亿翰速评
2018年面对调控政策不断加码、流动性收紧的新环境，中海地产实现了又好又快的发展。物业销售金额和商业收入均实现快速增长，毛利润率和净利润率创五年新高，保持行业领先的价值创造能力。同时中海继续保持稳健的财务管理和领先的融资优势，融资成本保持行业低水平，坚定向着“四好公司”前进。
一、收入利润规模提升，利润王盈利能力再增强
2018年面对调控政策不断加码流动性收紧的新环境，中海地产实现了又好又快的发展。中海地产保持行业领先的价值创造能力。其中核心净利润同比上升8.3%至370.9亿港元，经常性净利润同比上升9.8%至370.9亿港元，毛利润率上升4.9个百分点至37.8%，净利润率和核心净利润率分别上升1.6和1.0个百分点至26.2%和21.6%。
二、两年50亿，五年上百亿，中海商业未来可期
2018年商业收入同比增长38.1%至40.68亿港元，毛利润率上升0.9个百分点至68.6%。截至2018年底，公司累计运营商业项目达68个，总建筑面积409万平米，可租售面积280万平米，并持有运营中海系的甲级写字楼42栋，总建筑面积260万平米，是内地最大的写字楼发展商和运营商。未来中海地产将在商业上持续发力，预计商业收入在2020年可突破50亿港元，在2023年突破100亿港元。
三、2019年销售目标升至3500亿港币，实现稳健增长
2019年，内地房地产正在进入平稳发展区，中海地产将紧贴市场，快速去化，确保合约销售不低于3500亿港元。同时公司土地投资上保持稳中求进，合理增长，为确保销售稳健增长，合理吸纳优质土地。此外，公司将继续提升项目的运营效率，加快项目的周转。2019年为中海地产创立40周年，进入不惑之年，经过多轮经济与房地产周期的磨砺，对中国经济及集团发展战略更加笃定，公司将保持战略定力，穿越周期，在新一轮周期做四好公司，坚定高质量发展道路上前行。
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2019年3月20日，中海地产2018年业绩发布会在香港顺利举行。
业绩发布会全文如下：
管理层：
各位分析员，各位投资界的朋友下午好！我谨代表中国海外发展，欢迎各位莅临2018年度业绩分析会。下面我将分三个部分介绍，先回顾2018年业绩和主要经营管理情况，然后就集团2019年展望策略和目标与大家做一个交流。
第一部分：中海地产经营情况概要
1、2018年集团的业绩概要
✔集团继续保持了行业领先的价值创造能力，利润总额稳健增长，利润率保持高水平。其中股东应占净利润同比上升10.1%至449亿港元，核心净利润同比上升8.3%至370.9亿港元，经常性净利润同比上升9.8%至370.9亿港元，毛利润率上升4.9个百分点至37.8%，净利润率和核心净利润率分别上升1.6和1.0个百分点至26.2%和21.6%。集团持续为股东创造价值，2018年末股东应占权益进一步增厚至2834.8亿港元，每股净资产较2017年上升6.7%至25.87港元。
✔集团为股东创造持续稳定增长的股息回报。2018年每股盈利同比上升10.1%至410港仙，全年每股派息同比上升12.5%，至90港仙，派息比例提升一个百分点至26.6%。
2、财务状况方面
集团坚持审慎稳健的财政政策，负债率处于低水平，债务结构和令集团有能力从容应对未来更具挑战的市场环境和形势，发挥集团稳健的竞争优势。
✔截至2018年末，集团的资产负债率59.5%，净借贷比33.7%，保持行业低水平。同时债务结构进一步优化，一年以内到期的债务占比15.8%，到期债款压力小，在手现金1005.6亿港元，占资产比例维持在10%以上，资金状况行业领先。
