从认筹说起……
7月16日，融创瓏府认筹，周六周日两天对外公布排号1500组，小编上周探盘，置业顾问告知已经排了2700来号，首批预计推出不足1500套；
7月23日，金科城认筹，一天的时间，认筹了大概2270组，同样是上周探盘，置业顾问告知差不过排了有3000个号，首批预计推出1500套左右（包含新加推的两栋楼）
……
以上的数据着实证明了郑州市场对于知名品牌开发商的认可，对这些开发商能给郑州的购房者们带来更多好产品充满了期待……
今年下半年最火的刚需待售楼盘大概有这三个，西区的金科城，南区的鑫苑国际新城和北区的融创瓏府。鑫苑国际新城我们之前已经发过单篇的文章，今天来说融创瓏府和金科城，金科城8月28号开盘，融创瓏府也预计8月底开盘，选融创还是选金科？今天我们来扒一扒。
为什么要把这两个楼盘放在一起比较？
一看开发商
融创：
外来一线房企，专业从事住宅及商业地产综合开发，专注于高端物业的开发和管理。迄今，在京、津、沪、渝、杭等均拥有处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种类型。
瓏府是融创进驻大北区的项目。收美盛，签国控，并城开，是融创回归郑州的三部曲，目前已亮相3个项目，融创象湖壹号，融创瓏府，融创观澜壹号，另外据说还有三个储备项目，杨槐项目、正光路项目、岗李项目。
金科：
重庆开发商中的佼佼者，知名品牌房企，以房地产开发为主，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅，具有国家一级房地产开发资质，已布局北京、重庆、四川、江苏、湖南等全国多个城市。
金科城是金科在郑州的首秀。此外，在绿博片区金科与中建合作的项目案名定为金科中建天籁城，据说还将在杨金片区、常西湖新区、经开滨河国际新城等区域全面布局。外来房企在郑州一向拿地难，金科能一举拿下高新区重点城改项目，还是颇有些本事的。
小结：
两个开发商都是外来知名房企，都是各自开发商深耕郑州重要的一步。比较而言，融创的名气品牌力度要强于金科。不过 ，这两个开发商在郑州都没有已经交房的项目，所以后期会是一个怎样的呈现，我们现在只能给足期待。
二看区位
一个在北，一个在西，都没有临近主干道，交通方面都有所欠缺
1、大致位置
先看一张图，两个楼盘在郑州的大致位置↓↓↓
两个楼盘均在三四环之间，一个在北，一个在西，融创瓏府在惠济区，金科城在高新区。瓏府所在的惠济区放眼望去，大牌云集，目前仅次于郑东新区，竞争激烈，而金科城在高新区虽然没有万科那么响亮，但比起区域内的大部分小开发商，还是非常具有品牌优势的。
这里对区域就不再多加描述，如果区域在您购房过程中是一个主要因素，而且您已经认定了其中一个区域，想必您对这个选择已经有了答案。如果区域对您不是那么重要，北区和西区都能接受，那么请您继续看下去。
2、周边配套
接着把图拉大，看两个楼盘的周边配套。
融创：
瓏府位于文化路英才街西800米，东风渠和贾鲁河环绕，目前贾鲁河已经开始全面治理。东临东风渠和规划中的金河路，西侧是固城路、南侧是贾鲁河把地块分成了南北两块。地块往西去还是村儿，基本无配套可言，北侧有个小火车道。
金科：
金科城位于科学大道与瑞达路交会处东南，一期地块在丹尼斯南边，与正弘高新数码港隔着瑞达路相邻，离西流湖公园最北边比较近，算是高新区的门户位置，更靠近主城区。要注意商品住宅西边是安置房，再往西的制药公司和附近的高压线（听说会入地），东边有个铁路线（货运支路），提醒购房者最好去实地感受一下。另外，要注意在一期地块的东南方向有一个戒毒所，相关部门已要求删除，但具体时间未定。这些不利因素在售楼部均有公示。
小结：
1、教育方面，据置业顾问介绍，瓏府规划有惠济区外国语小学和郑州市实验中学，均为公立学校，由开发商承建，政府管理。瓏府临近北大学城，周边学校不少，但知名的不多；金科城自身规划有2所小学和3所幼儿园，南边紧邻郑州中学，据置业顾问介绍，会与业主签订一个郑州中学的书面协议，保证业主入学。要相信，一个老的名校教育质量会远高于一个新学校。学校是金科城的一个优势，金科城的教育要优于融创瓏府。
2、医疗方面，附近知名大医院不多。
3、商业方面，除了自身配套的社区商业，瓏府东北边惠济万达预计今年11月18号开始运营，还有东边麟起城的配套商业，但距离不近；金科城北边有高新区目前唯一的商业娱乐中心丹尼斯，另外，也可以享受到西北方向正弘高新数码港的商业配套，预计2017年中旬投入使用。
3、交通情况
融创：
先来看下融创瓏府周边的交通情况↓↓↓
