自2019年苏州政府发布限价政策以来，苏州商品房市场至今已被限价一年半了。苏州也因此成为全国房产政策最严格的城市之一。

从市场反馈来看，有人大呼限价有理，也有人感叹限价扰乱市场。那么苏州楼市，究竟该不该限？限价，给苏州楼市带来哪些影响？

首先，我们不能否认，限价政策执行以来，苏州楼市降温明显，甚至可说效果立竿见影：无论是土拍市场，还是新房市场，又或者是普通市民对于房价的预期，都显著调低。

从土拍市场来看，2020年至今出让的78宗涉宅地块，溢价率全部被控制在15%以下；

（2020年苏州土拍部分数据展示）

新房市场今年也表现稳定，每批次备案均价都被严格控制在4字头以下，相比限价前嗨翻天的商品房市场，这无异于是一场急刹车。

同时，受供应和市场双方面的影响，普通市民对于楼市上涨的预期也有所调整，投资热度退烧。

但所谓凡事有利有弊，在稳定房产市场之后，这种直接由政府出面定调的限价行为，对于市场有没有负面影响呢？

编者认为，在限价发挥了其积极影响之后，目前的苏州楼市，正逐渐面临限价所带来的的一些负面影响。

1， 新旧房价格倒挂，限价真的合理？

提到限价，就不得不提一个词"价格倒挂"。

据贝壳成交数据，2020年12月份，园区玲珑湾小区交了一套单价8万+的房源，价格之高令人咂舌。8月份双湖板块的国宾一号也成交一套8万6单价的房源。但同时由于限价影响，苏州园区新房最高单价却不得超过4万。

同样的情况也发生在新区狮山：狮山高档楼盘荷澜庭、狮山原著二手房单价均价约在6万左右，但同地段新房同样单价却不得高于4万。

在同地段、同条件、同品质的情况下，新房价格原本应该高于二手房的。但现在新旧房价格出现倒挂，且如此悬殊，对于市场，真的公平吗？

同样是位于狮山地段，新房大华·春和景明单价约39000元/㎡

价格倒挂之下，购房者为之疯狂。每当倒挂盘开售，均引发市场动荡。"千人陪跑""无人中签"等现象对于房产市场的健康发展，真的有利吗？

2， 茶水费、装修包、地下室花招频出，地产乱象愈甚

所谓上有政策，下有对策。限价本意为约束开发商，为市民谋福利。但忽视了开发商并不会坐以待毙。限价政策执行以来，开发商们八仙过海各显神通，通过挖地下室、加装修包等行为钻空子、打擦边球来避开限价政策，导致地产乱象愈甚！

比如园区SHDQ，地上面积约150㎡，地下面积约450㎡，被人调侃：你这是挖了个龙宫吧；

比如园区HHYT、TQT超低调开盘，然后收取业主几十万甚至上百万的茶水费；

比如装修包的重灾区吴江，目前已经有XXW、LD因为强卖装修包被业主频频在寒山闻钟上投诉；

开发商们久经沙场，这些骚操作取证难、维权难，业主合法权益得不到保障，一旦项目出现任何问题，等待业主的将是一场漫漫维权路。

3， 开发商压力增大，烂尾、质量等风险转移到业主身上

同样是利润问题，有些开发商选择做增量，有些开发商选择做减法。如果价格不能突破，那么成本就只能在楼盘上凸显了。

今年以来，编者目睹了多个原规划较为高端的楼盘却出现各种问题的案例：翡翠河滨雅苑因资金问题停工半年，业主持续维权方才复工；姑苏院子南区因资金问题停工，目前尚未复工；荷岸晓风交房因质量问题被维权；这些品质改善楼盘出现问题均与资金链有关，但能成功开发完成，还是比较好的了。

（荷岸晓风花园项目效果图）

还有因拿地价太高，按照限价卖不赚还亏的那些项目，至今仍高位站岗，他们该何去何从？

比如拿地价就43000元/㎡的拙政江南，比如楼面价38000元/㎡的仁恒耦前。如果强令开工，正常按低于4万/㎡的限价来卖，你猜，烂尾的几率有多大？而这个风险又会由谁来承担呢？

4， 限价一刀切过于武断，价格难以拉开层次

其实，任何产品在垂直类目，都必须在价值上拉开差距，有低端，有中端，有高端，才能满足不同阶层的人对于该产品的需求。

对于苏州房产市场来说，正常的现象应该是低端有保障，中端有供应，高端有市场。而目前，以玲珑湾为代表的高端楼盘单价已经达到8万了，却强制新盘单价低于4万，这等于直接强行将高端楼盘和中端楼盘一起售卖，最终伤害的只能是中高端市场。

尾声

综合来看，限价对于苏州中高端房产影响较大，对于刚需楼盘则影响不大。而编者认为，让高端房产回归市场价值有一定的合理性，否则只会倒逼开发商转嫁成本、或者压缩产品质量，于高端市场无益。

因此，编者认为其实最合理的限价政策一定是分层次的限价，比如严格约束刚需市场价格；适当放开中高端市场限价或者参考区域二手房来制定限价线，以及完全放开高端市场限价。

【完】