✔充分把握市场机遇，集团继续保持行业领先的融资优势。2018年集团发挥境内外双融资平台多渠道融资优势，全年平均借贷成本4.3%，保持行业低水平。集团拥有中国房地产行业最高信用评级，是全行业唯一获得国际评级机构A-评级的企业。作为一家优质的蓝筹企业，卓越的企业管治和风险管理，被资本市场和金融机构广泛认可。
3、经营与管理投资
✔合约销售方面，2018年本集团系列公司销售金额快速增长，销售均价稳步推升，实现合约额3012亿港元，合约销售单价达18905港元/平米，分别同比上升了29.8%和17.8%。
✔销售回款方面，在限签限贷等政策持续调控的情况下，本集团系列公司2018年强抓回款，实现销售回款2726亿港元，同比上升19.6%，回款率达90.5%，继续保持较高水平。2018年本集团各区域销售分布情况整体看，各个区域的销售贡献分布是均衡的。2018年全国单盘销售前十中，中海独占四席，分别是济南中海华山珑城，成都中海锦江城，广州亚运城项目和北京的中海寰宇天下项目。
✔土地投资方面，本集团坚持主流城市主流地段土地市场，在投资时充分考虑限价限签等限制因素，控制溢价率和土地成本。2018年集团共吸纳63宗土地，新增总楼面面积同比上升1.3%至1764万平米，新购地总金额与去年同期基本持平，为1443亿港元。其中一线和重点二线城市占比达58.4%，土地单价为每平米8181港元。土地储备的规模和结构方面，截至2018年底本集团系列公司总土地储备同比增加10.5%至9144万平米。其中本集团总土地储备同比增加至7010万平米，增加了9.9%，权益面积5697万平米。
土地储备区域分布均衡，主要集中于各主流城市的中心区，集团坚持拿地渠道的多元化，有效控制土地的成本，采用多种渠道获取土地，包括充分利用母公司旗下其他业务板块资源，稳步推进非公开合作业务，加强了与当地政府沟通合作，参与旧城改造，与土地的所有方合作开发，引进外部战略合作资源，实现产业和资源共享，以及探索城乡统筹发展道路一二级联动开发。集团通过投资建设运营一体化，创新模式，拓展创新投资渠道。
✔在新开工和在建运营方面，本集团系列公司新开工面积和在建面积均创新高。全年新开工面积2913万平米，同比上升24.8%，在建面积为5617万平米，同比上升31.6%。各区域开工，在建面积均衡分布，进一步提升了可售资源，保持可持续的发展动力。已售未结转方面，截止2018年底，本集团系列公司已售未结转金额较2017年底上升27.1%至2320亿港元。面积比2017年底上升16.8%至1247万平米。其中本集团系列公司不含中海宏洋，已售未结转金额较2017年底上升22.7%至1764亿港元，面积上升13.1%至824万平米。未来将逐步入账，对今年集团收入和利润进行了提前锁定。
4、城市运营的重点项目
✔首先是深圳市当代艺术与城市规划展览馆项目作为深圳市十二五规划60个标志性重大建设项目之一，截至2018年，累计接待参观者70万人次，已成为深圳市一张新的城市名片。
✔其次是雄安市民服务中心项目作为雄安新区建设的指挥管理中心，是未来城市的样本示范区。
5、商业运营情况
✔2018年商业物业收入增长，全年商业收入同比增长38.1%至40.68亿港元，毛利润率上升0.9个百分点至68.6%。商业物业运营规模方面，截至2018年底，本集团系列公司累计运营商业项目达68个，总建筑面积409万平米，可租售面积280万平米。
✔本集团系列公司持有运营中海系的甲级写字楼42栋，总建筑面积260万平米，是内地最大的单一布局写字楼发展商和运营商。2018年写字楼收入同比增长40%至28.8亿港元。其中北京上海等一线城市的租金收入达到18.3亿港元，占比63.5%。截至2018年年底，持有运营写字楼出租率达到了91.9%。
