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问：老师好！目前一套鼎太风华小户型（欠360），一套星海名城三房（红本），打算把星海名城卖掉然后买入前海时代二房做投资，现阶段是否合适？
答：可以 现在换房合适 牛市中不太好的物业能卖到理想的价格 鼎太风华小户型能不能买，重点还是看单价 买卖同时进行，谨防踏空
问：十三老师您好，关注了您一段时间，觉得您特别专业。家庭目前2套房，一套坂田自主，一套万科麓城3房。家庭年收入税后90左右，目前想把麓城卖掉置换，卖掉麓城后*弹子**450左右，首付5层，想买总价不超过900万的房子，考虑投资兼+自主，希望房龄新一些，户型好一点，最好有中学学位的房子，第二梯队即可，孩子目前幼儿园小班，目前锁定南山，老师是否有具体盘推荐？ 另外中熙君南山是否适合入手？后期涨势会怎样？盼复！
答：你好，劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城升值潜力不太看好。 南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会 变的 更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 雷圳碧榕湾还不错 中熙君南山户型很好，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位
问：老师你好，我们目前在布吉有两套房，一套为鸿荣源尚峰89四房和万科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼儿园中班，准备小学。目前自住麓城是因为幼儿园和小学都比较满意，但是中学学位为布吉中学，所以想提前做好初中学位的准备。目前上班在蛇口，但是喜欢好的小区好的物业，还想住大点的房子，学位不能太差。所以最近在想用出手尚峰这套更换到大运的仁恒公园世纪带上外附属学校，是新学校。首付大概400万，总价650万以内。请问老师意见如何？之前也考虑过西丽宝能城带南科大实验学校学位，但看着89的价位从900到1100，增长太快导致*款贷**多压力大。还请老师给点意见和其它推荐，谢谢！
答：你好，大运很看好，但是兑现的周期很长，虽然发展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 宝能城学校是科大九年制，一般，但是区位比大运强很多。 二者对比优先宝能城 比较推荐华润城
问：老师您好，本人来深15年，在鼎太风华一套78平米小两房，带南山实验的学位（满五唯一，市值850，但抵押*款贷**，现欠*款贷**350），没有能力置换同小区更大的房，现在情况是手里有现金300，自己想回长沙买房，孩子回去读书，然后卖掉鼎太的房子，再在深圳买一个400-500万左右的新房（5成首付），等12年后孩子读完高中，再回来深圳。我想咨询老师您两个问题：1、如果不回长沙，又想让孩子住的宽敞一些，也能去个稍微好一点的学校，有什么可推荐的区域和楼盘？2、如果决定回长沙，卖掉鼎太的房子换一个远一点的新房对不对？如果要换，买那个区域的比较合适？谢谢您！
答：您好，从教育和未来房产升值的角度，都不建议回长沙。 我建议小朋友尽可能多在深圳长大，大城市对价值观、世界观的养成，眼界比学习成绩更重要。 综合考虑可以关注龙华上塘 红山板块，宝安的沙井板块，福田的保税区。 新盘可以关注海岸城。 二手房关注 朗庭豪园，丽港湾，金地上塘道，潜龙曼海宁
问：专家您好，我家坂田第五园一套三房红本可卖540，布吉万科红一套二房很好出租，可快速拿出红本可卖360，100w现金，*款贷**不宜过多200内，两夫妻一直搞科技创业和科技人才服务，判断南山南北纵向的地铁十三号线沿线比较方便工作，科技园中区至南面至蛇口是否有合适楼盘，或梅林一村或景田，现二儿子马上上小学，要换到福田或南山，兼顾学位、自住、投资三原则是否有具体方案？包括卖一套还是二套，目标房源等，昐指点。谢谢
