爱蜂巢4.1时代——“瑞居”诞生
截至目前，2016年合肥已经诞生了9宗地王，楼面价1.5万、1.8万、2万等分布各个价格段。面粉价格决定面包价格，高涨的楼面价让房企不得不做高端改善型产品。下半年，新锐豪宅产品线“金茂府系”进驻合肥高新区、包河区绿地御徽和中海央墅、政务区融创壹号院等产品入市…独特的价值体系成为豪宅竞争中的重中之重。
然而合肥虽拥有700多万人口，但具有高端住宅消费力的人群却是少数，高价盘上市，伪高端产品在这场洗牌中的尴尬地位是否可以走下去，还值得观察。目前来看，豪宅之间的“蓄客”战火已经引燃。
“史上最严限贷令”下豪宅竞争更加激烈，地王战役已经打响。
高端豪宅如何打响“突围战”？
如何依靠品牌、产品、价值等因素抢占市场？
时代在改变，合肥进入高端豪宅时代，依靠投放硬广、软文炒作及线下拓客已经满足不了豪宅营销的需求， 爱蜂巢4.1时代——“瑞居”产品应运而生。
创·不凡 驭·未来 201*合6**肥高端豪宅营销高峰论坛
暨“瑞居”新品发布会
9月6日下午14：00，创·不凡 驭·未来 201*合6**肥高端豪宅营销高峰论坛暨“瑞居”新品发布会在松园红木家具馆举行，针对不断入市的高端豪宅产品，诚邀行业专家，解析合肥豪宅市场现状、未来和发展。
同时，“瑞居”新品正式发布。
莅临本次活动的各位领导和嘉宾有：
绿地集团安徽房地产事业部总经理李煜
文一投资控股集团副总裁兼房地产集团副董事长薛英姿
厦门国贸地产集团安徽分公司总经理沈劲松
安徽普天合电新能源有限公司董事长何正明
安徽七彩世界集团副总经理焦泽
安徽新祥源房地产开发有限公司副总经理朱齐炜
融创中国合肥公司营销总监于志杭
合肥万科置业有限公司总经办主任李瑾
建 发房地产集团有限公司合肥事业部营销经理王腾宇
新华地产集团企划经理王天翔
合富辉煌安徽区域总经理康伟
易居中国控股有限公司安徽分公司总经理李长俊
特 邀嘉宾合肥学院房地产研究所所长*德朱**开
旭辉集团合肥事业部总经理方轶群
（以上排名不分先后顺序）
主办单位领导有江淮晨报总编季东平、百瑞地产网总经理姚海军、百瑞地产网副总经理谢俊、百瑞地产网新闻部主编王敏。
嘉宾陆续签到入场
合肥学院房地产研究所所长*德朱**开签到
绿地集团安徽房地产事业部总经理李煜签到
文一投资控股集团副总裁兼房地产集团副董事长薛英姿签到
厦门国贸地产集团安徽分公司总经理沈劲松签到
安徽普天合电新能源有限公司董事长何正明签到
安徽新祥源房地产开发有限公司副总经理朱齐炜签到
建发房地产集团有限公司合肥事业部营销经理王腾宇签到
融创中国合肥公司营销总监于志杭签到
合富辉煌安徽区域总经理康伟签到入场
易居中国控股有限公司安徽分公司总经理李长俊签到
新华地产集团企划经理王天翔签到
下午3：30，嘉宾陆续入场就座，本次高峰论坛即将开始！
安徽普天合电新能源有限公司董事长何正明入场就座
嘉宾已落座
创不凡 驭未来 201*合6**肥高端豪宅营销高峰论坛
1、江淮晨报总经理陈浩致辞
活动开始，江淮晨报总经理陈浩登台致辞。
主持人江淮晨报总经理陈浩登台表示：「尊敬的各位领导，各位来宾，欢迎大家参加由江淮晨报和百瑞地产家居网共同主办的创不凡 驭未来 201*合6**肥高端豪宅营销高峰论坛暨“瑞居”新品发布会」。
2、百瑞地产网总经理姚海军致辞
百瑞地产网姚海军登台致辞：
「在过去的半年多时间里，合肥楼市发生了巨大的变化， 土地的楼面价从4、5000元/㎡达到了目前的2万+的水平，在这个新的市场环境下我们如何去面对？如何更好地服务购房者和开发企业，让市场变得更加的和谐？