✔集团还加快了联合办公品牌Officezip的布局，截止2018年底，进入六个重点城市，共12个项目，2018年末的出租率超过90%。
✔在建和待建商业项目稳步推进，使得商业收入在2020年预计可突破50亿港元，在2023年预计突破100亿港元。
✔集团商业项目储备充足，30个在建项目面积187万平米，40个在建项目建筑面积近360万平米。本集团系列公司手头持有的商业竣工后总建面积将会达到956万平米，是已运营面积的2.3倍，总的项目数量将会达到138个，是已运营项目的数量两倍，其中写字楼面积占比58%。
第二部分：展望与策略
2019年，中国经济仍将处于重要战略机遇。内地房地产正在从高速增长和长期调整，进入到平稳发展期。本集团对中国房地产中长期的平稳健康发展有信心，也对短期市场调整有客观理性的认识，在稳地价、稳房价、稳预期的政策背景下，内地房地产调控政策将在巩固调控成果与稳定增长之间进行平衡，更加注重增长与促进市场平稳运行，强化因城施策、一城一策，市场格局将加速分化，而香港房地产在高位的地适度调整后，将更有利于可持续健康的发展。
2018年，我们做得很扎实，2019年我们将走得更加坚定。在新的发展时期，本集团更加努力实现成为卓越的国际化不动产开发运营集团的战略目标。围绕核心主业不动产开发延伸，创建美好生活，持续壮大三大产业群，即住宅开发产业群，城市运营产业群，创意设计与现代服务产业群。
经历40年的发展，本集团更加努力，更加坚定成为四好公司，即好产品，好服务、好效益、好公民。实现好效益的前提是为客户提供好产品。集团坚持高质量的发展，与生态环保科、技领先、人文归属，打造最适合人居的好产品，满足业主对美好生活需要的空间设计。强化精工的建造体系，过程精，楼楼精，打造每一个项目精品是我们追求的一个目标。广泛采用新技术新材料，货真价实，低碳环保，为业主的美好生活提供完善的社区配套和全面的生活服务。同时集团始终秉持全周期客户服务理念，将客户需求投入产品和设计服务，加强客户的研究，围绕客户全生命周期各个触点，推出多种关怀举措，提供及时高效的物业服务，保障客户生活需求，营造幸福空间，共创美好生活。客户满意度大幅提升至85分位，在2018年已处于行业的领先水平。好公民也是本集团持续努力目标，持续践行企业公民职责。集团连续14年荣获中国年度最佳雇主，员工满意度达到了行业的标杆水平。本集团积极推进低碳环保，绿色建筑认证面积达到2755万平米。本集团持续捐资建造14所希望学校，开展精准扶贫行动，帮助山西岚县打造特色农产品，荣获2018年扶贫样本企业称号。
2019年，内地房地产正在进入平稳发展区，集团据此给出以下目标，集团将紧贴市场，快速去化，确保合约销售不低于3500亿港元。同时本集团土地投资将稳中求进，保持合理增长，为确保销售稳健增长，合理吸纳优质土地，本集团全年计划新购置权益投资额1350亿港元，同比增长24.5%。2019年集团将继续提升项目的运营效率，加快项目的周转。本集团系列公司新开工面积计划为2585万平米，同比增长8.8%，竣工面积预计为1600万平米，同比增长17.3%。2019年本集团创立40周年，进入不惑之年，经过多轮经济与房地产周期的磨砺，对中国经济及集团发展战略更加笃定，本集团将保持战略定力，穿越周期，在新一轮周期做四好公司，坚定高质量发展道路上前行，谢谢大家。
问答环节Q&A
1、关于今年的推货量的安排，总的推货是多少？季度之间是什么样的分配？特别是我们最近这两三个月的话，现在的销售增速势头还能不能继续？关于增长，我们作为央企，今年总理也讲了要多交利润，所以我也想问一问颜总，结合这一点，包括我们早年定的2020年实现4000亿港币的目标，眼看快要到2020年，是否要开始着眼下一个类似的想法和考虑？
