关键词：3万库存，高低不一，243万人口。
说到珠海，环境没得挑，远不敢说，至少在珠三角城市群中，环境是排在前面的。天然的环境，海滨城市，绿化好，空气质量好。非常适合居住生活养老。
但，适合居住是一回事，投资房产又是另外一回事。
珠海的问题在于，人口少。只有243万的人口，在所有城市中，人口低于300万的城市当中，很难有稳定向上的楼市发展。三亚，算一个，珠海算半个。因为所有的房子，最后都会回归居住的属性，试问，没有人口，没有住房需求，那么房子的价值体现在哪里呢？
如果大家还不能深刻理解，请参考鄂尔多斯，鹤岗等鬼城。没有人烟，楼盘成片空置，这样的城市房子，说得难听一点，送给你都不要。
我们先看一下珠海的楼市，再聊。
根据安居客数据，目前在售的二手房均价是24035元/平。
具体各区县房价如下：
香洲，28086元/平。斗门，13186元/平。
金湾，17448元/平。横琴，42568元/平。
新区，29158元/平。
从房价分布图看到，有2个区域房价上涨，包括新区内的3个区域房价下滑。呈现是涨跌不一的局面。从地理房价分析，东部区域的房价较高，西部区域的房价较低，比如斗门，金湾，是一个东强西弱的楼市分布。
那么，未来的珠海楼市走向如何？
主要看三点；
1，库存大。根据贝壳网资料，目前珠海的二手房挂牌量高达2.7万套，算上安居客，乐有家，房产网等数据，至少有超过3万套库存。但看3万套的存量，不算很多。但是如果看去年一年的成交量，就会觉得3万存量大。
珠海的人口本来就少，外人人口也少，240万的人口，一个月成交量才1千套左右，要消耗这样库存，还需要3年时间。
2，大房企的暴雷。某大的暴雷，给了房企，建筑商，购房客，炒房客很多思考。它们共同思考的主题是，当下的房产市场还能坚持多久？未来还有没有戏看？
这个基本杀死最后一批有意愿买房的人。房企的暴雷，工地大量停工。购房者还信心买房吗？不怕买到烂尾？不怕首付打水漂？我想，是人都怕吧！那是我们普通老百姓一生的积蓄啊。
3，房价调控的影响。这个全国都面临的调整，房住不炒是永远的基调，房价调控一定的围绕这个主题展开。这个消息拍醒很多购房者，特别是炒房客，让他们知道，过去闭着眼睛买房致富的时代，已经一去不复返了。珠海也是受到这样的影响。
加上，珠海是旅游城市，外来人口比较多，在房价的调控下，很多炒房客购房者开始撤退，造成楼市短暂下滑。
此外，珠海的定位不清晰，一方面想发展工业，一方面想发展旅游业。从目前的结果上来看，两者都有起色，但是都不是很好发展。未来的竞争，不论是经济发展，还是城市建设，都离不开人口的发展。因此珠海的问题，核心问题是，解决人口的问题。
综上，就是珠海的楼市分析，大家是什么看法？欢迎交流，这里是老北说房。