上升，下跌？关于2016年的清远楼市，目前还存在着很大的猜想空间。
猜想一 销量萎缩？
或许令许多人没有想到的是，在一片哀鸿遍野之中，清远楼市销量数据异常耀眼，再创历史新高：据清远市住房和城乡建设管理局提供商品房备案数据显示，去年清远市区商品房成交289.44万平方米、28097套，分别同比增长24.46%、31.10%；其中商品住宅成交283.66套、27223套，分别同比增长26.63%、34.28%。
俗语说，盛极而衰，会不会发生呢？不可否认，去年清远楼市销量大增，毫无疑问政策帮了大忙，除了银行信贷政策放松，首付调低外，清远从2014年底开始的多次放宽公积金*款贷**额度、首付限制、缴存时间限制，以及取消公积金*款贷**地域限制和广清互贷直接刺激了众多消费者入市。
为此一些房企负责人认为，这部分政策释放的需求群体，相对有一定支付能力，但被释放一定量后，如果市场没有得到很大改善，后续成交放量的动力仍旧不足。如果广佛客没有大量增加，外向型楼盘销量不能大幅增长，楼市销量增加压力很大。
猜想二 房价微涨？
去年清远楼市的主调是销量大增、房价下降，降幅达10%，且商品住宅成交均价回归“4字头”：据清远市住房和城乡建设管理局提供商品房备案数据显示，去年市区商品房成交均价5091元/平方米，其中商品住宅成交均价4943元/平方米，分别同比下降10.23%、8.67%。
去年还在降，今年就想涨价，市场似乎并没有迅速升温的条件，这有可能吗？当然有！其实，房价在经过持续一段时间下调后，各房企再次推出优惠的时候，跟之前相差无几，也就是说，房价已经降到了大多数开发商的心理承受价位。
当然这不能说明房价就会涨。还需要满足其他条件，如库存消化到一定程度，二是低开高走的楼盘，一般在接下来进入正常销售期后，价格会适当提高一点，三是区域核心配套的影响。
猜想三 房企分化趋缓？
在过去几年里，清远房地产市场已发生深刻分化，房企也已发生深度分化，两极分化越来越明显，一些房企在过去一到两年内在清远实现迅速扩张，一些房企旗下楼盘卖不动，高库存，扩张停止，甚至转让股份，缩小规模。
在过去一年里，本土房企朝南地产“升级”朝南集团，实现资金重组和资源优势分配，除了在售的朝南维港半岛，拓展商业写字楼项目，新的商住项目维港新天地也正式动工，还收购新项目“朝南·凯旋汇”，其原名为富景天下，总建筑面积超过70万平方米。恒福地产则一年两个项目同时启动——恒福隽园、恒福天曦。时代地产在清远再次启动新项目——时代花城。
经过多年的调整，房企分化进入一定平缓期，从销量可以发现一定规律：这几年来，万科、时代地产、碧桂园、美林湖、朝南地产、樵顺地产、万豪地产等十几个房企销量就占市区总销量超过一半。
猜想四 二孩落实，四房放量？
当二孩政策落地，开发商群体打二孩概念――鼓吹购买大户型尤其是四房户型。
地产行业有一句话，大意是，推什么，说明这东西就不好卖。有几分道理，据了解，大户型在这几年相对难卖，这也是许多房企库存多、消化慢的一个重要原因。近年来，新增的商品住宅户型面积持续减小，去年户型面积降至历年最低，约为103.76平方米。
对此，业界人士认为，随着房价的上涨，人们对总价越来越关注，因此开发商可通过提价，但以降低户型面积的方式将总价降下来。大户型，总价相对高，客户群相对较小，加上市场影响，目前以自住、改善型为主，大户型出货率自然就低一些。
不过自从二胎政策出来后，一些楼盘反映，确实刺激一些家庭换大房的想法，尤其是四房，套型面积在140—170平方米的相对较受欢迎，而户型面积大于此户型的，出货率很低。
猜想五 东城房企压力最大？
东城，或许是整个市区楼盘最为集中的区域，方圆三四公里聚集了10多个楼盘，大多数楼盘规模大，动辄五六千户。在售主要楼盘有：保利天汇、天湖郦都、敏捷东城水岸、时代倾城、新时代嘉园、东城御峰、喜洋洋馨苑、名德幸福里、新中美帝景湾、金碧湾、飞来湖壹号、东方明珠。还有多个小盘，在售货量总预计超过1万套。
最核心的是，大多数楼盘都是一路之隔，大有“赤身相搏”之势，竞争尤为激烈，而片区配套不完善，规划的大型商业广场多年来进度缓慢，生活配套，交通配套都不完善，众多楼盘生活方便度相对不高。在此背景下，东城房企竞争压力更大，在过去一年成为市区降价的先锋。
清远发布编辑部
编辑：安然
（素材来源：南方日报）