一路之隔，二手房成交价相差10000/㎡，一日之间二手房上浮2000/㎡，这是成都二手房市场正在上演的魔幻剧。
前者来源于楼市对教育资源的深度*绑捆**，后者源于*款贷**利率暴涨前的恐慌，多事之秋，二手房市场动荡，有人在待价而沽，有人错失窗口期。
很多人买房（特别是带投资目的），容易被眼前的利好蒙蔽双眼，在配套、产品的包装下，错误估计房产价值，这一点对于刚需不重要，但是对置换需求或投资客而言，这是致命的。
我们以楼市分化最严重的的高新区为例，以天府大道为轴，东西两侧的二手房就存在明显差价，新会展以西、大源和新会展东侧相比，同类二手房差价最高可以到近10000/㎡，并且西侧成交周期明显更短，背后就是学区为导向的购房需求。
1、纵向来看，学区房价格异动最凶猛
前不久城南都汇二手房价格跳涨，和高新五区多校划片就离不开关系，在过去，南城都汇划片为小学对口锦城中学、初中对口玉林中学（石羊校区），多校划片后，南城都汇对口无所小学全部是成都前20强，以前的玉林中学被七初接手，未来可期，2021年取消小小摇号后，高五即比肩青二、锦二，跻身成都三大学区行列。
回溯南城都汇五期的二手房成交情况，在去年年中，一套90㎡套三房源，单价（包含精装和毛坯）大约在1.8万元/㎡到2.0万元/㎡之间，同面积房源单价天花板大致在2.1万/㎡。
图源链家
但是自从今年多校划片坐实以后，从6月以来，同样是90㎡套三房源，南城都汇成交单价天花板已经到2.4万/㎡，单价普遍在2.2万/㎡上下浮动，这还是在疫情期间，市场较为萎靡时期，一些中介也透露了南城都汇业主一周内多次调价，主要原因就是多校划片。
图源链家
除了南城都汇以外，更早的天府新区也有类似现象，多校划片导致鑫苑鑫都汇价格跳涨，而不管是南城都汇还是鑫苑鑫都汇，其实都是品质不高的房源，只是由于划片调整出现价格变动。
2、横向比较同地段不同学位房源
抛开这种划片变动的特殊事件不谈，如果以长远眼光来看，学区房依然是成都最硬的硬通货。
很多人在买新房时总是被所谓的产品、高大上的规划迷花了眼，不管多么偏僻的地段，只要对未来规划稍加包装，不少业主还是愿意掏钱。
但是一套房产的*裤底**不在新房期间，一定是在二手房市场才能看到，一套房子的价值如果不能在二手房市场得到验证，是完全经不起推敲的。
还是以大源、新会展中心为例，看看学区房如何碾压所谓的地段。
英郡、天鹅湖花园是早年开发的项目，如果以地段来说，两个项目都在新会展板块核心，地铁有1号线世纪城、三街两个支撑，甚至两个项目还是正儿八经的江景房，东侧直接面向府河，北边一公里左右就是复地金融岛。
环线来看，这个区域和大源都在绕城附近，甚至地铁交通更为方便，配套来看，都是已经成熟的商圈，两者差异不会很大，地理位置上其实也只隔了一个天府大道，如果按照地段论来说，两个地区同品质、同类型、同面积二手房价差应该是很小的，甚至天鹅湖花园作为早年的网红项目，市场表现应该更强势才对。
但是从链家已成交价格判断，大源二手房价格普遍在2.5万/㎡以上，诸如凤凰城三期、香月湖这种品质较高的房源轻松破3，华府西苑、汇锦城这种既不临地铁，品质也很一般的房源，单价依然在2.3万/㎡以上。
品质上英郡并不差：
再看看英郡这个楼盘，论品质，绝对不是所谓的刚需diao丝盘，以三期为例，虽然是8年前的楼盘，小区内部可以一窥楼盘品质：
实拍图--图源链家
很明显品质上是没有太大问题的，以建面来判断，建面86-234㎡这个面积段，基本也属于刚改房源。
成交和挂牌量很少：
但是这样一个房源在二手房市场上表现却很乏力，从供应来看，链家数据显示近90天成交房源仅有11套，挂牌房源也只有24套：
相较而言，大源的华润凤凰城这类高价房源，成交与挂牌量却远远高于英郡：
打开链家网，看一下英郡挂牌和成交房源，也并非都是较差的房源，中间层、套四大户型也有，可以排除掉是因为售出房源质量不高，所以价格偏低，感兴趣的可以大致看几套成交房源。
价格和大源部分楼盘相差近10000元/㎡
此处拿凤凰城三期来做对比，两个楼盘户型建面跨度都较大，但是二手房价格天差地别：
图源链家
反观英郡三期成交价格，不管是90㎡套三还是135㎡套四，都很难突破2万/㎡单价，甚至有部分房源在2万单价以内。
图源链家
3、是什么造成了这种差异
同处南三环，只有一条天府大道相隔，一个是拥有江景，配套、产品均不差的刚改项目，另一个是同处南三环，享受高新区配套资源的老盘，为什么天府大道西侧楼盘价格会明显高于东侧，我认为下面两张图很能说明问题：
英郡所在高新4区对口学校：
华润凤凰城所在高新14区对口学校：
写了这么多，其实从横向或者纵向来看，学区都是掌控二手房市场最有力的一只手，同一个楼盘，因为划片方式调整，可以在半年内上涨5000元+/㎡，同一个地段，因为划片区域不同，差价可以达到10000元/㎡。
买新房，各位会去关注产品、商业、交通这些“软要素”，但是在二手房市场，面对学区，一切地段论都是纸老虎。
©声明：以上内容为< 想住 >原创，未经授权，严禁转载或镜像，违者必究。
