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相信最近不少城南购房都接到江山府的营销电话，开场白就是划片清华附中的学区房有兴趣了解一下吗？
因为这个楼盘还未拿到预售证，现在还是处于蓄客阶段，应朋友要求，陪他实际走访了这个楼盘，今天和大家做一个较为详细的剖析；
因为在售楼部，你只会被告知优点，至于缺点，你不问人家也不会告诉你，即使问了，也未必能知道得那么清楚！
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要说一个项目，就要从这个地块的土拍说起，在2019年7月31日，大东海实业历经112轮，以42.9亿拿下宗地2019-38号地铁樟岚停车场上盖地块，平均楼面价12336元/㎡，溢价率37%。
地块面积217360㎡（合326.04亩），用途为住宅、幼儿园、商业用地，容积率上限1.6，限高80米（含盖板高度）。
还有，在该地块附近，大东海以7.4亿拿下宗地2019-45，平均楼面价10950元，溢价率为21.5%，但是今天我们还是重点讨论38号地块，也就是在售的江山府。
该楼盘以小高层和叠拼为主，是70年产权的纯住宅，绿化率为30%，规划用户3673户，建筑面积为615270㎡；
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先说一下这个楼盘的优点吧，离未来六号线地铁口樟岚站确实很近，置业顾问是说大概在五十米左右，但我们实际测量的话，应该在一百米左右，但不管怎么说，这都算是正地铁房；
樟岚站地铁口往南一站，可以与一号线在梁厝站换乘，往北可以与外来的四号线林浦站换乘，从轨道交通上看，还算是比较方便的；
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说到三江口板块，可能最被诟病的是商业综合体，但是在该楼盘附近，有比较大的商业综合体嘉里项目；
如果从商圈角度看，未来还是有所期盼的，但是因为三江口现在入住率明显不足，要看到商圈从无到有，再从有到成熟发展，可能需要比较长的时间；
从上图可以看到有几栋沿江的SOHO，那未来会不会带动这里的产业呢？从目前得到的资料上看，这些SOHO都是大户型，未来可能也是定位为高端写字楼；
但是就福州目前写字楼的空置率来看，以目前板块的发展来说，要让写字楼有更高的入住率，进而带动周边就业机会，还是需要一定的时间的。
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从自驾出行来看，该楼盘东面的南江滨东大道到市中心虽然有一定的距离，但是这一带路况向来不错，所以即使在市中心上班，也不需要太多的通勤时间；
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这个楼盘还有个优点，就是比较靠近金沙公园，这个公园的人流量还是比较大的，尤其是在夏天的夜晚，能成为一个不错的休闲娱乐场所；
但是对比地铁和商业配套等措施，公园也仅仅是个加分项而已，不是那么重要，但有总比没有好。
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说完优点，就该说说该楼盘的缺点了，首先，我们在进入售楼部的时候，没有看到明显的不利因素图（按规定，这个要放在售楼部的明显位置）；
上图是商家宣传图，表面上看不利因素好像就是靠近一条大马路，感觉只有东面几个楼栋会受影响，但是事实真相是这样吗？
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从工地上拍摄的照片可以很明显看出，在这个楼盘的东侧有福泉高速公路，因为高速路上经常有大货车，肯定会带来不少噪音；
这个不仅仅靠近东面的楼栋受影响，根据声音弧形反射的原理，小区里住高楼层的都会受到影响；
然后看一下西面，是动车轨道，这个影响可能会更大，因为从照片上，离该楼盘离最近的一条轨道大概为382米左右，当动车通过的时候，会有比较大的动静；
在小区两侧，分别有高速路和动车轨道，是硬伤，不管用多好的隔音系统，都会受到噪音干扰；
像这么明显的不利因素，如果没有问的话，置业顾问是不会主动告诉我们的，而在宣传图上更是看不出有动车轨道。
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然后我们看看这个楼盘其他的缺点，就是楼间距，根据置业顾问介绍，该楼盘的小高层楼间距为35-40米之间，共16层，总高48米；
虽然福州是低纬度城市，但是楼间距过窄的话，低楼层的采光可能就不合格了；
