最近，不少南京人“朋友圈”被一南一北两家新开业的商业体刷屏了。
12月21日，南京首家“纯正血统”的天街系购物中心—17万㎡龙湖*合六**天街正式开业。两天后，龙湖方面就迫不及待地官宣开业战报：“招商率99%，开业率99%。客流32万+，销售2400万。”
请注意：在过去，南京持有型购物中心“新面孔”大多会先试营业，再择期正式开业。但长期偏爱于快销卖房子的龙湖，却能做到一步到位“接近满铺开业”。让人有感于“天街速度”之快，犹如老练油滑的武林高手，“连怎么出招都没看清楚。”
难怪，有*合六**人开心满满的打趣称：“咱们*合六**龙湖天街比河西、江宁的天街进度快多了！尤其是宇宙中心河西，还不知道要等到猴年马月呢。”
事实上，原定2019年12月开业的河西龙湖天街，只是稍稍慢了两步。虽然它的部分主体建筑刚刚出地面，但以天街滚瓜烂熟的背书与复制能力，“开业时间应该不会晚于2021年底”。
“不急不急，那个河西天街憋屈在被称为社畜总部基地的科技园里，推迟到哪年开业都没关系。我们河西人民从来都不缺商业。”家住油坊桥的小张，喝了一口圣诞款星巴克，撇了撇嘴：“另外，别看不起安置房旁边的旺角广场，开业后也是人满为患。还引进了河西南首家盒马鲜生，感觉很知足了。”
但，严格说，体量仅有2.6万㎡的旺角广场还算不上区域型购物中心。最多，就是个加强版的社区型购物中心。也有人说，整座商场谈不上“小而美”，但花样年商管在招商上能成功引入盒马、金吉鸟、必胜客、宝庆银楼、爱贝英语、英皇芭蕾......还有那个没听过名字的银河欢乐影城，“放在油坊桥，已经大大超出很多人的预期了。”
事实上，“零售不够餐饮凑，餐饮不够亲子凑，亲子不够培训凑”已成为商业地产（自持型购物中心）近年在招商上的通行做法。换言之，不管商场“盒子”是大还是小，商管团队也能找出一堆牛逼闪闪的创业型品牌和“体验式业态”（包括医美、齿科、美容美发、足道足浴、教育培训机构），像填鸭一样，把“盒子”填得满满当当。
每当这时，我都情不自禁地开始越发想念，在“宇宙中心”河西中部，有两座一度跌入人气谷底的购物中心。它们就是：占据CBD“龙头”的河西中央商场，与新江东商贸区的“小弟”乐基广场。
之前就听说，这对河西商业地产的“难兄难弟”都已进入全面调整期了。但很多人关心的是，最关键的“换脸术”（调改升级）进行的怎么样了，它们现在还好吗？
今年10月11日，在3000平米的头号主力店BHG超市撤出后，河西中央商场一度跌入人气的最低谷。
各位，还记得两个月前，这张“惊动整个奥体地区”的停业闭店告示吗？（下图）
有道是，山雨欲来风满楼，南京老字号百货的调整阵痛何时才能过去？
彼时，有网友爆料称：“BHG精品超市撤出后，整个负一楼就剩7家小餐饮在苦苦支撑，分别是：奶茶店、周黑鸭、炸鸡店、饺子店、鸭汤面、面疙瘩、梨汤店。不知道未来是否继续调整业态？这两年，因为金鹰世界、华采天地接力开业，原本就不火的中央商场被分流不少。2公里范围内有金鹰超市、盒马鲜生两大竞争对手，把BHG挤压到不关门才怪！”
时至今日，该网友说的“小餐饮”又少了几家，商场甚至把通往负一楼的扶梯也停掉了。甚至，临时“塞入”一家烟酒小卖部，老板坦言准备年底“跑跑量”，能赚点就赚点。
