滨河国际新城又一个新盘——中海天悦府入市了。
很多人问我能不能买，于是，我花了两天时间，将滨河国际新城各个楼盘的资料整理了一下，并做了实地调研，在此向大家做个汇报，并为其它购房者提供一些参考。
01
滨河国际新城的潜力如何？
滨河国际新城是一个有争议的区域，有人觉得他偏，距离主城区太远。有人觉得它位置好，标准的主城区，还处于市区、港区咽喉要道。
这两种说法都有一定的道理，取决于你站在什么角度。
如果单纯的以环线定区域，滨河国际新城的确在南四环以外。但如果以实际距离定区域，它的大部分区域又在四环以内，属于标准的主城区。
两种看法之所以截然不同，主要原因是南四环太斜了！
我们看下图，南四环过了中州大道以后，开始向东北猛翘尾巴。如果它像南三环一样是平行线，如下图中的红色虚线一样，滨河国际新城就是在四环以内。
我是属于实用派，所以，我认为以实际距离划定区域比以环线为标准更靠谱。所以，我的观点就是，滨河国际新城属于主城区。
如果你不能理解这个观点，那么，你就犯了形而上的错误，就完全不能正解的看待这个区域。反之，你就会发现它的价值：主城区、东区、区域纯粹。
注：区域纯粹是指，整个区域近17平方公里，全部是地下管网，大雨不积水，小雨不湿鞋；所有商品房，容积率都在3.0以下，全部定位改善。
将它与东边主城区的各个新区对比，你会发现它的优势更加明显：
杨金片区，本来很有希望，但机场不搬，又改了规划，让人看不到希望，房价在19000元/平左右。
龙子湖北，安置房很多，现在成熟区域比较乱，未来会更乱，房价在20000元/平以上。
管南片区和滨河国际新城一路之隔，没有统一规划，最高卖到15500元/平。
滨河国际新城是继北龙湖之后，又一个一张白纸一绘到底的区域，并且在它之后，再也没有这样的区域，房价在17000元/平左右
没有对比就没有伤害，横向一看，滨河国际新城有没有潜力，已经不言自明了。
02
14个楼盘近身厮杀
区域有潜力，不代表中海天悦府就值得购买，还需要在区域内做个横向对比。
滨河国际新城在售的楼盘有14个左右，第一次去看房的人，看完后一般都是一脸迷茫，区位相似、价格相似、产品相似，到底要选哪一个？
项目列表：
项目分布图：
有人以价格为标尺，认为售价高，就意味着品质好，售价低就意味着质量差。但在另一部分人眼里，售价高却意味着站岗，售价低却意味着捡漏。
有人以容积率为准则，容积率高就是刚需，容积率低就是改善。但容积率低的楼盘一般都是高低配，居住舒适度要大打折扣。
那么，什么样的标准更靠谱一些呢？
我认为还是地段。无论是投资还是自住，房子最贵的是它下面的那一块土地，其次才是上面的建筑。
03
地段才是胜负关键
上面的14个楼盘虽然同属滨河国际新城，但滨河国际新城很大，南北最宽处达6公里，东西最长处为5公里，紫荆山到东三环才9公里，大家感受一下。
所以，同处滨河国际新城，位置不同，价值就相差巨大。
哪里是滨河国际中心的核心区域呢？
主要看资源密度。
资源密度高的区域 ≥ 资源密度低的区域。
滨河国际新城拥有的优质资源大概有：
教育资源：郑州一中经开校区、郑州外国语经开校区、滨河一小。
商务商业：蝶湖国际商务中心、荷湖商业水街、滨河国际中心。
医疗配套：郑州国际欧亚科学院心血管病研究所、郑州七院等。
交通配套：地铁3号线、11号线、14号线，以及南三环、东四环快速通道等等。
摊开在地图上，就是下面这个样子：
哪里资源密度最高？一目了然。除了国际医院以外，商务、商业、教育资源都集中在经南八路两侧。
所以，毫无疑问，经南八路就相当于郑东的金水路、郑西的中原路，是滨河国际新城的黄金大道，道路两侧就是滨河国际新城的价值核心区。
经南八路两侧目前还有三块净地，和两个在售楼盘。三块净地中还有一块是商业用地，两个在售住宅中，中海万锦公馆已是尾盘，中海天悦府刚刚入市，只有1000多套，产品也不多。
所以，从位置和稀缺性上讲，对中海天悦府又是一个利好。