原来服务开发企业的电商项目相对来说，渠道和资源的整合能力相对薄弱。随着时间的推移，2万+的产品面世以后购房者对这些产品的接受程度和心理承受能力如何?我们在营销方面应该做哪些调整，我们也希望通过江淮晨报和百瑞地产网进行深度的资源整合，更好地服务于开发企业和购房者，在新的市场环境下如何和谐的 工作。通过这次论坛和新产品的面世，希望各位跟我们分享一些这方面的独特见解，谢谢大家! 」
3、百瑞地产网新闻部主编王敏接棒主持
百瑞地产网新闻部主编王敏接棒主持，开展豪宅时代营销研讨会。
4、合肥学院房地产研究所所长*德朱**开主题演讲1什么是豪宅？
首先说说豪宅，合肥四年前也搞了豪宅论坛，当时就讲合肥没有出现豪宅，应该说今天豪宅正在慢慢地出现，我认为还没有完全登上这个舞台，什么叫豪宅？
第一是大面积；
第二是高品质；
第三是环境优美，不管是小区环境还是周边环境；
第四配套非常完善，特别是与健康和医疗有关。
2、未来消费者的理念
“十三五”整个合肥进入了由刚性为主的需求变成为由品质为主的阶段。
在上周我们在芜湖市银行行长培训会上的问卷调查来看，应该说这些人都是未来的消费者，他们对问题的回答，给在座的各位有了更具体的了解。问卷中中高端住宅应该具备哪些条件，排在第一的是优质的服务、第二是优越的区位、第三高段的规划与设计。
如今，确实由卖产品的阶段转变到卖服务的阶段，以前我们也做过调查，每次调查都把价格作为前三因素中最重要的因素，一般价格都在前三。但最近两年我们发现价格已经退出前三位了，物业管理已经进入到前三位，而像高端住宅物业服务已经摆在第一位。
3、心目中的中高端住宅
其次是心目中的中高端住宅应该是什么样的住宅？我在这里不改变我原来的判断，我说单独的高层不能叫高端和豪宅，当然可能成为高价位的房产，但是不是豪宅。
4、中高端住宅具备哪些智能化的体系
第一是小区智能电动车
第二是静音，这个静音是你可以有效地阻隔外面污染的空气和噪音，你住在家里面你这个房子是否能达到这个好的效果，能够把外面的污染空气和噪音阻隔住。
第三是智能化的家电控制，买豪宅的人对智能化的要求是非常高的，无论是室内的智能化还是室外的智能化，都提高到了很高的层面。
5、高端装修主要体现在哪些方面？
第一是环保的装修材料
第二是令人满意的工程质量
第三是人性化的装修细节
第四是要有中央冷暖空调
6、中高端住宅小区景观应该包括哪些？
第一是水气景观，中国一直非常强调有山有水，因为水是有流动的，有活力的，中国很早就有风水理论。
第二是要有健身跑道，现在的人不缺营养，缺少的是运动。
第三要有休闲广场
第四要有亭台绿廊
7、中高端住宅小区景观应该包括哪些？
高品质的住户非常强调生活圈子，选择什么样的小区就选择了什么样的生活方式，也就选择了什么样的人，这与物以类聚、人以群分是一样的。
第一是要有健康医疗中心
第二是要有游泳池
第三是要有健身房
8、高端住宅小区物业费
高端住宅物业费每月每个平方米不能超过多少？普遍的回答是平均达到了4.5元/㎡。现在又遇到一个问题，所有的业主委员会一上台就跟业主许诺要把物业费降下来，物业费降下来品质也就降下来了，如果能达到这个标准，物业还是能提高到很高的层次。
9、高端住宅房产证的面积应该达到多少
高端住宅房产证的平均面积是220㎡，但如果分开，就有很大的差异了。
合肥平均达到287平方米，但是它的中位数是300平方米，合肥市以外的地方平均数是240平方米，中位数是200平方米。外面人显然也有这个能力，但是还没有体会到豪宅是什么样的，合肥人已经有这个感受了，从中位数上讲合肥比外面要高一百平方米。
10、高端住宅的物业管理有什么样的要求？
第一是要有全球顶级的物业管理，
第二是24小时的全天后服务，
