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近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥，我们家现在两套房，一套在群星广场小1房，现在市值750万左右，欠款230万，月供12000左右，现在出租给别人，月租5000元。这套房今年大女儿要用学位上学，所以暂时不会卖（我们自己到百花租房子住）另外一套在宝中丽晶国际113平的三房，市值950左右，月供24000，出租给别人9000一个月。目前家庭收入大概70万一年，但是因为两个小孩，开销很大，所以手上没有积蓄，现在我有想把丽晶国际的房子卖掉的想法，主要考虑：1.房子虽然在宝安中心区，属于热点区域，但是单价好像比周边西城上筑都要低1万左右，觉得再拿下去，同等时间下，板块轮动后可能涨幅有限。2.卖了丽晶国际（还有房贷450万），我想在宝中买套总价600万左右的小房子，博名校的机会，剩余的钱，用来做一些其他投资和做月供防火墙。3.或者买南外大冲的总价600万左右的小学位房。因为小孩上学期间，都得在百花租房住，所以暂时没有自主房需求，现在主要想的就是资产的增值和保值。

回答：

1.首先，说说板块轮动的规律。板块的轮动发展主要分三个阶段，启动初期，发展期和成熟期。 a.启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。比如光明。b.发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。比如前海、新宝中。c.成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。比如后海；

每一次领涨的板块轮动，其实都与ZF的炒作强相关，已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，爬升阶段必然会有一个滞涨的慢牛行情。你现在的担心，并没有错。它的涨幅会不如一些核心区的新盘或远郊规划盘。但是一旦利好兑现过了横盘期，大量的年轻人和热钱集中进去，未来一直也是领涨区。前海，新宝中的利好还并没有完全兑现，它的空间还远远不止现在。

板块轮动顺序: 重点学区新盘、关内核心区新盘、关内学区次新盘、近关地铁新盘、主城区次新改善盘、远关CEO盘、老破大老破小。

2.海旺学校的几个楼盘，丽晶国际<西城上筑<尚都<宏发领域，丽晶和西城是差不多年代的，05-06年，西城的1万的差价中，至少6k的水分，丽晶属于那种“老实人”，不像西城爱打扮表现自己的段位。

3.你已经有了百花和实验的学位（群星广场），并不需要为了学位而置换。单纯为了博学位暴涨的投资是非常不理性的举动，博学位是一种短线对赌心态，未来核心区的公共教育一定会越来越贬值，学位房的天花板会被家学教育和社会教育变成理性价位。

4.但是话又说回来，如果要短线博学位暴击，有一点一定需要关注，就是片区家长的整体素质的平均水平和成长性。我们知道，深圳最早的学区教育起源于罗湖，当时根本没有南山科技园什么事，育才南山实验这些教育成绩其实非常差的，随着这一批科技园人才的带动，才开始从95-10年代慢慢为人所热捧的，房价最大的功劳，拼的还是这些孩子的爹妈。所以，当这些高素质群体在不断外溢的片区中，是有学位暴击的可能性存在。

5.建议继续现状，如果觉得压力大，可以从丽晶里加按一部分增值部分灵活使用。

【会员提问 】我现在西乡碧海这边一套三房无贷一套4房月供2.5。平湖一套两房月供0.9。手上还有100，该怎么优化呀？平湖地铁也在20年开通了，碧海这个小区也即将穗莞深开建有出口。

回复：

1.平湖的获利“反射弧”要比碧海长，平湖的地铁属于*四代第**远郊地铁，并不会刺激太多房价，平湖错乱的工业区、农民房，也只有像佳兆业这样的旧改烂尾专业户趋之若鹜，但佳兆业的配套能力非常之弱，零零散散的“点阵”格局，很难形成商业组合拳合力。

2.如果考虑到目前供楼压力和资金安排，手上100*弹子**留作月供，保持现状，1-2年后卖掉碧海其中一套和平湖优化一次。如果目前供楼压力不大，并且有正向现金流的话，碧海红本三房适当抵押出来，平湖+碧海其中一套，升级为一套资产标的，可选后海前海南蛇口太子湾妈湾宝中，具体结合您自身情况而定。

3.无论是碧海还是平湖，都是需要规划3-5年资金管理安排，期间合理利用相互空间“草船借箭”，并且平湖比碧海需要更猛烈一些的东风。

【会员咨询】老师，您好，19年4月份卖了南山阳光海景豪苑的房不到500万卖了，现在的阳光海景因为南外大冲学位冲击了一下涨了好多，目前挂盘700左右，肠子都悔青了。卖了阳光海景后入手了南头的红花雅筑小三房，学位用的是麒麟小学，托关系进的麒麟小学。南外大冲学位没用过。有投资500万的公司合伙人，到现在也没有回报回本。所以手上没钱，外借款出去120万。还有18年买了华侨北QPk的公寓36平，现在维也纳酒店用做酒店住宿，每月有8000左右的租金回报，每月月供还要垫付3000左右。 18年还买了惠州大亚湾的蓝湾星辰，月供快7000了，想卖了没人要啊。月收入4万左右，房贷一共30000多，想请教一下大表哥，今年投资的公司有回款一部分怎么规划比较好今年，还想继续买房投资有升值空间的房子。

回复：

1.南头红花雅筑，盘20年开的，还是挺新的，建议保持。

​2.华侨北QPk的公寓，月供压力并不大，可继续持有，也可出掉。并不是像一些自以为了解公寓的所惯性认为的，所有公寓看到建议就是卖，取决于资金成本和投资回报。

3.大亚湾的蓝湾星辰，建议出掉腾资金。

4.由于目前你所购房产年限差距相差不大，很难通过各自增值空间相互来回"配合"，所以目前并不建议大部分资金用于流动性差的投资类型。只可部分用于投资房产。

5.如果出掉大亚湾的蓝湾星辰，加上投资公司的资金，预计到手600-700，如果还有名额（或父母名额），可用其中300-400左右淘笋入蛇口赤湾、福田保税区；长线一点的光明科学城，沙井海岸城等，标的控制在600以内，留手资金200-300，扩大负债300，新增月供1.6w，三年月供防火资金60w。

6.留手资金，一部分留作月供和应急周转，一部分可参与一些稳定的赎楼垫资业务，灵活性强，比作基金定投和股票要靠谱得多。​

【咨询】表哥，你好，我在不同的城市都有房产投资，深圳珠海中山都有，但如果我需要企业经营*款贷**，是不是每个城市都需要我名下有公司？能不能通过以一个城市为主，深圳为主，在其他有房产的城市开分公司或者控股子公司之类的方法解决呢？

回复：

1.什么是跨区域*款贷**？跨区域*款贷**是指借款主体或*款贷**使用不在*款贷**人服务区域的*款贷**。对发放跨地区*款贷**，现行规章一般是不赞成甚至是禁止的。跨区*款贷**由于存在多头*款贷**的可能性，增加了*款贷**风险，因此跨区*款贷**一般都是按照违规*款贷**来处理的。

2.中华人民共和国银保监会规定了银行不能跨区放贷。因此你如果要做抵押经营贷，需要在房产所在城市有公司。而这个公司最好有法人资格，子公司有法人资格，分公司没有。更重要的是开子公司和分公司，并不比注册一个公司更容易。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

当走过了曾经隐忍的年月再回首时，我才发现，曾经觉得难以启齿的往事，都不过是沧海一粟，生命给予我的，不是那些艰难，而是成长，是学会举重若轻，是将曾经无法释怀的那些过往，统统放下。