葛洲坝地产南京公司，在圣诞节收获巨奖：一张均价6.4万元/㎡的预售证。同日被圣诞礼物砸中的，还有隔壁不远的电建金茂地块。三家房企的两宗高价地项目，以“难兄难弟”的角色成为南京楼市的流量担当，已超过1300天。
20多年来，南京华侨路36号里，发出过上万个销许，但从未有一张的关注度能达到葛洲坝南京中国府的高度。面对6.4万单价，各方表情复杂，有错愕、疑虑、忐忑、释然，有嗤之以鼻，也有喜出望外。
纷纷扰扰的喧嚣里，人们的议论被聚焦到3个话题：
1、凭什么能批到这个价？
2、楼市限价是不是作古？
3、开闸对我有什么影响？
第1个问题是人们第一直觉，第2个是瞬间的“应激反应”。第3个则是事件的涟漪。仿佛，一群住在湖边的群众，正在围观一块即将投向湖心的石头。他们好奇，这块石头会不会导致自家进水？
第一时间获知消息，我们用了两天时间收集各方声音，并试图厘清葛洲坝地块开闸背后的动因。
推演之后，我们认为，葛洲坝地块的开闸上市，确是南京楼市多年来的重大事件，它意味着我们与一个时代的告别，也意味着一个时代的启新。
不必担忧启新，我相信，楼市里的每一位角色，终将发自内心地认可，微笑拥抱即将到来的新时代。
一、凭什么能批到这个价？
围绕葛洲坝南京中国府最终获批的6.4万元均价，有太多的声音聚焦在“凭什么”。拆解这个问题，我们发现，其实又包含2个小问题。
第一问直击“限价”：之前区域最高限价4万元，凭什么突破？
这个问题先入为主地认为，“限价”的正确且正义的。确实，以2016年9月30日为起点，南京楼市进入本轮调控周期，按照住建部“价格指导”的要求，不少区域的房价，在不短的时间内被凝固。最为人们所熟知的便是，河西中部4.5万元和河西南部3.5万元暗线。
当我们把视角切换到2019年，你会发现，那些你曾经心中熟稔的“暗线”已经渐渐模糊。中海城南公馆、仁恒桃园世纪、紫微堂、江与城、鱼嘴华润瑞府、大名城紫金九号……不少热盘的定价，已经明明白白告诉你，今日之“价格指导”，已非3年前。
如果对以上的价格变化还熟视无睹，你怎么也该了解江心洲的仁恒江湾世纪的定价吧？没错，当仁恒把江心洲的新房价格拉升到4.3万元档次时，你会发现，一二手房倒挂的“福利”消失了。
如果你还沉浸在摇中3.5万元河西南“彩票”美梦里，如果你还幻想河西中部应该有买到4.5万元福利好房，那么，请你醒一醒。3.5万和4.5万的房价，只是楼市调控特殊时刻的暂时产物，你被锚定的心理，该调整一下了。
调整锚定心理很难吗？圣诞节的早晨，你最喜欢乐高的孩子，兴冲冲打开枕边的袜子，发现今年不再是乐高，而是一副跳棋。孩子会哭？错。没多久，他就会走到你的身边问：能陪我下棋吗？
第二问：凭什么是葛洲坝？
诚然，2019年多个区域的“价格指导”暗线松动后，葛洲坝的6.4万单价，是较之前拉升最为显著的一个。在很多围观者看来，视觉效果貌似还有些*力暴**。
请注意我们刚才提到的江心洲。仁恒江湾世纪将价格从之前区域最高的3.8万元提升到4.3万元，导致一二手倒挂消失，已经释放出强烈的信号，价格指导的方向已进入新的局面，从单纯的抑制价格，转向更加精准的“分类指导”。
同样，葛洲坝所处的位置，恰恰是河西南部最接近河西中部，毗邻之前南京的房价之锚：江湾天成。在江湾天成的房价已经悄然迈过7万大关的背景下，葛洲坝6.4万的定价，与仁恒江湾世纪有异曲同工之处：它们都在接近熨平一二手房倒挂这一并非正常的现象。
所以不单单是葛洲坝，也不单单是价格批复到5.2万元的河西金茂府，主管部门逐渐抚平房价倒挂裂痕，已经从2019年最后一个月开始发生。
当你把视角提升到这一高度，重新去审视葛洲坝和金茂府的房价，心情自然会沉淀，嗯，你就会像那个收到跳棋的孩子。
二、楼市限价是不是作古？
总价门槛至少是1400万元的葛洲坝，显然是经济塔尖人物考虑的房子。更多人考虑的则是：楼市限价是不是就此作古？我是不是该马上凑钱再去炒房，哦不，买房了？
结论其实很简单：调控一直在，别慌张。
没有任何证据证明，包括南京在内的房地产调控要放松了。接连几次的经济工作会议中，“房住不炒”都被提及，无论是中央还是地方，信贷这个水龙头一直被严格把控。金融不松，房价焉能强刺激？
另一方面，房地产仍然是中国经济的“压舱石”。在稳地价、稳房价、稳预期的背景下，总体的楼市政策依然会保持稳定，而过去3年中不少城市出台的“一刀切”政策，也将在2020年进一步“因城施策”的背景下微调，微调的目的并不是取消调控，而是上述“三稳”。