第三是要求每栋高层都要配制单独物业。
11、如何得知中高端住宅的信息？
通过什么样的路径来知道中高端住宅的信息？
第一主要是靠口碑，所以豪宅营销将来主要是通过调研营销渠道，通过口口相传。
第二是互联网，
第三是户外广告。
12、豪宅购买者心理信息剖析
01 会卖房买豪宅吗？
有能力购买豪宅的购房者，肯定不止一套房，是不是愿意把原来的房子卖掉，结果我们发现只有19%的人表示把原来的房子卖掉，所以说这些人是不差钱的。原来以为是要卖掉房子来减少支付能力，69%的人表示不卖房，另外一部分人不清楚。看来豪宅是有市场的，所以也不存在卖不卖房子的问题了。
02 毛坯or装修
其次是豪宅喜欢是毛坯房还是装修房，50%的人明确选择装修好的房子，40%的人还选择毛坯房，另外10%的人是不确定的。这个比重比其他的比重要高得多，我们在2009年做调查的时候，对精装修房子的认可度只有20%多，现在应该说越来越多的人对这种全装修房子的认可度提高了。
03 价格偏好
还有是价格偏好，受调查人表达的心理价位比合肥的平均价1.2、1.3万要高，心里价位在1.5万-1.6万。从这个方面来讲，这个市场没有问题。但是这部分人到底有多大的比重？我们当时设定了一个范围，在合肥市的个人年收入至少要有12万，家庭年收入达到20万，这样的家庭在合肥市有30%。
我跟人交流的时候经常说，如果要有三套住房，现在一个最好的办法就是不断地买品质高的房子，把你认为最差的一套房子尽快地淘汰掉，要始终保持动态，来选择一套高品质的住房。过了若干年要让房子处在不断调整的过程中，把认为不好的房子卖掉。所以这个豪宅如果将来达到30万/㎡，你也是完全有支付能力的。
我始终坚持是土地的价格高，不一定造出来的房子就是豪宅，不一定是居民能够承受得了的，因为居民买这个房子要达到他的要求，他要有高品质、周边环境和配套要跟上，与高土地价格没有必然的关系，你说我两万多块钱拿的土地，我卖的房子就要卖三万、四万，这也是没有必然的关系。
所以说开发企业要想把你的房子卖出高价，肯定要对市场有所了解，我认为豪宅的价格肯定是平均价格的一倍，如果不能高出一倍就不是豪宅，合肥和南京相比最大的差异，房子价差的比较小，最高价和最低价的价差是比较小的。怎么样让消费者认可你的产品也要做很多的工作，我也建议我们可以联合调查，这样调查的样本更大，调查得会更清楚。
大佬谈豪宅
1、绿地集团安徽房地产事业部总经理李煜
1、绿地在合肥有三阶段
绿地在合肥进入了三个阶段，
第一个阶段，绿地是第一个进政务区，十多年来整个合肥的变化非常大。
第二，国际花都当时还两千多块钱，现在是1.2万、1.3万。
第三阶段，合肥市的第一个地王内森庄园，我们希望打造成合肥的顶级豪宅，正好是天鹅湖的头顶。
2、合肥地位逐渐提高
合肥的经济地位也在提高，随着合肥本身能级的提高，我们的地位也在提高，未来的合肥在高铁时代将是全国铁路线最多的城市枢纽，高铁时代带给合肥新的经济的发展。
而合肥本身新科技的发展，很多科技领域都是属于全世界领先的，包括讯飞和建材等等，因为我们这里有类似于斯坦福大学一样精于学术研究而不搞扩招的中国科学技术，同时还有中国科技大学的科学岛，所以在一个科技城市里面这里也有很多科技精英和科技成果，我们的科技地位也在提高。
2014年9月25日合肥成为长三角副中心城市，我们的目标是南京和杭州。
3、合肥房价增长稳定 现在的房价是对合肥的尊重
作为已经进入了排名前十位的省会城市，GDP也在不断提高，我们的社会地位在提高，长期以来在市委市政府和各级部门的控制下，合肥房价始终是稳步上升，原本有很多城市在四十五度上升，有些城市在八十度上升但又跌下来。合肥呈三十度上升，也很稳定的增长。
