峰峦如聚，波涛如怒，山河表里潼关路。
望西都，意踌躇。伤心秦汉经行处，宫阙万间都做了土。
兴，百姓苦；亡，百姓苦。
元·张养浩
以这首散曲做题记来表述我心里的无奈和对郑州遭受烂尾和停工业主们深深的同情。
一边是郑十九条发布不断的想刺激楼市，一边是烂尾，停工业主的不断维权，市场上两种声音形成鲜明对比。
说实话入地产行当这么多年，如此集中爆发烂尾，停工项目，我也是第一次见，我对此深表厌恶，但现实情况是 曾经的地产四巨头：万科，恒大，碧桂园，融创，已有两个倒下，老百姓还可以相信谁。
盘点一下目前郑州“名气比较大的烂尾楼：
1、豫森城，停工十年，2000多户业主，目前安置房部分已动工
2、清华城，停工8年，中间数次更换开发商
3、名门翠园，停工4年，6000户业主，最近一位业主的自述视频在网络流传，让不少人落泪
4、祈福城，停工8年，6000多户业主，中间政府积极协商处理，银行也给出了还贷的新措施，期待能快速解决。
5、绿地城，绿地花语城，绿地璀璨天城，绿地郑州全体项目停工
6、融创中原大观二期，御湖辰院停工半年之久，希望孙老板这次能挺过去
7、鑫苑府，鑫苑国际新城已经停工1年多，去年还卖的风生水起，今年就突然躺平，让业主欲哭无泪。
这样的“中签”机率下，谁能保证下一个买到烂尾楼的“幸运儿”不会是自己？ 混乱的市场下，承担苦难的是购房者。
今天我们来细扒一下，鑫苑到底怎么了？
时间回到十几年前，如果让郑州市民评价一下哪个开发商厉害，鑫苑绝对是榜上有名。
那时的鑫苑在郑州熠熠生辉，通过鑫苑景园、鑫苑中央花园、逸品香山、鑫苑名家、鑫苑鑫城等项目，一步一个脚印打下口碑， 坐稳了河南地产一哥的位置。
鑫苑1997年由创始人张勇在郑州创建，当时已经年过三十的张勇，还没有意识到自己会在短短十年之后取得怎样的成功。
2006年8月河南鑫苑置业有限公司和美国投资公司“ EI 中国”、中美合资公司“蓝山中国资本”，联合成立了外商独资企业——鑫苑（中国）置业有限公司。
2007年鑫苑（中国）置业有限公司在美国纽约证券交易所成功上市 ，上市当天报收16.80美元，董事长张勇和夫人杨雨燕共持有公司55.37%的股份，身家20.52亿美元，一时风光无限。
自此张勇带着鑫苑开始了高速扩张模式：带领企业走向北京、上海、西安、苏州、成都、三亚等城市，后来还把业务的触角伸到了纽约，走上了全球化布局的道路。
高速扩张为公司的健康运营留下弊病，短短几年时间，鑫苑置业从高峰迅速衰落， 各种停工，延期交付的维权声音不绝于耳，最近更是被纳入失信黑名单、遭遇天价罚款等舆论漩涡之中。
2021年10月29日，鑫苑（中国）置业有限公司及其多家子公司被列为了被执行人，执行标的为618041636元。
这意味着企业的出现资金缺口，特别在三道红线的压力下，开发商的日子更加难过。
对应三条红线标准， 根据财报显示，鑫苑置业三条红线全踩完:
1.剔除预收款项的资产负债率73.75%，大于70%；
2.净负债率127.68%，大于100%；
3.货币资金46.53亿元，短期债务54.13亿元，现金短债比0.86，小于1
脚踩三条高压线，融资渠道受阻，开发商又必须降杠杆，保证资金链健康，否则随时有暴雷违约的风险，于是鑫苑走上了发行美元债的路子。
2020年7月，鑫苑置业以12%利率发行两笔人民币离岸债券，总计规模5.15亿元(约合7500万美元)；9月鑫苑置业完成利率14.5%、金额3亿美元、期限3年的优先票据；11月完成利率8.35%、规模9亿元的公司债券。据悉，发债的主要用途是偿债。
据克而瑞统计房企海外美元债的融资成本一般在6%左右，相比之下鑫苑置业的融资成本实在太高， 高息发债还会致使公司的融资难度越来越大，债滚债，利滚利，鑫苑的债务规模还将继续扩大。
从目前的情况来分析，鑫苑的确遇到了很大的问题，鑫苑财务状况非常不健康，资金链正在遭受极大的考验，但解决这些问题，并不是没有可能性。
我们看看鑫苑一系列的自救措施：
2021年3月15日鑫苑和远洋地产“联姻” ，借助实力央企形成背书，减轻大量的土地投拓资金压力，降低资金沉淀的风险。
2022年3月28日鑫苑与万达集团在北京签订战略合作签约， 双方将建立全面战略合作伙伴关系，充分发挥各自优势，在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。
并且 鑫苑在一线及强二线核心城市土地储备量高达2000万平方米，其货币化高达2200亿元，可以支撑集团短期发展的需要。
在“恒大事件”之后，高层多次释放稳定健康发展理念，支持房地产行业的平稳健康发展，随着三道红线的松绑和地方政策的支持，相信鑫苑会慢慢走出泥潭。
2021年是鑫苑置业交付规模最大的一年，交付套数9356套，但是从2021年下半年开始，鑫苑在郑州的楼盘： 鑫苑国际新城、鑫苑名城、鑫苑府、郑西鑫苑名家全部停工，延期交付。
二八楼市 ，
鑫苑国际新城，他曾是管南三雄之一，如今却大面积停工#鑫苑 #郑州 #管南 @微信时刻
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这是多少家庭掏空钱包想拥有的港湾，背后是多少个家庭的希望，业主们付出了多少的心酸，鑫苑赶紧站起来吧！
这世间有太多的事与愿违，岁月深长，万物有期，愿烂尾的项目都能得到妥善的解决，愿曾承受苦难的业主以后的路风雨灿烂！
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