接到过太多的留言和私信，喊笔者分析下青白江，今天就专门写一篇文章，来告诉你们：
毫不夸张的说，五年内，青白江保守房价翻一番！
关注幸福里，幸福来敲门
00 正文前基本知识普及
因为很多友友不是很清楚投资的逻辑和思路，还是先简单叙述几个维度：
一 投资四要素
增值性、保值性、风险性、时效性
二 房子涨价的普遍规律
正常情况下，从购买房子开始，房子是这样增值的：
1）交房入住：一般都会在原购买价上增幅20%-30%左右
2）三成人员入住：会再增值10%-20%左右
3）入住七八成：房子再次增值20%-30%左右
4）配套完全成熟：增值在正负10%-20%左右
三 接盘侠
房子跌也好，涨也罢，如果不能变现，对于投资而言，一切都是空谈。
所以，最关键的地方在于，接！ 盘 ！！侠！！！
接盘侠
简单总结所谓投资，就是根据个人的需求与规划，综合衡量这三个维度的特定时间段利益最大化。
PS：概念的详细解释，可以参考笔者文章：《投资房产，弄懂这些，你将少走八成弯路》
马上步入正题，在这之前，再给大家理清楚一个逻辑：
一个区域的房价走势，说白了看三个关键点：供应端、需求端、政策引流导向
所谓供应端，直白说可以简单理解为过去三年的土拍
所谓需求端，直白说可以简单理解为未来五年人口走向
所谓政策引流导向，直白说可简单理解为当下政策导向和力度
这三个关键点，是否能连贯的衔接上，是一个区域房价走势的成败所在！
房价走势判断
好了，现在步入正题，请诸君仔细阅读！
01 如何理正确解供应端？
下面是笔者统计的关于青白江近三年的土拍情况：
青白江近三年土拍情况分析表
由这张表格可以看出，青白江前三年的土拍，是属于成都市场的第一梯队的。
说道这里，还有个极端，很多外行老是拿高价地来映衬房价，说楼王地价一出来，房价必须涨。
很多杠精有句被*脑洗**壳了的话：开发商那么大个企业，难道会比你傻？
开发商会不会比我傻，我不知道。
但我知道的是，土拍只是前段的前端，有一定代表意义，不过代表不了房价！
我也一直强调，土拍代表不了未来的房价，但是能代表一定的房价下阈值。
这里面的原因，有如下两个方面：
1 拍下土地的原因有很多，不单单是为了赚钱。
2 就如同人一样，开发商当中，也有很多昏脑壳的。
土拍价不代表房价
但是青白江的土拍，却很有代表意义，为什么？
万科、碧桂园、花样年、金科、恒大、中铁建、佳兆业、万达等国内前二十的房企，绝大多数都去青白江拍地了，这个就不是脑壳昏的问题了。
毕竟，一家两家脑壳昏还可以理解，大家都脑壳昏，这就是不可能的了！
所以，从这点来说，这些顶尖房企，大家都比较看好青白江的市场。
以前的土拍场景
所以，关于供应端的理解，应该是如下：
1 先看整个区域在城市范围内的土拍情况
2 再看整个区域排名靠前房企的入驻数量
3 单一的高地价土拍，代表不了什么！因为促成高地价的拍卖原因，有很多。
PS：告诉大家一个小技巧，要判断一个区域走势的最前端，从土拍开始看，但是不能单一看某个房企的土拍，要看是不是前二十房企都大部分涌入。
02 如何正确理解需求端？
上文说了，需求端其实就是接盘侠，再通俗点说就是人。
但是人这个词语，是很有讲究和说法的！
人口流向
都江堰青城山每年一两千万的观光旅游人群，那当地的房产应该火的起来吧，对不对？
不对！
因为全是流动人口啊，走马观花一趟，来了就走了。你告诉我，怎么活？
这也就是我对那些说文旅地产投资回报率高的人，嗤之以鼻的最根本原因了。
同理的是，投资新津好不好，成都目前唯一通地铁的三圈层？
不好！
新津只是个交通要道，也只是流动人口多而已。
诸君也许没有仔细考察，新津大部分都是改善型住宅，基本很少刚需。就是因为没有人口流入，开发商早就意识到了这个问题，修建的时候就没打刚需的注意了。
常住人口才算数
所以，关于人口，一定要是常住人口，而不是所谓的流动人口！
再直白点说就是，要在这个区域，工作生活学习等，而不是来游玩，来路过的。