答：关于货值的问题，其实跟今年的销售目标是紧密相关的，今年我们已经写了3500亿港币的销售目标，大约16%的增长。总的来看这个增长不算高，但是这跟市场评判有关系。我们认为今年市场平稳健康发展，以稳为主，所以我们想把目标也定的稍微稳一点。我们今年货值大约是6955亿港币，当然货值其实是现在定的数字，理论上可能会进一步增加。因为我们从拿地到可售，大约是九个月的标准，比如一百米高的楼，高度做到2/3就可以开盘，拿到预售证。所以我们一季度的可售货值还可以转化为今年的可售货量，特别是有些房子比较矮。就算不去看7000亿港币的货值，50.3%的去化率，也足够完成销售目标。
上半年货值大约是4515亿港币，下半年5296亿港币，其中在一线占15%，二线占70%，粤港澳3%，宏洋占12%。我们觉得总体货量还是比较正常的，包括上半年跟下半年，上半年4500亿港币，下半年5200亿港币左右。但从新增货值来看，上半年新增的全新项目大概是1655亿港币，下半年新增的是2440亿港币。所以从新增的量来看，下半年新增的量稍微多一点，但相比去年，今年上下半年还算比较均衡，所以供货的结构更加均衡。这是第一个关于货值的问题。大家也会问到，50.3%的去化率在行业内不算高。我们正常年份大约是在50-60%，好的年份可能到60-70%，差的年份可能50%以下，所以50.3%对于我们来说，首先对于一个稳定的市场来看，我们认为是一个稳定的销售目标。当然如果市场稍微好一点，我想我们完成这个目标应该是没有问题的。半年度的时候我们也会调整相应的一些目标，看看市场发展，我们以比较稳健、谨慎的看法，来设定目标。
关于2020年4000亿港币的目标，这是四、五年以前提出来的。目前来看，明年完成这个目标应该没有太多的问题。面向未来，公司如何保持一个持续稳定的增长，这对我们来说是一个很大的问题。我们集团最近也开了战略务虚会，对于未来五年进行铺排，我们也希望未来中国海外仍旧是一个以利润为先，保持利润、净利的持续稳定增长，而且在行业内能够做到一个领先的公司。在规模方面我们会服从利润增长的需要，未来企业利润我们肯定是希望持续稳定增长。如果一定要问到规模的情况，我想未来三年之内，至少两位数以上增长是一定的，但至于多少，还要具体看市场情况。
2、关于股市，股息增长12%，之前说有一些沟通，觉得派息率27%左右，还是行业偏低的水平，之前你们说过，可能会去到30%这个水平，但是去年看不到，今年会有机会吗？关于毛利润方面，今年做到37.8%，有些项目毛利润真的很高，我们怎么看这个趋势，因为你们主要集中在净利润方面，在毛利润跟净利润都还是很高的水平，我们2019的毛利润和净利润的发展方向是什么？
答：第一个关于股息率的问题，我们今年派息的绝对额增长了12.5%，比利润的增长幅度要大的，派息率达到26.6%左右，行业内也不算高，我们也说过，会尽量去到30%这个水平。我们今年派息也派了将近100亿港币现金。我们纠结的是先侧重于企业的高速发展，把钱暂时先拿去投资、买地，还是先给股东派息，我们也是想要为股东创造更多的效益，我们也会去平衡这个问题。只要企业运营正常，我们企业的派息一定也会逐步上行。最终派息结果还是要根据我们的策略和现金的回款，比如我们希望稳的话，派息就会高一点，但我们希望能够更加进取一点，派息也会稍微低一点，但是也不会太低，我们管理层在综合考虑，在对公司有利的情况下，也希望给投资者以回报。