回看南京，非常时期的“价格指导”，控制住了楼市可能脱缰的风险，2016年9月30日以来的房地产市场，也呈现从“沸腾”到平稳的过程。那些动辄数千人甚至万人摇号的焦点楼盘逐渐消失，毕竟，如果市场上到处都是价格能够让买房人“尖叫”的房子，显然也不是健康的楼市。
土地出让方面，多次调整竞价方式，也刹住狂热的房企情绪，如今房企在南京拿地，终于能够理性参考房价的合理区间。
稳预期方面，南京已经形成多层次、全方位住房供应体系，满足市场多样化购房需求，呈现合理供应梯度。补充说一句，南京是全国第一个商品房开盘严格执行公证处摇号的城市，此举也极大改观了售楼内外的交易生态——以至于很多外地的房企从业者，听说南京摇号买房没有“茶水费”，都难以置信。
调控依然在，但方式有变化。这是我们结合仁恒江湾世纪和葛洲坝南京中国府，得出的结论：一方面，给葛洲坝等极少数楼盘（南京只有3家而已，除了本次上市的葛洲坝南京中国府和河西金茂府，还有河西中部的上海建工地块）理顺价格倒挂的尴尬；另一方面，其他区域的新房价格体系，依然会参照市场情况，严格价格备案，其他区域的新房价格，目前几乎没有变化，便是明证。
从另一个角度看，正因为南京的房地产市场已经价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳，主管部门才有了给仁恒和葛洲坝理顺价格倒挂的底气。
三、开闸对我有什么影响？
有好事者会嘲笑葛洲坝：6万4？卖给谁呀？
我不知道他们是否认认真真地看过葛洲坝已经近乎完工的实体样板间，也不知道他们是否真正调研过南京高端改善市场的真实状态，是否近距离了解过豪宅买房人的心理——但凡在这方面做过功课的，应该不会说出如此轻率的话吧。
面对这宗棘手的高价地，葛洲坝的策略是给产品做加法。从房屋户型设计角度看，葛洲坝作出了一个重要突破，那就是大幅度提升窗墙比。在290㎡的样板间里，三面均为大开间落地玻璃，仅此一项不但成本陡增，而且就此跟上了时代的潮流。
▲葛洲坝南京中国府样板间实景图
以江湾天成为代表的南京豪宅，在窗墙比方面一直较为保守，虽然仁恒的铝板外立面深入人心，但更加年轻的高端买房人也开始接受大落地玻璃的大平层产品。与南京相距不远的杭州，类似于葛洲坝这样的高窗墙比的产品屡见不鲜，彻底甩开南京。而仅此一项，葛洲坝就已独步南京。
除此之外，葛洲坝装修中采用了美诺、旭格、当代、劳芬等品牌；地下车库的设计突破南京最高水准，这些也展现出对标一线城市豪宅的决心。
不可否认，葛洲坝项目也有自身体量不大的硬伤，在一些可以继续突破的细节上，出于成本的考虑（6.4万的价格，葛洲坝已铁定亏本）也没有大胆创新，不过光是上述这几项突破，就已经足够打动一批南京的高端买家。6.4万元的单价，并不会导致葛洲坝热销，但高端买家真的会不识货吗？别多虑了。
写到这里，公证处公布了葛洲坝南京中国府首开57套房的报名人数：351人。从中签率来看，这个楼盘“很不河西南”，但却说明了一个很重要的问题：投资者或许绝迹了。
消灭一二手房的倒挂，让更多需要自住的买房人成为市场的主流，这是3年多来，南京楼市调控重要的精髓。如果掌握这个精髓，你会意识到，葛洲坝开闸对你我的影响，那就是，南京楼市正在与历史告别，并真正迈入“房住不炒”的新纪元。
房住不炒时代的到来，意味着，更加理性的自住者，将把持房地产市场的话语权。
这意味着，冲着价格倒挂、连户型都没看过的买房人，将远离这个市场；
这意味着，产品质量低劣、交付口碑不佳的房企，将逐步被淘汰出局；
这意味着，迎合市场口味、品牌形象优良的房企，将占据更多市场份额。
在南京的房地产市场已经走入改善成为主流的时代，在买房人日益增长的住好房与市场上长期缺乏好房正在成为新矛盾的时代，我们将会迎来更多的愿意去做好房的企业。
南京，太缺好房子了。看看南京市房协的统计：
2018年全年，杭州单价5-6万、6-8万、8-10万、10万以上的新房分别成交1743、1045、116和23套，南京单价5-6万、6-8万、8-10万、10万以上的新房分别成交只有71、6、1和0套。
不好意思，不要对我说限价，就算放开限价，南京现有的那些楼盘，有几个敢说能卖到杭州的价格水准？
葛洲坝的上市，吹响了南京补足高端住宅供应的号角。这与绝大多数买房人无关，但对南京楼市的深远影响，才刚刚开始：
在一个健康稳定的市场环境下，南京楼市将慢慢剔除投机的浮躁氛围，“买到就是赚到”、“价格都这么低了你们还想怎样”的语境将彻底翻篇；
买房人根据自身需求，不断追求品质更好的房子；房企迎合改善时代的变化，努力提供更符合新时期的户型、服务和建筑审美。
关心价格，但更关心房子价值。葛洲坝南京中国府，就是这个契机，让我们告别南京楼市的一个时代，让我们启新南京楼市的一个时代。