04
两棵百年古树
我们再看中海天悦府的产品，它是中海万锦公馆的兄弟项目，与外国语中学一路之隔。
多说两句外国语学校，它是郑州最牛的初中和高中之一，每年有200名左右的学生被保送到北京大学、清华大学等重点大学，保送生人数占河南省总数的一半以上。
经开外国语中学，属于郑州外国语的集团校，是由经开区政府和“外国语集团”合作成立的公立学校。
“外国语集团”派驻管理团队和部分优秀教师，新老师按“集团”标准统一招聘，教学管理“六个统一”。由此可见，师资力量和教学质量绝对在普通学校之上。另外，经开外国语是小学加初中，一贯9年制，大概率实行划片招生。
不过经开外国语今年秋天才会建成招生，所以，目前还不知道天悦府是不是学区房，但从距离上来看，一路之隔，大概率会是学区房。
继续说回天悦府，项目总占地约107亩，总建筑面积约28万方，由10栋高层、5幢街坊和一所幼儿园围合而成。
探盘中，让我印象最深的是它的景观。
景观总规划面积3.4万平方米，超过5个足球场，这么大的绿化面积，是我入行以来，见过的最大绿化面积之一。
景观一共分为五个部分，中间是中央景观区，周围有500米夜光跑道，对于喜欢跑步的业主，是一大福音。另外，中央景观区最宽处超过100米，视野非常开阔，所以，估计楼王会卖的非常贵。
西北、东南斜对角是两个草坪花园，方便成年人散步。东北、西南斜对角是两个儿童活动区，方便孩子玩耍。
这样的设计很巧妙，让每一个家庭距离中央景观区、草坪花园和儿童活动区都不远。
6号楼与7号楼之间，还有两棵百年古槐树，最大的一棵距今已经200年。为保护这两棵古槐，两栋楼的楼间距达到了50米，可以让古树更好采光。另外，古树下面中海也没有开挖地库，等于主动舍弃了20多个地下车位，仅此一项，损失就达到了300多万。
还有一些细节，也让我很喜欢。比如硬件上，入口处的景观为汉白玉石雕和银杏树阵。地上和地下做了双挑高精装入户大堂，非常具有质感和仪式感。
软件上，天悦府设置了“九道关”，可以24小时全方位的保护业主及家人的安全。这”九道关“分别为周界防范系统、车牌识别系统、视频监控系统、电子巡更系统、入户大堂门禁系统、密码系统、人脸识别系统、可视对讲系统、智能呼救系统等九大智能安防。
这些做起来，都非常费时、费力、费钱，但却不容易出效果，不是专业人士，很难理解背后的成本，但中海这样做了，尤其是宁可损失几百万也要保护两棵古树，让人非常感动。
由此可见，中海这一次真的是下了大力气，不仅要在硬件上将天悦府打造成高端楼盘，在精神和文化上，也要占据滨河国际新城的高地。
置业顾问说，高层预计售价16000元/平，单看景观规划和精神文化，我认为它值这个价。
05
户型设计用心了
天悦府高层产品主力户型有4个，88㎡、107㎡、125㎡、142㎡，全部是毛坯交付，每一个户型都设计的非常好。
88㎡的户型在整个滨河国际新城都比较稀缺，14个楼盘中，只有6个楼盘有80多平的产品。
88平的三室两厅一卫非常方正，还做到了南北通透，客厅、阳台、两个卧室朝南，厨房、卫生间、一个卧室朝北，没有浪费一点面积。
142平的四室两厅两卫同样方方正正，面积没有一点浪费。南北双阳台设计，客厅、主卧、一个次卧朝南，厨房、书房、餐厅朝北，南北通透。
其它两个户型也是如此，方方正正，南北通透，不再做过多介绍。
不过，从户型图上还不能完全体验到这几个户型优秀之处，如果到售楼部的样板间，还能给人更大的震撼。体验过后，我就有种想买的冲动，而这种冲动在很多售楼部是没有的。
综上所述，中海天悦府在位置、景观、产品以及稀缺度等四个方面，都有一定的优势。四种优势相加，就拉大了其它楼盘与它的差距。
纵看其它13个楼盘，有单方面超过它的，但综合实力对比，中海天悦府无疑是性价比最优之一。
现在唯一不确定的就是价格，如果真的如置业顾问所说，均价在16000元/平，我认为是相当值得的。