花桥，行政区域不属于上海
但几乎是一个因为围绕着上海人口外溢而成的城市
不论什么基础，作为这样一个环沪城市，比上海更便宜以及比上海更容易的购买门槛一直都是花桥的优势
但是
在当下上海买房政策越来越宽松，以及上海房价也没有过往那样汹涌， 花桥这样的城市现在怎么样了
今天这篇文章，就是在这样的情绪下产生的
对于花桥这座城市来说，它存在我们视野里的身份，要么是楼市涨的时候上海房票替代品、要么就是楼市下滑时候的先行者
我想这并不是花桥全部
这个位于上海的西北门户、距离上海人民广场40km的苏州城市，几乎是离上海最近的环沪城市
今年6月通车的S11号线直接连通花桥和上海，这是上海金山都未曾有的待遇
就是这样的一个地方
一个上海眼里的“最环沪”城市、一个苏州眼里“最上海”板块、一个被写进各类规划的城市， 现在究竟怎样了
我想没有比实地去看一次更能回答这个问题
01
亲眼看到一个真正意义的睡城
花桥85平方公里和嘉定安亭差不多大，2023年公布的数据这里的常住人口33.5万，这是写在文件里的数字
如果去到花桥可能会发现这里晚上亮灯并不多
从五点到六点基本上花桥站附近的住宅、公寓亮灯情况跟这个差不多
就在我以为花桥入住率不高的时候，就发现七八点的花桥地铁站反而比白天热闹
三三两两的年轻人从出站口出来往前走，不间断的一字形小队伍一直持续到八九点
跟着这个队伍我也见识了一个疯狂场面
作为一名电动车拥有者的我还是第一次看到如此巨量的电动车停车场
下车的人群如小溪流一般不断流入电动车的海洋，然后武装好自己再缓缓流向花桥站四周
站在停车场里面这个视角看恰好经过的地铁11号线
也许震惊的并不是如此天量的电动车，而是这背后会有多少每天从这出站回家的人
于是我把当天踩盘路线又走了一遍，这回灯都亮了
地铁站边的同城光明捷座花园八点以后亮灯户变多
花桥站附近公寓里的小伙伴也到家了
哪怕是远在花桥新城的滨江裕花园也能看出不低的入住率
原来这里的家是从8点-9点开始的，也是这里我清晰感受到潮汐般睡城的存在
这是花桥地铁站出站口每晚八九点都能看到的场景
就是地铁轰隆隆从头顶飞驰而过，身后客流量开始变多，不远处就能看到这里的住宅家家户户的灯火
可以看到花桥的入住率，不管是租还是买，这些楼栋里的入住率都是非常高的
02
这的夜生活开始的也比较晚
从花桥地铁站出来，其实旁边并没有住宅项目、也没有临近的商业，只有还在招商的某项目售楼处，以及在建的商业体
离得最近的街区商业是花桥站西侧600米左右的一条长长步行街
除此之外，花桥所谓商业就是分散在各小区的底商
还有推在小区里的三轮车商业
离得最近的商业体是花桥的一家本土开发商建的建滔广场
里面还是比较空的
每一层你都很难看到人，我跟着扶梯来到四层美食区，只有一位大叔坐那吃面
但是八九点之后 周边的商业也开始活跃起来
八点以后你再去花桥站西侧那条长长商业街看看，九点以后这里饭店依然有人吃饭，有的还在聚餐、有的就一人食
这里的老板跟我说平时会营业到比较晚，一般都是晚上八点后、以及周六日会有客流高峰
也就是说这里的商业也跟着睡城的节奏一起，点亮他们的除了灯光，还有每天晚上八点开始的客流以及周六日的双休日
这样的花桥物价也相对便宜
格林豪泰这里的店标在大堂里的标间价格在200元左右，团购更便宜
但那种连锁店商品的价格跟上海一样
星巴克的巧克力麦芬还是28块、热巧克力中杯还是33块，肯德基麦辣鸡腿堡套餐价格都跟上海一样
只有那些本土底商的早点铺、饼铺的价格相对便宜
整体而言花桥的住宅和配套都比较“刚需”，基本的居住和基本的生活都可以在这得到满足
03
这些底商里面最特别的还是中介门店
但凡碰到中介门店都是“德佑”品牌居多，红色门头，里面的中介小哥却带着跟链家一样的绿工牌
不过德佑在花桥归属于链家背后的贝壳
德佑小哥跟我说德佑的成交份额占到花桥市场七到八成，不过今年他们也压缩了门店数量
今年以来除了3月走出行情之外，其余月份都在下跌
分区域来看，花桥的二手市场被中介小哥们简单分为，新城、老城、别墅区、其他
跌得比较多的是新城区的楼盘
位于集善站附近的富隆花园项目今年三月的成交单价在1.7万左右，这个月单价1.5万
旁边繁华里项目的下滑幅度比较高，从今年三月的2.2万单价降到这个月的1.6万均价
不管位于哪个位置的二手盘的成交价都在下行
我整理了一些花桥主要二手盘成交信息，平均下来这些盘 今年成交均价的降幅在 20%左右
