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8月17日我写了文章《工业园区地段分析：车坊凭什么比胜浦贵？》
有人觉得我在吹车坊。
你要这么说的话，我也承认。
但是，要说吹车坊，在KFS中海面前，我只不过是个渣渣。
做为苏州房产行业沾边的从业人员，某些KFS的自媒体，是必须要关注的。其中，苏州最大的非本土KFS，中海的自媒体，叫做“中海in苏州”。
车坊新楼盘开盘之后，这个公号发的文章，就非常的辣眼睛。
满眼望去，全是毫无底线的蹭热度。高教区只要有一点风吹草动，文章就刷起来了。
不了解情况的人还以为，中海在车坊是做产业园招商的呢。
去过售楼处的人，差不多都听过，销售人员宣传的“园区3.0”概念。
经过28年的快速发展，园区经历了1.0时代（环金鸡湖时代）到2.0湖东奥体时代，从西到东的城市发展趋于饱和，从北向南成为园区全新的发展方向。在空间战略扩容与产业创新升级的助力之下，园区进入全新发展3.0，独墅未来城时代。
中海自媒体在上个月发表过文章，里面就提了这个概念。
我搜索了半天，发现这个概念是“苏州楼姨”2022年3月的文章里提出来的。
再往前，2021年6月，“房苏州”在文章里也提出了“园区3.0”这个词。
但是，在房苏州的文章里，园区3.0指的是现代大道。
再往前，2019年10月，官媒“金鸡湖先锋”（主体是SIP管委会）发表文章，里面提到“园区政务服务3.0”
跟之前的概念，又是大大的不一样了。
仔细分析一下，“独墅未来城”这个词是很有问题的。
我翻遍了官方媒体，根本没有找到这个词。
这个词，很可能是某个非官方自媒体生造出来的。可能是将“独墅湖科教创新区”和“吴淞湾未来城”捏在了一起。
我很佩服能够生造概念的人。能造出这样的概念，也是相当的人才。
园区1.0环金鸡湖时代，2.0湖东奥体时代，放在房产领域，我是非常赞同的。
环金鸡湖和湖东奥体大部分板块，现在都划入了金鸡湖街道。
而吴淞湾未来城，是不是“园区3.0”呢？
8月19日，苏州工业园区发布，发表了文章《阳澄南岸创新城和吴淞湾未来城发展建设规划正式发布！》（以下简称《两城》）
官方媒体给出的规划图，吴淞湾未来城总面积是81平方公里。差不多是两个金鸡湖街道那么大。
更何况金鸡湖街道的面积，还包括一个金鸡湖呢。
图片来源：苏州工业园区发布。记住这张图，非常重要。
我发现，大部分苏州房产自媒体，都没有仔细分析过吴淞湾未来城。
就看上面这张图。
从整个协同区来看，包括了差不多90%的斜塘街道的范围。
还有差不多10%面积的斜塘，没有划进来！
这部分面积，就是独墅湖大道以北、星塘街以西的部分，也就是以“莲花大帝国”为核心的住宅区，包括一部分商品房住宅小区。
工业园区最扎眼的烂尾楼高扬国际，就在这个区域！
这部分区域，不在“未来城”范围之内。它们没有“未来”了！
从房价上，也能看出一二。
星湖街上的星湖名轩、蝴蝶湾这两个小区，房价已经塌陷了。
金辉尊域雅苑被莲花围了个水榭不通。
斜塘河边上的天地源橄榄湾、金色尚城、中旅蓝岸，估计也是自身难保。
想买这几个小区的朋友们，建议大家还是再观察一下看看。
放在以前，莲花的地段，肯定是优于车坊的。
但是现在，看了吴淞湾未来城的规划图，我就有点吃不准了。
或许这是车坊超越莲花的一个机会。
为什么把90%的斜塘都划进来，却偏偏留这10%？这个问题，只有上面能回答了。
除了斜塘，吴淞湾未来城还包括甪直的大部分面积，还有胜浦的一部分。
对，你没有看错，号称“高贸新城”的胜浦，它的住宅区全部都在吴淞湾未来城的规划里！
吴淞湾未来城里比较集中的住宅用地，大概分为六块。
独墅湖、车坊、斜塘河、星塘街、胜浦、甪直。
要说“园区3.0”，未来城这个区域，实在是太大了。不能六个区域都是3.0。最多只能划进来一半。
这六个板块，不在同一个档位里。
我们先从未来城的核心区开始看。星塘街和斜塘河南岸两个板块在核心区24平方公里以内。
他们的房价都在3.5~4.5之间。
是不是核心区最有前途？
并不是。
以目前的市场行情，独墅湖是独一档。起步价，就是5万。（紫宸庭这种非标住宅，就不算在内了。）
可能很多人都忘记了，苏州工业园区十四五规划纲要里面，提出了“一核两轴三心”，其中有一个“月亮湾副中心”。
但是，这并不是独墅湖房价高的核心原因。
核心原因在于，月亮湾是一个金融中心。有些银行的苏州总部，在月亮湾。
参考我以前写的文章《买房买地段。大城市的核心地段，到底在什么地方？》
未来这三个区域新建商品房住宅，基本都是要摇号的。月亮湾的住宅备案价到4.5万。斜塘河南备案价4万。星塘街上没有空地，就不说了。
车坊的住宅，目前已经开到3.5万了。
再努力努力，新住宅备案到3.6万基本没有悬念。
虽然胜浦和甪直并不在一个档位上，但是，我还是选择将二者直接忽略。
我们都知道，产业是分为三六九等的。
看规划图。图里红色部分，一般是商业用地；粉色部分，是教育用地；橙色部分，是科研用地；棕色部分，是工业用地。
从这张图里我们可以总结出的规律是：对房价的影响程度，商业用地>教育用地>科研用地>工业用地。
而教育用地和科研用地这两类，全都分布在斜塘街道里。甪直的产业用地，全是棕色工业用地。当然，胜浦也是。
工业园区还是知道照顾自己人的。
《两城》这篇文章里，还有一个细节：
未来城具体项目里，城市功能类项目有：桑田岛人才公寓、斜塘河南九年制学校、独墅湖医院二期等。
这些项目，全都是建在斜塘街道的。这些需要长年持续投入的民生类项目，还是留在了自己家里。
把甪直放进未来城，就是要利用甪直的工业用地。
而甪直抱着园区大腿，就可以给自己的住宅用地造IP。
大家相互利用。实现双赢。
还是挺完美的。
参考文献
2021年6月2日，房苏州，园区大规划曝光，开启3.0时代。
2022年3月30日，苏州楼姨，高能剧透！园区3.0时代马上开启，苏州楼市爆点来了
2019年10月11日，金鸡湖先锋，全链提升便利度！园区政务服务迈入3.0时代
全文完
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