毛利润和净利润的问题，我们公司始终还是注重净利润率，内部的所有考核指标、KPI指标，很少去关注毛利润率，而且各家单位的考核指标不一样，包括成本和费用的科目、口径各家单位也不一样。我们考核地区、公司、项目，觉得净利润率是最终的一个结果，是股东能够真实拿到的，所以净利润率是我们考核的主要目标。今年公司的净利润率也是创造了一个最高，我们核心净利润率达到了21.6%，也是近五年来最高的。当然毛利润率也是最高的一个值，大家也都会问未来能不能保持，我也只能说2019年毛利润率30%左右是没有问题的，但到底是什么程度，还有待观察，因为政府的一些限价政策也是不确定性因素。但总的来说，这几年我们的同行也做的不错，这一轮价格的上升还是比较快的，毛利润率也得到了提升，我们中海外对于行业内最高的利润的追求，这也是我们的目标，我们也是会全力以赴的。
3、一个问题之前可能市场环境比较松的时候，中海的发展没有民企那么快，净负债率也不会很高，但去年银根开始趋紧的时候，对中海反而比较有利，地价跌了，而中海的资产负债表很好。好像感觉这两三年其实中国房地产的资金都不会特别紧，很紧的时候又会有放松，所以如果2019年银根放松，可能对中海来说又不是一个很好的运营环境。想要请教一下，管理层觉得哪种运营环境是对中海最有利的？如果现在去判断政府的政策，无论是银根也好，还是其他大的政策，中海如果未来的1-2年还是在这种环境的话，该有什么样的方法去突破困局呢？第二个问题想请教一下，中海每年拿地金额占销售额不是很高，大约在三分之一左右，但每年新开工总量都是比买地总量多的，这可能就是资金占用比较多的原因。现在大概六七成的地都已经在建的时候，那么未来1到2年可能会回到集中拿地的场面，从土地储备来讲，是不是已经到周转率的顶峰，然后未来两年的增长都可能要依靠于回到买地的场面？
答：第一个问题，哪一种经营环境最舒服，其实我们没敢想，环境不是我们创造的，我觉得现在房地产进入了一个新的一个环境，整个行业也许在一定程度已经进入了下半场，我们可以看到增速明显放缓，去年整体的量只有1.3%的增长，虽然去年销售额还有12%的增长，但是曲线已经变缓了。所以房地产从高速增长到一个平稳发展的一个阶段，在这个过程当中，政府的政策，外部环境变化也很多，对企业来说，到底要不要规模，要不要坚持利润率，给我们带来很大的压力。对我们来说，还是坚持利润为先，财务稳健，所以我们觉得最差的环境下也得活下去，其实去年下半年我们对市场比较谨慎，包括宁愿不买地，也不能买错一块地。但是到现在这个环境，我可能会说，我们还是适当进去买地，因为现在市场环境比较稳了，但是去年下半年的时候，大家可以看到土地市场流拍很多，销售也特别慢，所以市场环境对于我们来说，不管怎么样，还是要做好自己。我们也希望能建立自己的核心竞争能力，市场不好的时候或者银根紧的时候，我们照样能够搞好底线建设。形势好的时候，我们又敢于更大胆的抓住机遇。所以对我们中国海外来说，风险意识很强，也很稳健，所以宏观调控紧或者银根紧张，我们比较习惯的，现在如果水放的比较多，大家都很有钱的情况下，我们能不能更有竞争力，或者说狠一点，这方面也需要我们去看的，所以我们希望在各个环境下都学会游泳。
第二个问题还是买地的问题，目前我们土地储备9100多万平米，包括中海宏洋，在建是5000多万平米，目前行业内的大部分企业，应该说手头真正没开发的土地都不多，因为国内一般来说有两年或者一年必须要求开工的要求，作为中长期土地储备，其实从目前的法律法规来说，可能性也都不大。如果说谁有土地够十年开发的，政府肯定就收地了，五年以前都有的，但现在可能性都不大。所以现在各家也都差不多，很多的量还是要靠当年买地形成的。
我们一个简单的算法，我们希望至少我们买地的量（货值）还是要超过销售的量（销售金额），这样才会有发展。因为我现在买的地是会转化为一年两年以后的可售货量，所以公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售的，这是对我们来说是个底线。至于这个增长率到底增多少，那是我们觉得要看市场和财务状况的。但是一般来说，不希望低于底线的货值。它是一个简单再生产所需要的原料，所以这是我们对土地规模的想法。
