天河牛奶厂板块的未来，大量新房供应，会造成内卷吗
最近大观南路地块被越秀以 5万多的楼面价摘地，这个楼面价闯进了广州楼面地价的前十，排在第八位。
但这并不意味着土地的一级市场已经扭转颓势了，而是天河的地块基本就是这个价格。
不论是前段时间的员村地块，还是天河和樾府地块，抑或是大观南路隔壁臻颐府地块，都拍出了很高的价格。
其实这些地块，都或多或少有地段、地块规模、周边环境方面的缺憾。
这基本能说明，只要是天河的地块，只要拿出来拍，都便宜不了。
未来如果天河有更核心位置的地块拿出来拍地，那价格一定会更高。
01
这也是为什么我们一般建议有投资考量的客户，尽量还是买在天河和海珠这些核心区。
因为核心区是存量房市场，你在买入的时候，就很清楚这个区域的价格梯度，清楚卖出时，这套房会处于什么样的竞争地位。
核心区即使出现新房供应，也不会对你存量的二手房产生竞争。
但新区完全不是这样的逻辑，你不仅要面临存量房市场的竞争，还要面临新房市场的竞争。
而新房这个竞争对手是很难预测的。
例如买东荟城的业主，在当时能预测到隔壁中央城的定价策略，户型设计，教育配套吗。肯定是做不到的。
当一笔买卖，在买入的时候，你不能确定未来卖出的竞争对手，从而制定大致策略的时候，这笔买卖就要慎重了。
当然了，牛奶厂虽然处于天河，但是未来的新房供应却是很大的。
这种情况下，牛奶厂这个板块未来的前景怎么样，买来自住和投资有没有问题。就是我们今天要讲的内容。
02
我对于牛奶厂最初的印象，还是当年悦景路高到会刮到轿车底盘的减速带，以及华润天合二期旁边那个小山坡上的几头奶牛雕像。
一次路过牛奶厂，我朋友问我，这地方没见到奶牛，为什么叫牛奶厂。
我让他顺着我手指的方向去看，几头奶牛雕塑赫然屹立在山坡上，他恍然大悟。
当然这都是玩笑。
牛奶厂这里原本是华美公司的奶牛基地。随着华润、招商、龙湖和金地对这片地块的开发，形成了规模，牛奶厂板块才逐渐被大部分人熟知。
但是实际上放大来看，牛奶厂应该属于奥体中心规划板块的其中一个部分。
从整个奥体板块来看，牛奶厂处在奥体广氮居住板块的中部。奥体板块的中部发展是优于东东部和北部的。
首先东部北部的火炉山对交通产生阻隔，地块被山体分割，整体开发的难度较大。
其次这个区域至今依然存在大量业态并不高端的产业园。
除此之外，岑村机场对于限高和空域的影响，以及中华墓园对周边开发的影响。
这些因素自然都牵制了奥体东部和北部的发展。而位于中部的奶厂，反倒随着奥体板块纳入智慧城，发展的预期不断增强。
目前的牛奶厂，楼盘不算少了。
二手房方面，金地天河公馆，龙湖天宸原著，华润天合，招商雍华府，还有老牌的豪宅帝景山庄，以及鲜有人问津的半山溪谷 E墅。
新房方面，合景臻颐府，合生缦云，珠江花城，文津府，再加上未来将要上市的华润天河润府，越秀拍到的大观南路这块地。
而且看规划，奶厂板块的宅地供应远不止于此。
因此就有人疑惑，牛奶厂板块未来会不会也像外围区域那样，新房二手房扎堆内卷，互相踩踏价格。
03
首先说结论，我觉得不会。
牛奶厂板块虽然是一个纯住宅板块，但是它自身的区位并不差。
牛奶厂南边挨着金融城、鱼珠第二 CBD，北边紧邻天河智慧城、黄埔科学城。
这些都是实实在在的高新产业聚集地。汇聚着全广州最优质的一批企业，有上市多年的科技企业，也有近些年增长迅速的独角兽明星企业。
这些公司创造的高薪岗位，为奶厂板块输送了很多对居住品质有追求，喜欢新楼龄的中产白领购买力。
牛奶厂是目前除了天河公园外，唯二可以直接受到金融城等产业区域增量利好辐射的纯住宅区。
这和远郊那些空有住宅，却没有产业和人口支撑的区域，有着天壤之别。
同时，考虑到奶厂的居住人群都是以新广中产白领为主，对于教育来讲，一定是要生源有生源，要家长支持有支持，要学习氛围有氛围的。
因此奶厂的学位是很有潜力的。
假以时日，奶厂成为天河北和天河公园那样强学位 IP的板块，也不要太吃惊。
除此之外，牛奶厂周边还有不少待开发的土地，这样才有政府深度推进开发的动力。去实实在在做好配套，做好交通路网。
有足够的空间，政府也才能做到统一高规格的规划和设计。强化整个板块作为改善区域的概念。
04
所以判断一个区域板块能不能发展成功，不是生拉硬拽，按部就班套几个概念就能解释清楚的。
同样都是充足新盘供应，牛奶厂和诸如黄埔的云埔、长岭居、知识城，番禺的番禺广场，增城的新塘、朱村，南沙，荔湾芳村，都是有着本质不同的。
好比回看天河公园，作为纯粹的住宅区，当年的供应也不少。
东方新世界 2200多户，新世界东逸1600多户，理想蓝堡600户，历德雅舍1000多户，珠江俊园2000多户，华景里1400多户，陶然芳满加起来超过3000户。
但是这并没有影响天河公园房产的稀缺性和增值，没有导致这个区域出现市场的内卷。
原因就在于，首先天河公园区位能受到珠江新城、金融城这些强产业区的辐射。
其次依托于天河公园的良好居住环境。
最后形成的学位 IP效应。
这些因素都是未来牛奶厂有机会一一对应的。
因此，我很看好牛奶厂未来的发展。只是需要多一些等待的耐心。
下一篇，我们再来聊聊牛奶厂的选筹，以及入场的时机。