错！这个楼盘就是观山名筑，一个自带吸黑体质的“奇葩盘”。
有人说，买套商品房住进来才发现竟然不如安置房！房子质量差、物业更差！
有人说，环境不错，地段好，离地铁站还近，生活方便，还有啥可挑的？
还有人说，看在价格的份上，忍了！
但是，骂归骂，买归买，无锡楼市也逃不过“真香定律”。
今天，我们就好好来说说买房人“边骂边买”的观山名筑。
首先，解决文章标题中的两个问题：
1、为什么骂？
2、为什么买？
为什么骂？
我搜集了住户和网友的一些反馈，对小区的不满主要体现在房屋质量、物业、户型三个方面。
比如很多业主碰到过房子漏水、墙体空鼓的问题。
有的业主吐槽物业不作为，路面垃圾随处可见，水景带无人维护等等。
还有的网友表示户型太差。
那么，既然这个楼盘问题一堆， 为什么买？
因为便宜。
有多大的价差，就有多高的性价比。
到底有多便宜，下面2张图足以证明。
经开区在售新盘价格参考↓
经开区二手房价格参考↓
在遍地3万+的经开区，1万6就能买到新房实在太具吸引力了！
随着经开区的地价、房价一路走高，最近问观山名筑房子的粉丝又多了起来。
为了回答大家的问题，我抽空去了一趟观山名筑，针对大家比较关心的几个问题说说我的看法。
问题1：物业真的有传言中的那么糟糕吗？
首先，要说明的一点是，观山名筑一期、二期、三期是三家不同的物业。而研究员实探的最早开发的一期。
整个小区看下来，物业确实存在一些不尽如人意的地方。
比如，疫情期间，一期的人行入口竟然不设门禁，外来人员可随意进出。
还有业主口中无人维护的“水景带”。乍一看，没啥毛病。
再一看，河边围栏形同虚设，空隙大到足够钻过去一个成年人。
一些护栏已经露出了钢筋。
个别路段的河水漫过地面。
不过，小区物业还是有一些值得肯定的地方。
比如，绿化维护的不错，相比一些新建小区，观山名筑本身的绿化率比较高，再加上绿植的种类很多，维护难度会更大一些。
小区的几棵杨梅树熟了，我碰到几位业主正在摘杨梅。
儿童玩乐区面积不大，但是人却不少，很多孩子和家长聚在这块。
小区的公示板上展示着物业雨污分流改造的一些工作成果。
我随机采访了几位在小区遛弯的业主，他们的反馈都是物业虽然算不上多好，但是也算物有所值。
“又不是四五块的物业费，做到这样不错了。”
“我们自己住住，没觉得有什么不好的，毕竟小区也比较老了，不能用现在新小区的标准来衡量。”
“而且，当时买的时候才多少钱啊，现在涨到这样我是蛮知足的了。”
想到当初六七千买的房子，现在涨到了快2万，那些关于物业的“黑历史”也没有太多业主愿意提起。
问题2：户型到底有多差？
我们先来看新房。
几款户型形状各异，普遍存在南北不通透、过道面积浪费、阳台太小等通病。
但也并非一无是处，最大的优势还是体现在性价比上，比如，125、131、130平的三个户型，挑空部分直接可以浇筑起来，等于送了个十几平的小房间。
再来看二手房的户型，就挑一个最近成交的户型说说吧。
比如，北区这套90平的房子，成交单价超2万1，成交周期仅5天。
27.2平的入户花园？看到这个户型图的时候，我有点懵。
我第一时间找了个中介问了下，原来这个入户花园是赠送面积，也就是说90.27平的产证面积买到的是一个使用面积超127平的房子。
这个入户花园后期可以根据业主需要改造成书房、卧室或者多功能空间。
中介告诉我，这个户型都集中在北区，是所有观山名筑在售二手房中卖的最好的，因为赠送面积大，所以单价也比较高。
如果按使用面积算，相当于200万不到买了127平的房子，单价不到1万6。
我看了一下贝壳的成交数据，这个户型要比其他户型贵2000-3000元/平！
别看贵了这么多，但是接盘侠们还是觉得物超所值，毕竟赠送面积放在那里，白送你个房间比什么都香！
问题3：观山名筑的房价还会涨吗？
回答这个问题前，我们先来聊聊影响观山名筑溢价的几个主要因素。
1、土地溢价
经开区本身就是无锡地价高地，3月份阳光城拿下的经开地块（距离观山名筑1.5公里左右）楼面地价17987元/平，如今观山名筑的价格却还不如隔壁地价高？等高价地入市后，观山名筑和周边的价差一定会越拉越大，势必会迎来象征性的补涨。
2、品质溢价
主要看开发商品牌、房子的品质以及物业等方面，而这些因素为观山名筑带来的恐怕是折价，而不是溢价。
3、配套溢价
就整个经开区而言，塘铁桥板块算是比较早发展起来的住宅片区，目前配套已经相对成熟。
教育方面，对口的是锡师附小旗下的和畅小学，未来直升的初中大概率是今年将投入使用的新城初中。再加上小区1公里内就是地铁1号线塘铁桥站，出行便捷。
综合来看，观山名筑未来的房价一定是呈上升趋势的，只是涨多涨少的问题。
一位中介小哥就非常直白的告诉我，今年观山名筑的2房到了年底一定能上200万。
按照他的说法，观山名筑的小户型房源一年能涨30万左右。
能如此有底气说出这番话，还是因为性价比。即使涨到200万，在经开区观山名筑的价格依旧很“亲民”。
“现在想买经开区的最低门槛就是观山名筑，所以根本不愁卖！”
“像很年轻人在经开区上班的，手里的资金有限，考虑的最多的就是观山名筑和尚锦城，尚锦城的品质和物业要好一些，但是同面积段要贵个10万左右，也就是因为这10万的差价，大多数还是会选择观山名筑。”
“反正都是过渡，以后肯定要置换，为什么不买个性价比更高的？”
现在经开区高价盘越来越多，整个区域的定位就是品质改善，从价格上看，已经把刚需拒之门外了。这时候像观山名筑这样的低价盘优势就凸显出来了。
所以，不管是新房还是二手房市场，观山名筑的成交异常活跃。
正如这位网友所说：相对于其他地段的高房价，只能选择观山名筑了。
如果是你，你会选择这个小区吗？欢迎在评论区告诉我来
来源：无锡地产研究所