答：投资学位房有很多打法： 1.买没有学区的学位房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。 梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能 梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复， 设计是 改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。 交通方便颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但在建的梅香学校，这个还未确定的因素是重大利好。 目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错的，因此跑平大市没有问题。 南山可以考虑投资一套小学位房，南二外 南山实验 南山外国语重点关注。 坂田和布吉都属于普涨区，2套房都可以考虑出手，建议买卖同时进行，以防踏空。
问：十三老师，您好。我现在东海花园有一套房自住，月供4万，孩子老大上一年级，老二不到一岁。手里有现金500万，有一个房票。我想：一个方向是直接买升值潜力大的住宅或者公寓，另一个方向是卖掉现在的房子（但是学位已占用，估计房价会打折），买个2000万以上的房子自住。请问十三老师对2个方案有什么建议？有什么楼盘推荐？还有公寓是否值得购买？
答：你好，感谢赞赏! 东海花园是一期还是二期？ 如果是一期置换是对的，东海是深圳神盘，1999年开盘价就杠到了一万多，是早年ceo盘的代表。 东海花园外观设计时尚大气，当年是深南大道车公庙一景，景观无遮挡，很是气派。 但是时间能摧毁一切，20年弹指一挥间，东海老了，景观也被一排排新起的高楼全部遮挡，更要命的是，东海有港式设计的风格，户型大多不方正有尖角，客厅阳台也出的很怪异，近十年来，深圳的港式楼盘全线跑输大盘。 虽然东海还有名校和早年的声名加持，但已颓势尽显，置换是非常明显的选择。 2000万以上的预算，尽量往西部置换，抢占下一个高地。 深圳湾 香蜜湖 前海 宝中都是好地段。 前海时代，恒裕，半岛，凯旋湾等。 深圳房票用完再考虑公寓产品。
问：老师您好！ 佩服您的专业水平，果断加入了星球。请指导！ 我的情况如下： 一家三口，两人年50左右，女孩外国顶尖大学就读，小孩房票不肯拿出来用，家庭年收入100，房贷余额100左右。房子：1、罗湖泊林花园小两房，约400。2、福田阳光城市家园一房，约250。3、公寓180。4、惠州龙门温泉别墅280。5、益田村一套。因各式各样的原因，益田村的不能动，所以我想把1到4的全卖掉，买一套投资回报率高的房子。请明示。感谢！
答：您好，感谢赞赏！ 这4套房产出售后，到手大概1000左右，根据你的风险偏好和月供能力不同，有几种不同的配置方式。 1.拆成2-3套来买（总价500万左右）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻退可以守，持有成本会下降。 500万的投资策略刚需为主（产品2-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。 多关注碧海，西乡，沙井，上塘，西丽等板块。 2.直接买一套核心地段 核心物业 双重属性的物业，也就是我们说的终极改善置业。 1500-2000万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 多关注前海，深圳湾，香蜜湖，蛇口，科技园等板块。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：老师您好！目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年买了观澜金地鹭湖一号89平，目前市价500万左右，因为观澜太远了，想把我名下观澜房子置换一下；因为也只能5成首付，考虑到置换成本较高（名额），一直犹豫不决； 1，年前看碧海，目前8万多，感觉虚高了，一直下不去手；按我们的首付只能买到阳光海2+1房80平左右； 2，同小区金地天悦湾双拼170平680万左右，我老公很心动，但是感觉短时间内无法入住，至少要15年左右过去养老住，后面就纯养老住宅； 3，置换到前海，阳光棕榈园或附近小区，也是看好前海发展； 4，老大目前在福田东海小学上学，目前租房住西丽，我考虑置换桃源村这边； 请教老师给出建议
答：你好，感谢赞赏！ 观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。 红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资当然买涨的快的，稳定的。 金地天悦湾投资暂时回避。 阳光棕榈园： 南山前海北板块、前海学校、02年老社区、楼电混合社区，刚需两房价格已经上去了，最便宜的还是楼梯。 跟星海名城、前海花园的逻辑一样，太平庸了，没亮点。 深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。 桃源村就是这样的社区。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼儿园小学中学都有，宜居角度是更好的，北边塘朗山，门口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用来作为南山上车盘。 结合自住，可以优先考虑桃源村。 投资重点关注前海和碧海，但是不能着急入手，多关注笋盘和法拍房。
