01
休了一个超级长假，选了全是“2”的吉日正式开工，今天说说话题不断的房企龙光。
从年前至今的一波疯狂大裁员将龙光和老板纪海鹏推向了舆论的风口浪尖，这家被很多媒体称为地王收割机和职业经理人“绞肉机”的粤系房企面临的迷局和窘境愈发扑朔迷离。
天雷了解到，在年度总结工作会上，纪老板对外界的“舆论”很不满意，对很多部门的工作很不满意。
1、认为外界“歪曲”了龙光，2022年要让外界看到一个更加“稳健”和“积极向上”充满正能量的龙光。
2、龙光对外界优秀的职业经理人始终是保持开放和欢迎的态度，但人力部门应该把好关，不可盲目相信市面上那些跳来跳去的职业经理人，要加强内部人才培养和挖潜。
3、龙光不是什么“地王收割机”，龙光有自己的投资纪律和拿地策略，龙光需要在产品竞争力方面有明显的提升，提升产品的品牌溢价能力。
4、龙光要继续做好组织机构优化的功课，加强“优胜劣汰”，对能力不匹配、不达标的员工、部门甚至是区域公司不“心慈手软”，加强组织机构的精简和队伍作战能力的提升。
5、龙光要进一步加强“内部反腐”，要建立并畅通职业经理人岗位履职情况多渠道的反馈机制，各级员工要敢于直言，对贪腐行为要严控。
龙光的一位朋友告诉天雷，无论是老板纪海鹏，还是其胞弟总裁纪建德，在这次总结会上都极为严肃，发言措辞都极为激烈，很难看见“笑脸”。
也可能是之前有媒体吐槽龙光的内部会上总是“潮汕话”，让外来职业经理人摸不着头脑，纪老板的发言当中竟然多了不少“普通话”。
但龙光面临的局面显然不是从“潮汕话”跳转到“普通话”那么简单，龙光惠州项目的一位被裁员工告诉天雷，龙光所谓的“组织机构优化”就是变花样、找理由、编借口强行辞退员工，而且是大面积辞退。
“赔偿方案并不透明，感受不到公司的责任与担当，公司裁员没有标准。”有员工告诉天雷。
龙光在河源的某项目现场，员工拉起了横幅，抗议公司房屋质量问题为由，非法大面积辞退员工。员工认为，他们的工作是没问题的，有很多行为，都是龙光的审计中心主观认定的，存在很大的偏颇，又不是重大安全事故，何以发展为牵连十几人的问责，龙光存在严重的变相裁员的嫌疑。
在上海类似的事情同样在发生，今年1月份，以“审计之名”，对上海公司成本管理部土建成本主管王某、上海公司成本部负责人曹某以辞退处理，理由同样牵强，给出的解释是虚报工程量。
天雷了解到，龙光的这波凶猛裁员潮并未结束，目前从集团到很多区域公司，依然人心惶惶，很多人都在担心醒来后自己的位置就没有了。
02
裁员只是龙光危局的冰山一角，不为人知的债务窟窿是龙光目前压在头顶最沉的大山。
今年1月，龙光的债券跌至历史最低点，外界猜测这家粤系房企的债务可能远远多于其财务报告中显示的数字。
此前，市场已有龙光集团存在20亿美元到30亿美元不等美元或有私募债即将到期的传闻，这些未在审计财报中披露的或有债务，引起了投资者的广泛担忧。
尽管期间龙光火速澄清称，公司并没有任何美元私募债，但据悉龙光又在2022年1月21日召开的投资者电话会议中称，其担保的私募债不超过10亿美元。
但很显然，龙光这一“骚操作”似乎对于公司的表外或有债务欲盖弥彰。
市场的担忧情绪依然在集中显现。2月15日，由龙光集团发行的LOGPH 6 1/2 07/16/23现价65.050，下跌-3.163%，收益率41.722%；2月18日，由龙光集团发行的LOGPH 4 1/4 07/12/25现价55.400，下跌-3.861%，收益率24.315%。
2月17日，标普再次下调龙光评级，长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”。标普还将该公司担保的美元票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B+”。
“负面”展望反映了标普的观点，即由于销售生成的现金流减少、融资渠道和市场情绪下行以及或有负债的偿还，龙光集团的流动性缓冲可能会进一步减少。
标普认为，龙光集团的信息透明度和披露风险增加。在标普看来，该公司此前未披露的美元担保债务数额巨大，代表着由于管理和治理不如预期而导致的风险升级。龙光集团证实，它为大约10亿美元的私募票据提供了担保，这些票据没有在公司的中期报告和年度报告中披露。
因此，标普之前对龙光集团的信用分析并没有将其纳入。此后，公司实行对外担保管理制度，提供的任何担保均由财务部门审核，并定期向董事会报告。尽管如此，这起事件已经动摇了市场对龙光集团的信心，在标普看来，在一定时间内建立稳健的治理记录对该公司恢复声誉至关重要。
天雷看了下数据，龙光在开年以来遭遇了股债双杀。今年以来龙光股价跌去了20.5%，而目前存量的海外债无一例外均出现了大幅下跌，票面较此前的100左右跌至60-70左右的水平。
03
龙光于2022年1月归属公司股东权益的合约销售额约为人民币90.1亿元，同比减少43.72%，归属公司股东权益的合约销售面积约50.5万平方米。
2021年，龙光实现权益销售额1402亿元，同比增长16.2%，其中下半年销售总额为765.9亿元，同比下滑了10.47%。
这个成绩显然和纪老板的目标“格格不入”，但又不得不向“地王”危机低头。在其它房企死保现金流的时候，纪老板始终没有放弃对抢地王的执念和豪赌本性。2020年行业承压的大环境下，依然在深圳前海等地抢夺地王。
不难看出，纪海鹏对深圳大本营情有独钟，但龙光在深圳的土地储备面积与周边城市相比土地储备相对不足，押宝同一区域，有较大的风险。
去年，穆迪发布的一份报告就指出，龙光的业务主要集中在中国南部，尤其是大湾区。有限的地域多元化将使公司的销售业绩受到当地监管和经济变化的影响。
豪赌地王的背后是否还有诸多隐藏未报的债务也自然成为了外界关注的重点，有媒体质疑，龙光旗下大量的项目资金来源成谜，多家由自然人设立的投资公司频繁入股龙光集团的项目公司。
其中，去年龙光集团拿下的地王背后，再次出现大金主平安信托，一度被质疑“明股实债”的合作方式是否卷土再来？同时，据统计，仅就项目的股权质押记录看，平安系的金融机构出现频次最高，或是龙光最大的金主。
在债务偿还能力质疑的背景下，龙光近期多次出售旗下资产。此前，龙光出售了旗下的龙创智慧科技90%股权。龙创智慧科技通过广东龙创商业管理有限公司控股6家商管企业。最新股权转让是2月15日，龙光集团转让了旗下柳州龙光骏德房地产开发公司70%股权。
尽管如今掌控龙光集团的都是纪家人，但最早的龙光是由纪海鹏妻子姚美端的娘家人创设。1999年几次股权腾挪后，纪海鹏受让妻子手中龙光建安的股权，自此成为该公司的实际控制人。
等待这家神秘的潮商家族企业的是一个又一个待解的问题，持续关注。