关于青白江的人口分析，咱们先来说个目前青白江的人口情况。
关于青白江人口数据，众说纷纭，不要急，笔者花费了钱钱查来了最靠谱的数据。
因为人口统计，这个不是年年都有的，所以笔者截取了18年底的情况，基本相差不大：
统计年鉴数据
这份数据显示，青白江目前常住人口42.9万，其中城镇人口24.7万，乡村人口18.2万，城镇化率57.6%。
可以分析出以下两个结论：
1 作为中心城区的青白江，在拖后腿，不说和主城区比，和其他同等的区域比，这个城镇化率有待提高
2 相对来说，青白江的人口，还有很大提升空间
关于人口来源，对于青白江这种区域来说，有两个大的方向：
其一是城镇化率的提升，谓之内消；其二是外来人口的流入，谓之外引。
人口要找常驻人口
外引先按下不表，是接下来的重头戏，咱们先说说这个内消。
不说按照主城区100%的城镇化率，咱们最差也要按照表格中其他同等区域70%以上的城镇化率计算，就取最低的70%来算：
42.9*0.7-18.2=11.83
这个内消，就有将近12万的人口，就算青白江一直没有人口流入，这个占比到了将近28%的比例！
这是一个很夸张的数据比例，按照一条模糊的经验来看，人口增加三分之一，房价要上涨差不多一半！
03 关于政策引流导向
所谓政策引流导向，你可以把它理解为，政策往哪里引导人口流动。
毫无疑问，青白江最有名的就是青白江国际自贸区。
铁路线路
那么这个政策，究竟能不能给青白江带来大量的口？
问题NO1：这个自贸区会不会半途而废，发展不起来？
解答：这确实是让人担心的一个问题，不过青白江自贸区不会的。
这是个战略层次的自贸区，是不会半途夭折的。
这种担心，是没有深刻认识到青白江自贸区的高度造成的！
首先，这个自贸区是咱们门面和脸面问题。
其次随着咱们国际地位的稳稳上升，这个一带一路又是多方共赢的好事，也没得谁现在敢或者傻的跳出来搞事。
要知道自贸区这个国际铁路港，连接7条国际铁路通道、5条国际铁海联运通道，包含了14个国内以及海外25个城市。被誉为以成都为枢纽，联系太平洋和大西洋的新亚欧大陆桥。
铁路港片区
PS：天府新区带动了成都南面，而天府新区和青白江自贸区根本不是一个数量级别的，可以不夸张的说，青白江自贸区必将带动整个四川，乃至整个西部！
问题N02：这个自贸区究竟能为青白江带来多大的发展，吸引好多人口流入？
解答：这个问题，严格来说，待定。
为什么说待定，因为这个自贸区的发展潜力，是无法估量的。
据一份非官方数据显示：目前自贸区工作岗位缺口达到50000个。
这还只是发展初期的自贸区数据，按照自贸区目前进度，发展水平都还没有达到一半。可以粗略估计，青白江自贸区的完全成型，带来的固定工作人口，保守估计在10万以上。
那么这样一算，本身城镇率转化人口，再加上外来人口，两者合计基本等同于青白江现在城镇人口。也就是说，城镇人口基本能翻一倍。
还是经验之谈，人口增幅一倍的情况，房价保守估计最少都能翻一倍！
在前期，人口与房价正相关
04 青白江目前的现状
关于青白江目前的现状，十个字可以总结：房多、人少、产业发展不齐全
这也就是很多实地看过青白江，但是又没有认真思考的人，不看好的原因之一。
现在的青白江，确实大把都是空房子，租也不好租，卖也卖不掉。很简单，因为人没起来！人口这个事，不是短期内就可以聚集的，需要的是耐心的等待。
但是细心的人，也会发现，青白江的不同区域，其实规划也相当明显了。你要有空去开车转一转，你会发现，青白江的道路规划，是比较完美的。
这里又牵扯出了一个经验之谈：
区域的发展，在不同的时间段内，会呈现不同的表象。而这个表象，是很有迷惑性的。
PS：关于青白江不同区域的分析，不同楼盘的比较以及长远房价的走势，笔者下篇文章再谈。
你们的认可，是我写第二篇的动力
这就是笔者献给大家的关于青白*系江**列的第一篇文章：青白江的宏观篇。
接下来的微观分析，咱们青山不改，绿水长流，下篇文章再见！