随着人口和社会地位、产业结构的增加，使得这个城市越来越像大城市，我们的房价应该要上涨，这代表了我们城市的地位。去年年底的时候，当绿地第一次将合肥的楼板价上升为1万+的时候，我们的对标单位，我们的对标城市，那时候杭州的最高价是5万-6万。合肥现在的房价也是对合肥的尊重，很多年来我们认为合肥的房价是很低的，其实品质也是很低的。
4、合肥进入房地产成熟期 力图使更多优秀产品进入合肥
这个时候我们的城市在提高，我们的产品可以跟沿海城市的产品达到一个高度，这是我们合肥的刚性需求。新的一代更重要的是智能化和服务，进入了这个时代，要因地制宜。
合肥同样在这里可以享受到宜居的生活，合肥有大蜀山，又有天鹅湖，同样的房子但是价格便宜，也有上升空间。合肥进入了新时代，标志着合肥走向了沿海城市，与这个产品时代同步的房地产成熟期。
我认为合肥合理的房价未来几年将在政府的控制下变得更加合理，市场也会变得更加合理，普通住宅是1.5万-2.5万/㎡，周边地区1万/㎡左右，这是合肥最标准的房价。我们真正的是要把这个市场变得更加成熟，然后让更多优秀的产品进入合肥。拉开价差，让不同的人有不同的需求，使我们的产品与城市相符合，使合肥真正的走上1.5线城市和国际化城市。
2、安徽省文一投资控股集团集团副总裁兼房地产集团副董事长薛英姿
1、文一地产发展迅速
我想借助这个机会也跟大家分享一些，首先跟大家分享一下在9月4日文一篮球俱乐部在在全国NBL的篮球赛中获得了冠军，当时是CCTV5作了全程的直播，为什么讲这个话题?也是想应着李总讲的合肥这座城市。我们做这个俱乐部是14支俱乐部，也都来自全国非常强的省会城市，但是安徽合肥的文一俱乐部能够夺冠，我想不仅仅是篮球队的高超技艺，更多的是文一在房地产市场的迅速发展，我们的企业实力也铸就了俱乐部的好成绩。
2、文一的三个跨越
第一是在今年的5月20是，收购了一支上市股票，这应该是文一从资本市场非常重要的迈进。
第二是进军武汉，虽然是一小步，但是对文一的发展是一大步，作为 安徽本土企业也是第一次走出去。
第三在今年上半年滨湖地王项目，这三个跨越对文一的发展来说也是非常具有里程碑意义的。
3、文一为何要进驻滨湖？
文一发展到今天， 合肥这座城市发展到今天，我们一定要进入到代表着安徽现在最活跃的区域，现在很多媒体都在说滨湖是下一个陆家嘴，我们不管它这个梦想大不大，但现在的确是省政府，整个安徽省都在聚焦发展它。
4、文艺两项目 定位豪宅系
我们这两个项目无论从规划、从品质，从建筑质量和管控来说，都定位在豪宅系。塘溪津门和豪门金地两个项目从规划、设计、品质、建筑质量，和未来的物业服务，都是定位在好房子，也就是大家所说的豪宅系的范围内。尤其是塘溪津门项目，我们是作为合肥这座城市的的城市会客厅来进行打造的。
一个城市的品味对于外来人来说它取决于这个城市里最好的房子的品质、审美、外观和规划，它代表着这个省会最高端的人群的需求。塘溪津门里住的人群就是这个城市的精英，他们拥有最高的生活品质，在塘溪津门的不远的地方有一个特色街区，类似于非物质文化遗产的呈现，还有儿童乐居的呈现，还有申请国家级4A景区的标准，我们想要打造的就是这样的环境。
生活在这样的环境里不仅仅是生活在好房子里，还住在一个好的区域，好的生态自然、自然环境和社会环境。你在走不远处就是一个来自世界超五星级的酒店，还有大型的购物中心而且距离省政府和巢湖也非常的近，前面就是万达文旅城等等，这一系类的综合因素代表着塘溪津门是一个真正能够满足这个城市精英阶层人居理想的最好项目。
5、豪宅的人居环境应满足城市中所有精英阶层的需求
