北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我和媳妇都是北京户口，岳母投靠过来也办了北京户口，我们想让岳母全款在丰台区买套一居室算是投资，目前看到丰台科技园的有设计师广场的一居200万，御景春天（限价房）一居250万左右，花乡的天伦锦城一居220万，银地家园的一居190万；对比来看科技园的房有产业支撑和地铁又繁华，目前最看好设计师广场的房子，御景春天是限价房不太敢买，花乡的较便宜但是配套不如科技园，请您帮着分析下哪个房子最合适？非常感谢。
回答：
1、 我建议是银地家园的。
2、 设计师广场也叫香榭寓所，听这名字都有点儿别扭吧，所以没用几天就不用了，之后就突出“设计师”的个性了。但为什么要叫“寓所”？因为这里的定位就是公寓，酒店式公寓。
2006年，算是酒店式公寓兴盛的后期，2008年之后就都被50年的商住公寓给替代了。但实际上两种公寓除了土地性质上的区别，其他的都差不多。公摊大、物业费高、租户多等等，都是通病。那也就是说，这种产品其实和普通住宅在使用性上是有区别的，必定长期跑输大盘。
设计师广场2007年开盘，从最开始的1.3万左右，卖到了第四期2011年的3万多。且不说后来高价的那几期，就说最早的那期。当时北京的均价不到1万，看丹周边的二手房才7000左右。但今天呢，设计师广场5万多，周边的老破小也5万左右。这升值幅度合适吗？
如果算上最后一期的3万多，当年北京均价才2.2万，而现在均价是6万多，这第四期的业主赔大发了，这才是真正的长期跑输大盘。
其他的毛病都不说了，总之这种产品不适合长期投资，短期挣租金还可以。但按照现在的置换成本，多挣的那点儿租金又不够交税和中介费的，还是不划算。
3、 御景春天就不多说了，当年的双料地王。就是被中海把两限房给隔成了两块，盖出这么几栋不伦不类的两限房来，真够损的。估计你看的是永旺旁边的，还好点儿，御鑫阁后边的更差，简直让人有一种骂街的冲动。
这种产品其实也和公寓差不多了，户型太小太奇葩。2012年才交房的次新盘，价格还没对面的大户型回迁房价格高呢。再过几年，我是不太相信如此高密度的产品，能把公共设施保护的多好。还是只能短期挣租金，也是长期跑输大盘吧。
4、 银地和天伦锦城就是普通的小区，都是新发地本地开发的，天伦锦城就是锦城园，银地的二期叫优秀赏。
我是挺看好这里的未来，就因为二次疫情，造成新发地的商户大量搬迁。那这里必定将会整改和重新规划，四环边的黄金地段，再也不可能是过去那个乱哄哄的情况了。现在新发地周边应该是房价和租金最低谷的时期，可以算抄底价。但这时间不好说，我也只能说是长期看好。
之所以说选择银地，就是因为多了个五小分校。虽然和本校几乎没关系，对口初中也一般。但毕竟名声上好听些，中介也把这儿当成所谓的学区房来宣传。
5、 总之吧，我是建议银地。这里从最早的不到3000开盘，到今天没有跑输大盘多少，也就是10-15%左右，但这是在不通地铁、交通拥堵、周边混乱的情况下实现的，也挺不容易的。那周边如果进行环境整改，那应该会涨幅更好一些。但这也只是推测，仅供参考。