瓏府北侧的英才街经东风渠正在架桥，预计年底修通，这样的话，英才街西边可以一直连到天河路，东边至花园路。另外，南侧的滨河路规划双向八车道，北连京沙，南至万三公路，据说西边已经开修，工期较长。东侧的金河路在建，后期往北经开元路通到北四环，往南跟索凌路打通。
地铁方面，据置业顾问介绍，附近原来规划的2号线地铁站点清华园路站变更为金河路站（这个信息还需要核实），在金河路和开元路交叉口，不过距离最北边的首开地块已经超过了1公里，到地铁口至少需要十几分钟的路程。另外，还有一条7号线，据目前规划，7号线在文化路英才街有一站，据项目也有超过1公里的距离。
金科：
再来看下金科城周边的交通情况↓↓↓
金科城南侧的梧桐街，东风路，农业路高架在2018年下半年交房之前预计都能打通，打通后会缓解一部分科学大道的车流量，科学大道是目前高新区唯一一条连通市区的主干道，上下班高峰期会比较堵。
地铁方面，首先是地铁1号线延长线，位于科学大道和长椿路交叉口的郑州大学站，距离项目2-3公里，确实不近。另外，还有一条地铁8号线，规划的站点在郑州美术馆旁（最终站点的落实情况以政府最终规划为准），据项目也有超过1公里的距离，步行需要十几分钟。
小结：
交通方面，项目距离主干道都有一定的距离，需要注意，两个楼盘与规划的地铁站点之间的距离都不近，位置有点偏僻，交通通达性都有所欠缺。如果你是刚需一族，在追求品牌的同时也要关注到交通，特别是地铁的重要性。
实际道路并没有想象中通畅，两个项目周边道路都还没有完全修通，出行不是特别方便，四周没有公交，乘坐公交的话都需要走到主干道上。不过到了交房真正入住时的交通肯定会比现在好，随着周边道路的打通，进入市区的交通情况应该能够改善。
三规划
都是城改项目，都是高低配，都是洋房+高层
1、项目规划
两个项目的进度都比较快，融创2016年进驻郑州，3月，与河南国控联合拿下在郑州的第一个项目融创美盛象湖壹号，接着在4月份与城开合作开发第二个项目融创瓏府（城开菩提祥域），预计8月底开盘；金科2016年1月拿地，5月产品启动，8月底开盘，独立运作项目。
两个楼盘都是城中村改造，瓏府是融创和城开合作开发的固城城中村改造，金科城是金科开发的瓦屋里城中村改造，均配建有安置房。
请看两个楼盘的规划图↓↓↓
从图中可以看出，融创瓏府地块方正，独立成团，自成体系，便于使用和管理，首开地块东临贾鲁河，西侧是商业和教育用地；金科城地块整体呈风车状，中心地块最方正，位置也最好，是首开地块，首开地块西侧是安置区，东侧是一块三角形，北侧规划有商业。
来看一组参数↓↓↓
下面是两个楼盘首开地块的效果图↓↓↓
小结：
从上图可以看出，两个楼盘的地块都比较方正，都是高低配，都是传说中的“太师椅”造型。融创瓏府首开地块是7栋高层+6栋洋房，还有一栋物业用房；金科城一期也是7栋高层+6栋洋房。从整个高新区在售和待售的楼盘来看，金科城的洋房还是比较稀缺的，而且金科被誉为“洋房专家”，但是目前洋房不卖。
不过，高低配用洋房来产生溢价，对于开发商来说挺好，但是对于其中的高层业主来说，这样的规划相比纯高层，建筑密度变大了，在很大程度上侵占了高层的景观活动面积，把本属于公共绿化的地方都圈给了洋房一层做院子，以往开发商景观做的再牛，跟社区也没半毛钱关系了，没有大型的中央景观和活动场地，只有宅前绿化，居住舒适度可想而知。
2、产品
看个更具体的图表↓↓↓
两个楼盘的楼间距情况↓↓↓
小结：
1、楼间距：对比两个楼盘的楼间距，融创瓏府两栋高层之间的楼间距较小，仅仅36米左右，而金科城大部分楼间距在46米左右。虽然瓏府是33层，但每层是3米的层高（一般2.9米），低楼层的采光是个问题。不过，瓏府高层中只有两栋是两个单元，其他都是一个单元，也会在一定程度上减少光照被遮挡。金科城虽然楼间距相对较大，但高层都是两个单元的设计，34层的层高，高层之间也没有错开，所以购买低楼层的业主也需要注意后期的采光问题。关于采光方面的具体问题可以参看楼市之前发过的文章《最强采光测算|冬至日，33层的高层要154米的楼间距一楼才能全天有阳光》。
2、科技配套：科技配套是融创瓏府的一个卖点，不过其中有几个颇具争议。比如分户式中央空调外挂机过大，对于刚需来说不经济实用，后期维修成本高等，这个配套周边项目也都没有；还有电梯按楼层刷卡入户，实际操作繁琐，等等，不过电梯这个问题据说目前还没定死。
3、地上停车位：配建10%的地上车位是按政府相关规定，金科有四百多个地上车位，据说瓏府也有，大家普遍比较担心安全和拥挤问题，金科城的置业顾问目前的说法是他们以后不会启用，若真如此，倒没什么大问题，建议金科最好能在售楼部直接公示以后地上车位的管理办法，为郑州地上车位的维权事件做个规范。