我的观点是豪宅不一定是豪华的房子，而是首先是好房子，然后有非常好的环境，它的人居环境是可以满足城市中所有精英阶层的需求。
文一的发展也是需要感谢城市发展，我们由原来的发展积累到了为城市的精英阶层奉献好产品的时候。这是为什么呢？因为他们有这种需求，他们留在这个城市发展，所以就要有符合他们人居理想的产品，这个也是这座城市的发展，所以我们充满着自信。
6、合肥城市竞争力带动对豪宅产品的需求 顺应豪宅市场是正确的选择
国家在推进供给侧改革，供给侧改革的背后就是要满足不同需求消费者的消费需求，满足的话就必须要有提供这种需求的产品。合肥这座城市，刚才绿地李总也多次谈到是继北京之后高铁的密集性最强的省会城市，无论是从财力、人口，还是人才聚集力都是最强的，我们这种竞争力无疑带动了我们这个市场对豪宅产品的需求。 所以我想在这样的市场中，我们去坚定不移地顺应这个市场，做这样的豪宅产品，一定是正确的选择。
我们也希望能够代表本土企业和中国一线房企学习，让合肥这座城市的精英阶层，能够真正住在符合它的身份的房子里，我们去用心地做好每一件事情，用心地把我们的豪宅呈现给合肥的市民，让合肥这座城市越来越有国际范，让合肥这座城市真正感受到最幸福城市的福光。
3旭辉集团合肥事业部总经理方轶群
1、合肥迎来了做豪宅的时代
豪宅跟每个企业的战略有关，旭辉集团一直说要做中高端的产品，我们并没有说是豪宅，我们只是在这个时代，在这个板块，对这个土地做了深入的剖析。合肥随着城市的发展和收入水平的提升，有他一群客户渴求生活方式的改变，渴求有高品质的楼盘和居住环境、社区配套，我们正好迎合这个时代，也正好很荣幸拿到这个土地，做了这个产品。我觉得这个推理就是这样子的，感谢合肥给我们旭辉在合肥做产品的梦想。
2、产品定位应花很多时间做客户调研 精准定位
第二不是说我们认为是豪宅就是豪宅，一切是从客户的出发点，我们在做产品定位的时候应该花很多时间做客户的调研，因为我们现在做产品不是说我们想做什么产品，应该是客户需要什么样的产品。
此外我们精准定位，按照客户需求去做能给客户创造价值的东西，所以我们在做产品配制的时候，并不是说越贵越好，而是客户需要的我们去尽一切可能满足，所以现在我们庐州府开盘一个月，我们也在做详细的后评估，这个后评估是全方位的。从投资到现在客户定位有没有区别，产品定位有没有区别，成本、工程、质量等等。这一切都是为了我们下面再开发时实现除初衷，就是为客户创造价值，能给客户最终有一个安居乐业，有一个高品质的产品。
高品质不仅是外观的品质，而且更重要的是内涵，就是质量和宜居。所以说豪宅我觉得庐州府仅代表了一个产品线，仅代表了这个时代，符合了这一群客户，仅此而已。我相信随着合肥的发展，越来越多的高品质的楼盘会出现，所以我很期待我们能够迎合这个时代去做客户需要，能为客户创造价值的产品。
4、厦门国贸地产集团安徽分公司总经理沈劲松
前段时间微信里都有一个小段子，大家都在说合肥以前是最幸福的城市，现在还幸福吗？甚至有的说要逃离合肥。我就感觉到可能是我们，包括我们地产、媒体，这种声音和引导，可能会有一些偏差。
1、合肥房地产产品应该出现层次的分化
刚才我们聊到现在，朱所长也聊到什么叫豪宅，反而我倒认为合肥老 百姓的春天来了，为什么？你可以去选择了。
2016年地价的飞涨，其实对我们来说，下一步真的是产品要达到层次的分化，也就是各取所需。就像汽车，很多年轻家庭已经有两辆车，汽车企业如何生存？那就是因为它推陈出新，一辆车也许只有一个亮点打动你，你就会去换。这对合肥的业主来说应该是一个福音，你可以选择。
