我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，我和男朋友预算在450万左右，2人在天河上班，想买3房，首付可以给200万。现在在看几个板块，华景(学位好，但比较旧，格局也一般，好一点的去到480万)，骏景花园(现在有套3房2卫的474万的)，盈彩美居(小三房报价430万左右，大3房500万，真的好夸张)，男朋友想要学位好的华景，但我觉得如果能在孩子读书前，再置换回学位好的地区也行，投资的倾向更大。想听听你的建议啦，如果有其他的推荐，也愿听其详

回答：条件梳理：总价450万，首付200万以内，投资作为第一目的（自住作为辅助）、天河上班和通勤。有几个选择 1、金融城：骏景花园（101-109平之间、三房带主套）、天朗明居100-110平三房（S区、N区都有） 2、鱼珠板块：盈彩美居小三房（83-100平，总价380-440万都有）、金碧世纪花园（85-108平） 先看看呗，第一步是确定区域板块和小区，然后再在里面去选择户型。华景新城的单价偏高了，无论是锦苑、华景里，还是珠江俊园，单价高的话投资就相对麻烦一些，另外陶然庭苑、芳满庭园楼龄和产品也不太行 希望有用哈

提问：雕叔，您好！投资为主，350万左右的预算，选择盈彩两房（03年，79平，中楼层，北站或者西向）好？还是科城山庄三房（15年，88平，中楼层南向，但是临近高速有点吵）？哪个会好点？

回答：科城山庄贵了，整个黄埔好点的房子都贵了，众所周知 盈彩的话一般建议3房起步，因为隔壁有个更强大的金碧2房在*击狙**，性价比就拉下来了，不过盈彩2房足够笋的话还是可以入的，毕竟天河跟黄埔这个招牌差别还是很大

提问：雕叔，科韵路的码农，首付200万，月供1万左右，选科学城新房，还是天河二手房？是结婚刚需

回答：科韵路码农，肯定选科韵路附近的二手次新了，无论是自住还是投资，投资保值都没有问题，我依然一直说：目前科学城的价格是略高的，搞得金融城成了低洼之地了。我开管家公司以来，做码农生意不超于25单了，知道你们的 痛点 痒点 爽点 以及怎么帮你们解决问题，来呗

提问：雕叔，你好，又要请教你了，昨天中介发学位新政策，要占用六年学位了。我的房子在黄埔花园和金壁领袖之间的骏鸿花园，不用摇号怡园东，23年的楼梯房。我老大升四年级，老二2023年9月才上一年级，我23年卖房子，占用6年学位没人要吧？打算23年老二占好学位租房，换成金融城，这个政策出来我是不是不好换了？还是现在就买了，换成金碧领袖国际的好？主要老二过两年要上小学头疼了，担心6年学位没人要这老房子。*迁拆**也看不到希望，要不然还真不想换，不过金融城诱惑又那么大。

回答：老房子，学位还被占用了6年，我相信很多家长都受不了这一点 还不如直接卖了买个黄埔花园吧，黄埔花园的综合条件地段，地铁通勤会比金碧领秀好

提问：你好，目前单身，有一套94平方米3房，天河区龙口西路学位房，链家挂牌价450万左右，计划卖掉，置换到珠江新城，请问：1.什么时机换房比较合适？2.预算总价800万，换到珠江新城，是否合适？有无推介？谢谢

回答：龙口西学位房，其实明年小阳春应该大概率还会再涨一些 每年年后回来学位房是最好卖的时候 不过考虑到你要置换到珠江新城去 难度很大 一是因为珠江新城已经领涨不少了 二是珠江新城你800万过去你看一下，只能选到 一些1房单位，2房都是西区一些旧房子了 不是很建议 看你这800万是准备买个自住房还是投资？ 具体再跟你的情况分析吧 另外你是卖一买一，建议同步操作 先把房子挂出去，试试市场热度，人家买你不一定要给卖的对吧 有合适的价格就出 你买房子的话，就尽快买，然后把过户时间押后一点 压到收到卖房款后就好了 这样就保持你手上一直有货的状态 免得卖了房子，然后看中的房子又快速涨上去 踏空了行情就不好

提问：雕叔，好！想买中海誉城的北苑四房，1到5栋143方东南向，但比较吵，放盘420到460之间。还有一个是12栋的139方的北向，餐厅窗户和两个卧室朝南，放盘450左右，很安静。请问投资兼自住该怎么选？谢谢

回答：中海誉城这个盘，要选择好产品，好产品其中1条就是不吵，因为开源大道非常吵，现在超，以后会更超，同样万科金色梦想的北向G1、G16、G17栋也是同样的问题

提问：雕叔中午好！昨晚看了您发的文章，您是不太建议买越秀TOD一手楼是吧？如果是一手楼，您还是更建议入手万科城市之光吧

回答：你看我文章最后那两张图，庙头后续会有很多新房推出，量太多了不容易起价，而且一脚油门就到新塘了，新塘更便宜，相对利空吧。 买房，尽量垫脚买好一点的标 就好像高考，考多一分耍掉几万人

提问：雕叔您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户： 一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。 奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。 另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。 又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。 说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：雕叔好！纯投资广州二套，首付200万，*款贷**三成，总价300万以内，希望可以以租养贷，黄埔的知识城怎样？还是什么区域好呢？

回答：300万总价，可以首付7成，也可以走全款再抵押，后者的资金使用效率高，划算 如果思路调整了，那么就可以买400-500万，甚至500-600万的房子了，看你自己对月供、资金使用效率的想法和看法，即使是这个总价，也不建议买知识城 如果总价能去到400-500，甚至500-600万，那就天河吧

提问：你好，500万左右。金融城板块。二手房有什么推荐。谢谢

回答：500万，金融城有推荐的，绝对可以买： 1、绝对次新，楼龄15-10年以内，甚至5-6年的 2、知名开发商大园林、大物业 3、绝对100分户型设计，三房两厅两卫，天河最好的户型 可以沿着车陂站、黄村站、棠东站这几个站点来考虑

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