4、物业：两个开发商的物业都比较知名，物业太重要了，是楼盘的一大附加值，不仅关系到业主后期的居住体验，而且物业的好坏也体现在后期的二手房增值上，位置类似，品质接近，好物业和差物业对房价增值的拉动是不同的。
四户型
1、户型配比
另外除了高层，融创瓏府一期的洋房相比一千多套的高层，只有二百多套，户型有127㎡的三房和143㎡的四房。而金科城目前释放出的洋房只有一个142㎡的户型。由于金科城的洋房近期不卖，资料不全，在这里仅仅对两个楼盘的高层作比较。
小结：
对比融创瓏府，金科城的高层面积段比较丰富，有融创瓏府没有的小两房和一百出头的三房。对刚需来讲，瓏府的户型可选择性不多，小三房只有一个89㎡，在往上最小的就是117㎡了。金科城有占比不小103-107㎡的三房，这部分三房对比89㎡的小三房居住会更舒适，对比120㎡左右的三房又合理的控制了总价，是可以推荐的。另外，瓏城有占比不小的127㎡的四房，对这部分房源居住的舒适度持怀疑态度。
2、户型图
融创瓏府只有一个89㎡的小三房户型，而金科城有多个，在这里挑出一个比较受欢迎的来与瓏府做对比。
瓏府这个户型是中间户，南北狭长，南向采光面小，不过，由于这个户型凸出楼体较多，约有8米，对自身影响不大，采光反而会好些，但对旁边边户的采光会有一定影响。临入户门的小书房面积小就算了，还同时受到入户门，厨房，卫生间的干扰，而且入户玄关处的面积有点浪费。
最重要的一点，主卧和次卧均在凸出部分的两侧，临着边户的阳台，站在阳台上对中间户的卧室简直一览无余，中间户没有了居住的私密性，需要时刻拉着窗帘。
所以在买房时，切记要看楼层平面图。而金科这个小三房户型方正，三开间朝南，比较受欢迎。
很明显，89㎡的小三房户型，金科城要优于瓏府，瓏府这个户型不推荐。
从115㎡左右的三房来看，金科的户型更为方正，面宽也比较大，三开间朝南而且动静分离，也要优于融创瓏府。
从四房来看，相比融创瓏府，金科城厨房连接的操作阳台是个亮点，不过入户门正对餐厅，这点设计的不太好。瓏府餐客一体，南北通透，反而比较好。
小结：
融创瓏府的户型比较老旧，没有亮点，特别是小户型硬伤不少，总的来说，金科城的户型优于融创瓏府。
两个楼盘都是独立商业，因此住宅的得房率不会受到影响，不过，瓏府的得房率应该会比金科城大。因为金科城是连廊设计，两部电梯用中间的连廊连接，电梯间与连廊有门隔离，连廊会加大公共部位的公摊面积。虽然连廊设计确实利于通风，但某楼盘曾经因出现过雨雪倒灌连廊而维权。另外，由于是连廊设计，中间户会有一个卧室北边靠着通风井，采光会有一定的影响，而且房间距走廊的距离也不清楚，存在隐私和安全隐患。金科城能规避这些吗？
我们要注意，两个楼盘的户型图均没有标注尺寸，以上对比先忽略尺寸问题，不过金科城的两个样板间的户型有尺寸展示。其实，即使是品牌开发商开发的品质项目，难免也会由于某些原因，造成某些户型设计的不舒适，而户型的好坏需要我们在购房时结合平层图仔细甄别。
五几张照片
1、金科城售楼部内各种公示，不利因素还是尽量避开，这点融创瓏府就没有做到
2、金科城样板间户型的尺寸公示
3、金科城售楼部门前缺少停车位，凌乱的车辆停放在这里，保安也疏于引导
4、融创瓏府售楼部旁边没有严重遮挡的绿草地，有一种视觉冲击，很舒服的感觉
5、通往融创瓏府售楼部道路两旁的小石头，有点low
6、融创瓏府北侧的小火车道
写在最后：
这两个楼盘都可以关注，毕竟都具有品牌优势，未来价值可期，一期首开，应该是性价比最高的。但是，因为融创和金科在郑州还没有已经交房的小区，所以我们还不能确定他们在郑州到底会如何？
不得不承认，对比全国，郑州市场确实有些落后，很多知名开发商在郑州目前交房的小区都面临品质缩水的问题。的确，我们期待知名开发商进驻，给购房者带来更多好产品，但我们更期待的是你们的诚意。为了等你们，可能很多购房者错失了很多好机会，希望你们带来的实际品质能够承载你们在这个城市的好名声。
其实这两个楼盘是有相似之处的，我们心里都有最关注的点，可能是交通，可能是学校，也可能是户型，等等，在购房时可以结合自身需求去对比优缺点，进行选择。
对于购房者，建议大家平常多看看楼盘，多几个备选，毕竟现在房价涨的比较快，多几个选择总是最好的。我们无意去太过争辩关于房价的问题，因为太过沉重，只是现在，刚需置业，真的不必等。
（完）
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