厦门国贸第一个项目是天鹅湖一号，当时是四个天琴湾系，开盘时合肥的天琴湾卖不过芜湖，芜湖当时开盘已经卖到8000+，而且当时是现价，合肥只有5、6000元/㎡左右。合肥房地产也是经历了很艰难的时期，从客户的角度去看我们的客群要细分，豪宅应该是小部分人群。我们在豪宅产品定位上是有大多数人的考虑，南面大部分是森林公园，如果住的是洋房肯定会有蚊虫的困扰，当然也可以在园林打造上种一些防蚊虫的树，而项目西边都是水库。
2、合肥房地产产品应该出现层次的分化
每个人对豪宅的排序都是不一样的，作为地产人来说，根据企业本身的特质，根据对产品地块的理解，我觉得合理的去安排这些，把优势发挥出来，这些是重点。像国贸刚进入合肥市场的时候，也进入了一个痛苦的阶段。我们是厦门企业刚过来是水土不服，我们认为100㎡永远做不到三房，100㎡不偷面积的情况下做成三房，也只能是样板间好看，家具使用起来也很拘束。
在前几年我们卖大户型是很痛苦的，现在的客户问我们都说140㎡太小了，都要180平米左右。所以今天这个论坛对我来说是对我们下一步国贸天成的产品更树立了信心。
希望在座的各位在下一步共同努力，维护好房地产市场，把我们的产品真正的打造出优秀的产品，奉献给合肥业主。
5、安徽普天合电新能源有限公司董事长何正明
1、向大品牌学习 弥补短板
我们的产品在合肥是第一个项目，在产品上做得比较细，站在旭辉和万科的肩膀上来研究产品，把它们所有的户型，包括保利、中海等产品的户型拿到公司反复研究，用了两个半月的时间推出现在的户型，全是大面宽短进身的方式做的。我们是初学者在产品上要求是比较高的，在品质上也一定要超过他们。品牌弱是我们的短板，所以我们要向大品牌学习，来弥补现在的短版。
2、聚集人才 对人才给予优惠
国贸和旭辉都是高端盘，万科把环境做出来，旭辉把品质做起来，再加上国贸进驻，这个大势已经有了。我们唯独跟开发商不一样的地方，是面对合肥市的高端人才给予优惠，包括新能源汽车的人才、科技人才、领军人才等等，凡是在我们这儿买房子的绝对给优惠，我们的目的是把合肥市所需要的人才聚集到这里，因为有产业园，是以人才聚集和产业聚集为目的，这次给的优惠也比较大，最高一个平米给到4000元的优惠，最低是200元的优惠，我们需要的是人才。因为我们做的是产业园，这是我们的根本目的。
6、安徽七彩世界集团副总经理焦泽
我们的产品豪宅还谈不上，但是计划从配套和户型来做，因为毕竟是第一次来合肥，各方面都在学习，户型我们也研究了三个多月。目前我们的产品面积最小是105㎡，业态分布有连排别墅、洋房、高层，最大面积280㎡。来访客户很多，也超过了我们的预期，计划在九月底入市。
7、融创中国合肥公司营销总监于志杭
1、、融创壹号院做最好的产品，为合肥最高端的人群提供最好的服务
融创壹号院这个产品是融创集团一系列壹号院产品中的延续，并不是说在合肥独创的项目。壹号院在集团里有两大产品体系，这个是最高端的两大产品体系，这个产品不是每个城市都会建设，它有极其严格的要求，肯定是在城市最核心的地方，而且是城市中最好的产品，它的价格也是标杆的，这样的话才会同意这个项目叫壹号院。
另外是桃花源，桃花源也是占据绝佳的景观资源的情况下来做出城市最好的项目。融创壹号院可以用四句话来定位，我们是做最好的产品，为合肥最高端的人群提供最好的服务，这是我们打造壹号院的理念。
2、什么样的产品叫高端产品？
01 高端产品定位清晰
因为我们融创集团并没有一个完整的标准，每个城市的每个产品都不一样，不是说壹号院就要简单的复制，因为每个产品都是定制，每个产品根据当地的实际情况来定制。我认为对于高端的理解，首先它的定位肯定是非常清晰的，我这个产品是高端的或者是中端的，我这个客群一定是这样的，这个项目可能是高端的项目。