“2013年6月28日开业的河西中央商场，是继新街口和山西路之后的第三家门店。在奥体商圈曾经一度占据先发优势。但之后多年运营状况不佳，人气始终不温不火。”有资深业内人士指出：“中央商场2019年三季报显示，今年前三季度，其归母净利润为-5697.62万元，同比下降177.37%。再往前看，2018年年报显示，其归母净利润为-3.4亿元，同比下降242.45%。”
净利同比暴跌177%，这对于南京历史最悠久的老牌百货来说，显然不是什么好消息。但至少目前来看，中央商场已经着手对河西店进行积极调改，移铺。比如年轻人最爱的茶饮品牌—喜茶，正在围挡装修。
河西中央在一楼最好的中段位置引入喜茶，目前正在装修（下图）。
“一楼的铺位有限，为了引入喜茶，不惜将原先的珠宝专柜砍掉或移铺。只为打造更年轻化的流量入口，改变人们对中央定位偏向中老年的原有印象。”
此外，在一楼超级物种的隔壁，已经引入了一家屈臣氏，目前已经开业（下图）。
再来一张最新版的河西中央各个楼层品牌阵容，大家可以自寻亮点：
如上图所示，从2楼开始，到3楼、4楼，三个楼层散落着各类教育培训机构，整个商场基本上被教育培训机构占领了。“奥体第一培训航母”果然名副其实。
“零售不够餐饮凑，餐饮不够亲子凑，亲子不够培训凑”，这或许就是河西中央商场如今最真实的写照。但，没办法，它要活下去。
此外，商场零售品牌档次较低，快时尚品牌更是没有一家。以及因为规划历史原因，导致的商场楼层“错层”、动线不流畅、地下停车场体验感较差等诸多问题也长期被人诟病。
但不难看出，为迎接2020年到来，河西中央商场正在努力调改升级，引入年轻客群喜爱的一系列业态品牌，去弥补商场硬件上的先天不足。
“看一家商场人气旺不旺，是否持续旺场。就看它中庭内的垂直扶梯，一眼便知。”（下图）
事实上，虽然大多数时间，扶梯上没几个人，但河西中央商场的“变脸”努力，仍然有目共睹。
就像这家小蓝杯瑞幸快闪店，让更多的人可以过来取一杯高性价比的咖啡，或者小憩片刻，延长在该楼层停留的时间（下图）。
对了，听说河西中央三楼的海底捞很快也要开了。但，请注意，这家姗姗来迟的“海底捞”让河西人民足足等待了六年多。因为，它在2013年就已签约进驻，并计划与商场同步开业。但在商场开业后，一直迟迟不见踪影。
当所有人都以为海底捞放了奥体人民的鸽子后，它竟然要回来了。这一次，真的能拯救“老态龙钟”的老字号改制百货吗？真的能让河西中央一站式满足各年龄层消费吗？真的可以让被分流殆尽的人气，重新回来吗？
其实，莫道“但见新人笑，那闻旧人哭”。在激烈的购物中心同质化竞争下，唯有大胆创新，改头换面，增加体验与场景重塑，才是老牌百货应对市场消费逻辑变化的法宝。
让南京老字号焕发新活力，虽然有点难，但还是得继续干。
近几年，除了连锁品牌的购物中心外，“小而精”的社区商业也成为炙手可热的商业形态。但在个性化、创新化的路上，南京商业仍需努力。
就像2016年“双十一”开业的那座乐基广场，一直以“金鹰背后的不夜城”自居。刚开业时就放言“打造南京首座24小时滨河夜生活航母”。结果，商场运营三年却一度陷入停摆状态，原有商户大面积撤出，除了浅葱小唱外，整体人气一蹶不振。
期间，乐基原商管团队索性一不做二不休，直接引进一批亲子教育，培训机构。把一楼主力铺位占的满满当当。以为这样做，就是积极求变，调整经营策略的最佳方式。嗯，不仅可以保证租金不断档，还能继续打着“小而美购物中心”的旗号。
