每一个楼盘在拿地的时候，都有一个商住比的要求，就是必须有多少是商业，多少是住宅。
住宅是最先开卖，也是最挣钱最好卖的，其次是公寓，最后是办公楼和沿街商铺。商住比没有办法改变，所以开发商在建设的时候，喜欢少建商铺，多建住宅。
临沂的公寓存量多，压力大，所以套路也很多，有类住宅，有低首付，有返租公寓，有酒店公寓，有精装，有满配，有loft，有划学区，有民用水电，有沿街公寓，还有一栋楼两种证的，咱一个个点名。
1、类住宅。面积高于公寓，做两室或者三室，甚至有做400平的公寓，买的时候像是住宅，一*证办**发现40年产权。这类的房子最典型的特点就是价格便宜，比如现在在南坊销售的楼盘16000，价格还在10000左右的基本就是。比如北城的翡翠时代，河东的慧谷领域，兰山的银杏雅苑，看起来和住宅差不多，其实40年产权。
2、低首付。这个是开发商最喜欢的套路，因为按照规定公寓的首付是50%，即使房价是普通住宅的一半，首付和住宅基本差不多，所以开发商就想办法降低首付。降低首付有两种办法：第一，开发商垫资，免息2年，每年交一部分首付，这其实压力很大，一部分要月供，一部分要还首付。第二，首付贷，这个是国家明令禁止的，现在很少有楼盘做，这个一查一个准。做低首付的公寓有：开元国际，中南樾府，海联芳华，格瑞斯小镇等等很多。
3、返租公寓和酒店公寓。这个是纯投资了，你买了自己也不能住，开发商把公寓再出租出去，每年给你返一部分钱，保证一个投资回报率，基本十年就能回本，看起来这个买卖很好，其实这里是最坑的，因为如果后期开发商不给你钱，作为弱势群体的你去闹事也是漫漫长路，能做到这一步，就说明开发商非常缺钱了，不缺钱不卖，直接租就好了。比如哈佛大厦，泷璟，高尔夫，国华，商谷，悦玲珑。
为了避免明天挨打，我强调一遍，我不是说这个楼盘不好，我是说返租尽量不要碰。
4、精装和满配。精装就是你买到新房之后，可以直接买家具了。满配是你买房之后不需要买家具，拿着生活用品就可以入住了。一分钱一分货，一块钱2分货，羊毛出在羊身上，看个人意愿吧。在售楼盘有罗庄的菁华园，智慧云朵，涑堤春晓。
5、loft公寓，买一层得两层，就是超高的层高，有的会设计两个门，有的一个门，有的会带楼梯，有的需要自己安装楼梯，楼梯在室内。这个麻烦很多，比如下楼吃饭，上楼厕所，上楼拿充电线，下楼看电视，每天都在不停的爬爬爬，当然有人会对这样的情有独钟。这样的楼盘有海联芳华，鲁商中心，涑河国际，青年才郡，国华。
6、划学区的，开发商给学校交了配套费，只要买了这个公寓，就能安排上学。这个事如果在接近农村的地方好办，因为本来学生就不够，但如果在市区就不好办，当然如果你现在买了就上，还是很有可能成功的，但如果房子卖完了，你想上学，那就继续漫漫长路讨说法了。比如金玉祥和，鲁南国际，龙盛乾园，国华新城，这个风险很大，凡是推荐你买公寓保证能上学区的中介，建议拉黑。
7、民用水电。这个是好政策，民用电0.54元，商业用电1块多。这样可是不小的开支。临沂做民用水电的公寓很多，优选这种。
8、另外还有一个楼两种证的，楼上是70年产权的房子，一到三楼是40年产权的房子，现在这种情况比较少了，5年前，还有开发商这样偷偷摸摸的搞，前段时间的奶嘴楼就是这样子。
9、最后一种是沿街的公寓，这个看个人吧，如果你不打算在楼下做点买卖，这种三四层沿街的公寓，最好不要买了。比如他她它。
公寓除了这些问题，还有公摊大，坐电梯费劲，人员杂，物业费高，没有燃气，涨价慢，租房麻烦的问题，甚至你突然发现你的邻居变成了美发店也有可能。这里的每一个问题都会让人焦头烂额。