问：星主你好，我的情况是属于刚需，工作范围在龙华，跟光明。目前手上只有100w的资金，凑一下也有150左右，我的问题是现在这100w每个月能有1.5W的固定收益，又想把这个100W抽调出来先上个三房的，这样子又少了一半的收入来源，感觉压力特别大，我该怎么去规划，这种情况适不适合买房？请星主指点迷津，万分感谢！
答：你好，刚需建议尽早上车，只要看到溢价不严重的可以买，刚需赌不起。 如果是底仓充足的纯投资客就需要谨慎了，非笋勿入。 光明房价也上涨了不少，建议在红山 上塘 龙胜板块的地铁沿线淘笋。
问：您好，我在看中熙君南山的房子，不知道这个楼盘怎么样，看起来好像交通还可以，旁边也有学校，离前海，后海蛇口都近。但是它在南油片区。感觉南油片区涨的比较慢。不知道是否合适。我买这房子主要是为了自住，同时也兼顾升值。以后有机会好换。不知道是否合适？这个盘跟宝能城的比起来怎么样呢？
答：中熙君南山还不错，小学+商业利好，地铁口，南海中学学位 关注度高，离前海近。 比宝能城好
问：老师 您好 相信您在深圳房产的专业性 自己看了几个地区都无法判断涨幅潜力 提出自己的情况请帮忙评估一下： 本人单身未婚，工作在南山。现在自己租房每个月4K，考虑不如买房。短期没有自用学位的需求，考虑投资+后续自住可能，所以希望环境不要太差，可以好转手置换。 是深户，首套，有*款贷**记录，需要五成。每个月收入20K.公积金可还3K，自有资金70万，目*考前**虑前期向亲朋借款，购房后*款贷**批下来以后个人做几十万的信用贷。总体算下来房屋总价最多在260万左右。 最近看了福田CBD彩天名苑单间33平米，位置核心，租金高；赤尾御景华城33平一房一厅，每天都在涨价；新洲祥云世纪天都单间；龙华地铁站出口青年城邦43平一房一厅，周围是海岸城旧改项目。另外朋友推荐买坂田万科城单间，或者龙岗14号号沿线。八卦岭罗湖还没有看。 自己目标区域太宽，无法锁定，请帮忙看下综合考虑到哪个区域的哪几个盘呢？十分感谢
答：你好，这几个盘都不建议，大概率都跑输大市 彩天名苑这个楼盘在福田一直属于价格洼地，楼龄、产品较老旧，预期涨幅有限 祥云天都世纪大厦，是2005年建筑地铁口物业、周边生活、娱乐配套齐全，但是它是典型公寓式住宅，一共三栋，楼道全部贯通，11梯40户，给人的体感不是很好，没有什么居家氛围。 优点 1.单价低、总价低、租金高 2.地铁口物业 3.生活便利，对面家乐福，周边商业齐全 4.对面就是旧改，未来商业、学校、住宅 缺点 1.典型筒子楼，40户11梯 2.小区没有居家氛围 3.小区大部分户型采光不好 小户型建议多关注福田和南山的学位或者次新盘。 总价300内，更建议入手TT国际、瑞景华庭等楼盘这几个楼盘供你参考
问：老师您好，目前家里深云村三房（有红本无房贷）89平，工作福田，老婆南山工作，有一个两岁孩子，如果置换南山同等水平商品房或者龙华、福田更大户型（学位、交通差不多情况下，是否有较好的选择；或者继续观望。
答：你好，深云村是经济适用房，商业配套、学位都是问题。被高速和山割裂。 地处南山，但不是热门区域和小区，未来涨幅不太看好。 下一步改善置换需要综合片区发展 教育和自住，同等价位的商品房很难买到好点的位置，如果能适当增加负债，可以关注南山： 南山大致可以分为以下板块红树湾，大冲，西丽，南头，科技园，后海，蛇口，深圳湾 预计买总价800-1000万左右的标的，除了华润城之外，综合居住属性，学区，总价，以下板块可以关注 1，西丽大学城片区，优势\/房龄新，面积大，居住体验好。不足\/学区有待加强，上下班还有一定距离 2，后海片区，优势\/位置佳，周边配套完善，南二外学府学区。不足\/房龄稍旧，面积小 3，蛇口片区的山海韵可以关注，优势\/房龄新，靠太子港，不足\/周边配套设施一般，还需要2-3年改善 福田的置换比较推荐香蜜湖： 合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
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