明眼人都能看出，这其实是“头痛医头，脚痛医脚”的操盘手法，治标不治本。在短期内，可以暂时支撑购物中心勉强活下去。但长期来看，却未必是好事。说得直白点，乐基的运营在很长时间内有点“跑偏了”。
甚至，就连当初开业时宣传的主力卖点：主打亲子游乐的乐基游乐场也早早关掉了，留下了惊人的空置面积（下图）。
所幸的是，今年7月1日欢乐港商管与乐基广场签约，突击扮演“救火队员”的角色。对原有的乐基广场从项目定位、内部构造、业态布局、新品牌引进等多方面进行调改升级。据最新消息，商场预计在2020年5月1日重新开业。
“作为河西代表性的存量项目，乐基目前调改最大的问题是，调铺、移铺难度较大。”内部人士透露：项目招商进度已经达到90%，不仅会保留星巴克、浅葱小唱、荒野餐厅、七欣天等头部“老”商户，还将强势引进盒马鲜生、丹枫雨露·禅溪、味江东，泰和玺、汉堡王、85℃等一批知名新面孔。但商场启动改造后，在调整铺位，清铺上还是比较难。
笔者在现场看到，乐基已全面进入调改期，就像切香肠一样，将整栋商场切成几段。进行调铺、移铺（下图）。
其中，最关键的场景改造方面，将一改原本“封闭盒子商业”形态，将南侧直面所街的临街一层商铺全部打开，开拓多层次外摆空间。计划用各式餐吧、清吧、咖啡屋、花店、宠物店等多业态店铺丰富所街沿线的商业氛围。
“改造后的乐基，还是以夜经济占大头。打造24小时不打烊的夜生活航母，与金鹰世界错位经营。”据介绍，此次乐基广场二次升级改造，将通过重构场景、内容升级，打造以美食潮玩为核心，覆盖吃喝玩乐购的南京首个夜经济网红地标。
尤其在晚间主力消费时段，将突破传统购物中心晚十点打烊的惯例。也就是在金鹰结束营业后，由一街之隔的乐基接棒，形成河西中部的“二场、夜宵、音乐酒吧集中地”。
但，我们也要清楚地看到：最容易引发矛盾的地方，也就在调铺、移铺上。因为“先入为主”，加上各种利益纠葛，很多原有商户是不愿意轻易搬的。
比如，原先的邻仕便利店被移铺，商场西入口的糊世刺身据说也被要求搬迁。“为商场整体调改升级让路”。
值得注意的是，原先占据一楼最好位置的东方娃娃培训机构，将“乐基校区停课通知”贴在门口最显眼的位置。通知中声明：“因为乐基广场重新招商，东方娃娃将搬迁至金鹰世界三楼。计划于2020年2月1日营业。
看似普通的一次“搬家”，该机构为何如此“正式官宣”？旁边做生意的小老板一语道出缘由：之前隔壁的乐高体验馆撤出，甚至遭遇“不明真相”的家长维权堵门，找到老板要求储值卡退款。“甚至，直接跑到雨花区分店那边堵老板。”
毕竟，人家交了那么多钱。带着孩子还没玩几次，就说要关店撤出了。“换成谁，都担心老板借口卷款跑路了。”
再看一楼南侧主入口新引入的汉堡王，正在紧锣密鼓的赶工期。据说，汉堡王原则上要求是在明年1月1日开业。不知进度能否来得及（下图）。
除此之外，商场最好的位置还留给了荒野音乐餐厅。也将成为改造后的乐基头部主力店。
“目前，荒野音乐餐厅与商管团队在沟通中建立较强的信心，已着手准备扩大营业面积至800平米，致力于打造成为南京最具影响力的时尚音乐餐吧。”
此外，在餐饮业态上，乐基还计划引入受夜间食客欢迎的网红品牌土蚝金、四川老火锅品牌谭鸭血、日式美食缘作居酒屋等。“主打慢生活、酒吧、烧烤、火锅、以及黑科技健身等夜晚经济，以及网红一条街，沿河亲水平台与下沉广场。”
因为在地理位置上，乐基广场与河西金鹰世界只有一街之隔，决定了其从诞生起就注定要走差异化经营之路。换言之，亚洲最大50万方金鹰，也在倒逼“*弟弟小**”乐基必须遵循错峰竞争。