根据相关规定，在冬至日日照时间最短的当天不足一小时光照时间或在大寒日不足两个小时的光照时间为不合格。
我们按朝南方向为40米来计算，假设在四楼，春分光照时间为5小时，夏至为7小时，秋分为5小时，冬至则无采光，大寒日为一个小时；
这对于低于四楼楼层的中间户来说，采光就未必理想，当然，端头因为是南北通透的，影响不是很大。
有人质疑，为什么1.6的容积率楼间距还那么小呢？其实这是一个被平均出来的数值，如果按整个楼盘来说容积率的确是1.6；
但是因为这所小高层和叠拼共有一个社区，显然小高层的实际容积率是高于1.6的，低容积率的是那些叠拼产品。
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现在介绍一下户型吧，上图是83的户型图，如果光看户型，好像是三开间朝南，一房朝北；
实际上这个户型是在中间户，朝北的房间是靠连廊采光的，效果不好很好。还有一点就是现在三房户型比较主流的是89平双卫，而这个83平单卫可能会略显尴尬；
因为不是通透户型，厨房也是靠采光井来采光，效果也未必好。
还有从动静分离的角度上看，这个户型也是不太理想的，动区和静区会相互干扰；
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上图是96平米的户型，采光方面的缺点和83平米的一样，连廊户型朝北是靠采光井的，但是这个户型的优点就是动静分离，而且有两个卫生间；
83和96的户型有共同的优点，就是开间和进深比例比较协调，利用率会比较高，且保温效果较好；
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上图是101的户型图，因为是端头户型，可以做到南北通透，还多一个阳台，就是南北通透，三面采光的户型，在采光上对比中间户是有优势的；
但是这个户型的开间和进深比例不是很理想，保温效果不会很好，在夏天和冬天的时候就能明显感受到；
但是整体来说这个户型还是不错的，做到了动静分离，采光通风效果都不错；
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上图是106的户型图，这种户型一般挑不出太多毛病，南北通透，三面采光，但是106做四房的话，可能会略显紧凑；
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当然，这个楼盘还有一些其他小户型，比如65平米的户型，但是商家并没有作为主打户型，这种户型就很普通的一房朝南厅朝南，次卧靠采光井；
这个户型还有一个BUG就是卫生间是属于暗卫，不过对于这么小的户型也谈不上什么追求；
根据置业顾问介绍，现在主要在推的主要是3.5.9号楼，这几个是主打户型，现在要求认筹，估计也是看认筹到一定程度才会打算开盘的；
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谈到教育配套，是争议比较大的，因为按照现在置业顾问现在的说辞，是能划片清华附中的二部，但是这个二部的前身是岚湖小学，距离清华附中本部还是有一定距离的；
但是从目前网友的讨论来看，都觉得二部的师资力量可能不如本部，当然，这种怀疑也不是没有道理；
比如仓小和施程小（仓小分校）同样对口外国语学校，但是前者是学区房，后者则算不上学区房。
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现在还有一点疑问，就是如果按就近原则划片的话，周边有不少安商房离岚湖小学都很近，如果江山府能划片的话，周边的安商房是不是也有划片二部的可能呢？
然后回到价格问题上来讨论，目前置业顾问和中介的报价从两万六到三万不等，说实话，这个价格从该片区来看，确实已经超越了应有的价值。
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总得来说，这个楼盘的优缺点比较明显，比如未来有地铁，也会有商业综合体，但是因为处于三江口板块，还是比较偏弱的；
短期内商业综合体是很难起来的，虽然福州的发展是东扩南进，沿江向海，但是就目前而言，整个板块在福州购房者的认可度还是比较低的；
还有一点就是，即使该楼盘真的划片清华附中二部，该校区的未来到底会怎么样，现在还尚无定论，如果真的花了高价，买了一套未必称心的“学区房”，那可就尴尬了！
当然，也不能一概得否定这个楼盘，怎么说也是一个纯商品房，又位于地铁口，不管怎么说，地铁＋准学区会对购房者有一定的吸引力；
不过，作为购房者也要理性看待，如果当该楼盘价格超越其价值的时候，就要谨慎入手了！