02 高端产品服务非常重要
第二服务是非常重要的，因为对于一个高端的城市来说，它很多服务要求是非常高的，产品的服务肯定是高端项目里非常重要的一个环节，你是躲不开的。往往高端的人士他也享受过高端的服务，所以服务稍微不好的话，他对你的评价肯定是不好的。
03 什么是高端？
另外什么是高端？高端这个词有很多种的解释方式，我个人理解首先是美，不好看的东西肯定不是高端的。高端的产品肯定是符合时代的审美潮流的，这个我觉得是必不可少的要求，同样要符合审美肯定是非常具有设计感，不是说随需应变搭出来的效果。高端的产品一定是非常舒适的，住的让人不舒服的话肯定不是高端的。高端的东西跟不高端的东西区别在于细节，高端产品里任何一样东西存在都是有它的道理的，高端和不高端的区别在哪里，可能就是它的环境。
此外，定位上的区别，高端首先是很美，由具有尺度感和空间感，也比较属实。中端追求的是舒适，除了功能性以外，还更追求舒适。对于刚需来说功能性是第一位的，哪怕做得紧凑一点，但就符合它的定位，就会觉得这个房子好。
8、合肥万科置业有限公司总经办主任李瑾
1、高端是产品本身带来的溢价
万科从2008年来到合肥，第一个项目入市为5600元/㎡的价格。所谓的高端物业是产品本身带来的溢价，或者是能够实现的产品溢价，被客户所认可和接受的东西，这样子的产品可以称之为高端。我个人理解它更多是因为这个城市的市场，或者说它的土地所带来的产品，它的价格会很高。
2、高端的价值如何很难衡量
但是真正你要说它的价值究竟是如何，这个是很难衡量的，因为从我们自己内部配制而言，我们产品配制大多数是C+，装修配制是随着城市的发展，企业在发展过程当中能够实现一些很好的收益，但在现在这种环境下产品的溢价究竟能够实现什么样的水平？从未来来看都是值得大家去思考的。
3、高端能够真正实现产品溢价 能够领先市场 给城市带来不一样的东西
另外从万科内部经营上来考虑，其实对于住宅的产品，或者说住宅类的产品，内部是有两个倾向，一个是延续传统的纯住宅产品持续发展，另外我们会做城市配套服务商，这是内部经营上提的比较多的，配套上以目前相对比较成熟的大盘森林公园来看，更多的属于基于配套带动实现的周边环境产品溢价，真正基于产品本身的配制。或者从规划方面，从装修方面，它只是因为价格使得客户群体发生了变化。
究竟合肥什么样的产品是比较高端的物业，我个人会觉得不管是产品配制、装修标准还是装修细节，或者是智能化，这些是能够真正实现产品溢价，并且是能够领先 市场的，我觉得这是未来从城市发展和客户需求来说，给城市带来不一样的产品和物业，甚至是服务的东西。
9、合富辉煌安徽区域总经理康伟
1、合肥进入高端市场的阶段 目前迎来了比较好的发展机遇
合肥现在已经进入了高端市场的阶段，合肥前两年的房价没有涨起来是因为地价不是太高。第二是跟国家的政策有关。高端住宅和豪宅也是一种资产的合理配制，在世界上的豪宅和高端住宅，在每个国家都有共性，合肥目前迎来了比较好的发展机遇。
2、合肥市场需要升级 需根据客户需求来定制高端市场
中国的豪宅是70年的产权，但国外是一百到百年的产权，客户根据以前房屋的特点，对内部进行优化升级。但因为中国的特殊性，解放后的长期发展，它的豪宅是需要提升的。琥珀山庄的别墅很多客户都已经搬离了，但原来的房产没有销售，作为资产来保存。这在合肥的市场上是需要升级的，根据客户的需求来定制高端市场。
3、合肥未来豪宅只会出现在滨湖、政务、高新和四里河板块
合肥城市地位在长三角被认可，中产迅速的上涨之后催生了豪宅客户量的大部分出现，有客户产生需求，这样市场上才会出现高端市场，或者说豪宅市场，这样才有在座的各位打造最高端的产品线。合肥市场分化出现之后，未来的豪宅只会在滨湖、政务、高新和四里河板块出现，这四个板块有两个特征，因为是有区域、地段、景观。