首先在营业时间上错位，把每天早晨的开放时间提早，以满足周边中产家庭的早餐和晨间服务需要。晚间营业时间也将超过22点，强调音乐餐吧、酒吧、居酒屋等夜经济特色业态，填补河西中部欠缺的夜生活空白，让夜间年轻消费人群找到可以打卡的新聚点。
在餐饮业态方面，按照目前的官方招商口径，改造后的乐基消费定位甚至还略高于一街之隔的金鹰世界，区别于海底捞、小厨娘等大众餐饮品牌。拟将引入新餐饮的客单价普遍预计在300元/人以上，以满足周边高端小区人群、商务办公人群需求。
“明年，在乐基广场与金地名京小区之间的幸福河，会开通一座人行天桥。由此将金地、华润悦府两座高端小区通过乐基无缝相连。考虑到河西中部富人区的购买潜力强劲，但目前区域商业发展水平似乎还没有跟上需求步伐。调改升级后的乐基广场锁定夜间差异化消费，也只有这一条路可以走。”
归纳起来，就是差异为王。尽量避免业态同质化，避免与体量更大，吸附力更强的大块头对手贴身竞争。尤其要为周边中产阶层量身定制独有的消费业态和场景，才有可能在河西的商业红海中杀出一条血路。
相信开业三年走过一段“弯路”的乐基广场，更懂这个道理。
除了河西，就算是位于老城区传统核心商圈的，历史更悠久的“老”购物中心，各种调改也是突如其来，有的几乎每隔两年就要“变脸”一次。
比如，在新街口商圈，东方福莱德一楼的中庭一夜之间悄悄全部换血，原先的化妆品区与鲜花店没了踪影，变成了华为手机，各种冬季打折服装柜台，还有一个周大福。
而隔壁的哈姆雷斯玩具店，“很多玩具都在打折促销，营业面积缩水得不成样子。”
大型购物中心是国内经济环境与消费变化的试金石。今天我们回头再看，经济下行虽然喊了很久，但在巨大的惯性滑行后，寒冬似乎真的来了。
关键是，在经济逐步放缓的新常态之下，南京主城区已全面进入商业地产存量时代。但明后年仍有不少购物中心在排队筹备开业。据不完全统计，2020年南京计划开业的商业项目至少超过20个，“势必加剧同城购物中心的贴身竞争”。
值得一提的是，在拟将开业的新增商业阵营中，有不少是2019年没能如期开业，不得不推迟到2020年开业。“有的甚至刻意将开业筹备速度放缓。”
比如，在新江东商圈，那个在2017年发布会上，原本信誓旦旦宣布“2019年7月满铺开业”的建邺吾悦广场，后来也突然“变脸”，推迟至2020年12月19日开业了。
这两天，笔者刚刚路过这块号称“河西中部最后一块商业用地”的工地现场：远远看到稀稀拉拉的塔吊，没有合拢的主体，一切还是老样子，没什么变化（下图）。
有人说：这年头，逆冬而上的，都是真的勇士。但愿，陈德力先生豪言“2020年全国开业100座吾悦广场”的宏伟版图可以如期兑现。
事实上，近三年南京新开的商业项目数量整体呈下降趋势。但从新增项目的体量来看，2020年全南京待开业项目体量有9家均在10万方以上，属于不折不扣的区域型购物中心，剩下都是5万方以下的社区型商业项目。
尤其是龙湖、证大、华润置地、新城控股、金地商置等大牌房企旗下的“规模复制型”连锁购物中心，明年还有的一开就是两座。是否也从侧面体现出南京商业地产“强者恒强”的两极分化？
“毫无疑问的是，在相对较长的时间内，*京大南**大小小的商场还会越开越多。但，谁能笑到最后，谁又不得不频繁陷入反复换脸的漩涡？还是交给时间去证明。”
来源：在南京（侵删）