福利，却能在楼市下行时跌破认知的道理。
如果你有购买XQ房的计划，提前三年进行通常是比较明智和稳妥的。我理解家长们会持谨慎和观望的态度，毕竟购买房产是一项重大的决策。但如果你重视孩子的教育，并有意购买学区房，那么你需要明确自己的初衷和目标。
如果你在选择地点或制定购买策略时感到困惑或拿不定主意，你可以寻求我的建议，为你提供实用的信息和技巧，帮助你做出明智的决策，相信你会从中受益匪浅。