在某个地点根据客户的需求产生的豪宅，我们的发展商才会顺势而为，给客户提供比较好的产品，作为营销来说也是希望真正的豪宅能够在合肥大规模出现。
10、易居中国控股有限公司安徽分公司总经理李长俊
1、豪宅打造本质是以人为本 细节要做到极致 合肥客户群体也在转变
从产品线这个角度来说，豪宅从产品打造上来说最关键的还是以人为本，很多细节一定要做到极致。另外是客户，最近我们在合肥卖的房子，1.7万也好，2万也好，有个倾向都是一开盘就卖完，客户很多都是外地口音。为什么会出现这种情况，如今的合肥已经不是安徽人的合肥，已经是华中的合肥，全国的合肥。
2、合肥未来豪宅只会出现在滨湖、政务、高新和四里河板块
未来的改善性的物业和高端性的物业购买群体可能会发生本质的变化，未来城市的能级一提升，相信这类的产品比例占到20%-30%，外地的人员、高科技的人员，这些可能是支撑豪宅客户的购买力，就不能以常规的看法来定位产品的价格，这是市场的转变，是我们近期在开盘时候遇到的现状。
大家都在说高端市场投资户的问题，真正买1.7万+的客户，大多数选择自住，第一把它当做资产，第二是改善居住环境，反过来在合肥卖1万以下的房子投资会比较多，北城八千多的房子大部分都是投资户，这是客户我们目前所面临的现状。
2、豪宅的营销角度和动作 与普通产品有本质区别
豪宅从营销角度来说，未来无论你打造什么样的豪宅产品系，你未来想给客户提供什么样的物业、服务、价值，营销前一定要前置，未来你想这个社区打造的是什么样的社区，要给客户提供什么样的价值和服务，在销售前一定要前置，提前给我们的客户去欣赏。
另外营销的动作，我们觉得豪宅跟刚需产品可能营销动作不太一样，前期更注重的是客户的联信，这时就要做到一夜倾城。高端物业的营销动作和普通的营销动作是有本质区别的，在2014年的时候有一个案例是中南海景壹号没有做一分钱的广告，一个月就卖28亿，它的价格是23万，就是平时做好客户的联络，关键的时候做到一夜倾城，这样和客户就能够有效地契合在一起。
大佬谈豪宅
1、百瑞地产网副总经理谢俊推介“瑞居”产品
在各位大佬谈完自己心目中的“豪宅”后，百瑞地产网副总经理谢俊上台推介“瑞居”产品。
“瑞居”是百瑞地产网和江淮晨报联名打造的新产品，它有五大特点：
第一，双平台。
百瑞地产网和江淮晨报作为网络媒体和传统媒体的融合，真正实现双平台的运作。
第二，双站点。
百瑞阜阳站除了服务当地市场之外，更重要的也是在当地做客群导入。
第三，多通道。
其实这里面有很多领域，这些领域里有很多是百瑞自身有的渠道，还有很多是江淮晨报的渠道，作为一个官方的纸媒，它的影响力是非常大的，很多的资源回通过整合产品来进行应用。
百瑞目前为瑞居提供的通道有，有PC端和手机端。
第四，多圈层。
百瑞地产网联合江淮晨报数据库 多圈层发展
第五，定制化。
我们会定制化来整合，我们会有专署团队，专门成立了瑞居产品部，这个团队的人都是精挑细选的，由江淮晨报和百瑞地产网的人员，百瑞和江淮晨报打造全新的栏目来塑造这些资源，江淮晨报和栏目进行的时候会同步来做，包括官微会开辟瑞居菜单，通过六十万粉丝的官微来及时覆盖。
2、“瑞居”产品启动仪式
“瑞居”第一个应用的项目是文一塘溪津门项目，安徽省文一控股集团副总裁兼房地产集团副董事长薛英姿、江淮晨报主编季东平及百瑞地产网总经理姚海军上台进行“瑞居”产品启动仪式。
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