©链家
更多降价现状的背后比较直观的原因是高挂牌率+高成交，于是一套低过一套
在这个不断下行市场每套都踩着上套成交价，于是越成交越低价
比较深层次的降价原因里也 各有不同， 比如浦西*瑰园玫**，这是位于光明路和兆丰路之间的曾经的地王项目，今年以来平均每平降价近五千
我去到这里的时候，项目正在修缮立面，我看的一套两室，业主2021年190万买入，现在140万挂牌
浦西*瑰园玫**小区，正在翻新立面
德佑中介跟我说这个盘降价背后更多是一批一批撤场的投资客带来的成交，他们有的平进平出、有的高点买入现在割肉离场
目前链家浦西*瑰园玫**（案名天誉名邸）在挂二手房多达302套，整个小区总共2300套，挂牌率接近夸张的13%
这样的高挂牌率、大体量成交，在现在的行情里就形成了一套低过一套的成交价
多年未有的拿地情况，以及只有3个处于续销状态的新盘项目让花桥的二手市场成为全部
所以这时候这个二手情况对于花桥楼市来说就是关上门的雷声
降价是全国二手市场的主基调，只不过花桥市场要 降更多些
不过 这也形成一道过滤网，逼走了浦西*瑰园玫**的投资客、留下了真刚需
04
现在还有谁在买花桥
翻看花桥二手盘的成交记录，你会发现这里不仅高挂牌，而且成交也高
就像浦西*瑰园玫**挂牌307套，近三月成交了18套
中介小哥就很惊奇地发现，2017年找他买房的上海客户今年又找他挂牌
2017年两室户型价格还在240万，现在这批客户能卖的价格只有140万
而买这些房子的客户也大多来自上海，相当于从一拨上海客户换成另一拨上海客户
不同的是2017年入市的还是投资客居多
但现在再入市的基本都是上海来的刚需客，就是住在花桥去上海上班的客户
花桥本地原住民倒是很少买房，因为动迁基本各家都有房住
像花桥地铁站出站后的花溪畔居就是动迁小区，这两年也有部分房源售出，接手的就是上海刚需
不光浦西*瑰园玫**、花溪畔居，花桥的老城、新城的客户也都来自上海刚需
也就是说来买花桥的人还是来自上海的购房者，但身份已经从投资为主变刚需为主
也是刚需的入场让这里房屋的置换周期拉长
满两年是花桥二手置业的节点，以前这是投资客的一个置换节点，但对自住家庭而言这个数字就因人而异了
整个市场虽然价格看起来降的很厉害，但似乎跟五年前的市场比又有些不同
05
花桥的公寓跌是跌，但有个现象蛮特别
在有关花桥的宣传片里我们能看到不少花桥产业落位
我没有去太多产业分布的地区，只去看了光明路、花桥站附近的写字楼
在五点到六点这个还没下班但天已经黑了的季节，你依然能看到这些写字楼亮灯率比较高
尤其是光明路地铁站附近的汇金大厦，有一点CBD气质
非住宅属性建筑是光明路附近最大特色，也酝酿了花桥一个特殊市场， 公寓
公寓里住着大量附近当客服、做电商的年轻人，他们租住这里，下班后就附近和朋友娱乐
买公寓基本都是上海的投资客
但有一类客群是各位可能想不到， 上海的老人
他们或租或买在花桥，40-50万就可以在离上海不远的拥有一个家
所以如果你走在汇金大厦对面的领峯国际，你会看到上海阿姨、爷叔在用上海话聊天
他们或卖掉上海的房子，为子女买房贡献自己的力量，或将自己黄浦区、静安区的三四十平房子租出去，然后自己住花桥
这里的公寓无论租还是买肯定是便宜的，就是对于养老来说，可能少了些养老配套以及医院
有位这么做的爷叔每天都要去楼下中介门店转转
这两年公寓下行行情也在20%左右，原本50万的房子，现在差不多40万能成交
租金也有降低，哪怕是相比去年同淡季，去年这时候2500元/月的房子，现在也只有2200元/月
不仅租金下滑，租赁形式也有点变化，今年这种上下两层分开租的租客也开始变多
高密度的公寓产品覆盖根源还在于非住宅地块的规划
这些原本用做写字楼的商住最后落位到了住这个字上，也酝酿出了光明路地铁站边上商住成群的居住氛围
06
随着二手行情变化，加上五大新城限购政策放松
花桥虽然离上海近，但跟五个新城比起来还是有点弱，所以花桥二手的冷我们不难想象
但睡城和潮汐的变化，以及我两天踩盘下来光路上花去的8小时是我之前还没做好准备的
任何一个城市在当下这个截点都需要转型
上海现在如此，花桥也应该更是如此
未来这个截点形城市应该何去何从，可能需要我们更多的耐心和观望
返回上海的路上已经是晚上九点半，这时候的地铁11号线也有很多跟我一样回上海的人