出于规模经营的需要，今后的这几年，无论是公开市场，还是非公开市场，我们会更加努力。那么除了公开市场以外，实际上我们在一级开发一二级联动，包括城市更新，以及和中建集团的一些战略协同的机会，我们还是比较有信心能完成这个任务。
4、今年的商业物业增速蛮高的，有38%，想请教一下管理层，未来几年对商业物业这一块的发展会进一步侧重吗？
答：中海的商业地产是作为中海集团三大产业集群中的一个重要的战略组成部分。一方面我们是关注城市运营。同时刚才颜总也讲，我们企业是非常稳健的，主席也经常讲，我们的持有物业的业务是我们穿越经济周期的一个压舱石。同时我们要应对市场的不确定性，积极的配置和调整结构，实行产业升级。
2018年在我们商业团队的努力下，我们录得了40亿港币的收入。实际上2018年我们新增的项目并不多，大家也都知道商业项目租金增长无外乎两方面，一方面是我们自己的增量，还有一方面是我们存量效益的提升。实际上去年我们自己的增量并不多，但是我们在存量上挖了不少的溢价，所以去年整体的表现还是比较喜人的。那么对于集团整体的战略安排，我们的使命就是要构建具有国际一流标准的商业资产平台。然后去年是40亿港币，2020年我们要实现50亿港币的突破，2023年要做到100亿港币。那么这个水平我们也扒了一下自己手里的资源，目前我们运营的项目是68个，今年的水平是40亿港币规模。那么到2023年，我们手里的资源是大概有140个项目，这个数字有挑战，但是在集团的大的战略铺排下，我们手中的资源，加上我们未来这几年发展的存量，这个规模我们相信是一定会实现。
另外我们内部最近是有一个比较新的提法。地产这块是今天的业务，商业是作为明天的业务，一定还是会加大投入。同时，我们还有一块创新的业务，是跟持有物业不太一致的教育板块。为实现集团这样的战略，每年大致会安排7-8%的投入，未来非常值得期待。
5、第一个问题，想问下关于在主席的报告书里面提到说去年其实有发了期权给管理层大概后来几年的话也会继续发期权，这边想问下有没有具体时间表，包括规模如何？另外的话，刚才未来的增长，我在想这个会不会可能其中瓶颈是在于负债率，因为我记得好像我们跟母公司这边是有一个40%负债率红线，我们是否短期可以突破一下或者中期可以突破下？
答： 2018年国务院国资委批准我们实行了期权制度，去年6月份实施了第一期，按照规定第一期量比较少，1%，它是一个十年10%的一个计划。24个月以后，也就是明年6月份，我们应该可以实施第二期。第二期的量是我们自己来定，但是总体十年内不能超过10%。所以第二期的量肯定会增加，所以我们的期权计划会持续会做下去。这对我们来说是激励制度里面很重要的一方面。我们没有搞其他的中长期激励。目前主要采用了期权制度，我们希望员工的这种成果，最后还是跟股东的利益绑在一起，直接反映在股价的提升方面。当然我们公司内部的激励机制里面，我们的分红比例应该比较大。这个是跟我们公司每个的经营单元以及每一个人的个人考核是密切相关的，所以它是一个综合的激励计划，但期权我们会持续搞。当然去年年底中国建筑也成为国资委大型创新世界一流示范企业的试点，有十家，这里面关于工资总额，关于激励机制，混合所有制等等都是可以全部试点。
我们也相信未来的机制方面，我们会更加市场化更加灵活。第二个问题刚才也说了，负债率的问题，我们设定了净负债率，一般情况下不超过40%，这是我们企业内部定的一个指标。因为今年是我们成立40年，在香港市场过程当中，包括在房地产行业经历了很多次的起起伏伏，我们教训最为深刻的是97年在在亚洲金融危机，在香港应该说我们规模当时相当大，土地储备也很多，在这么一种情况下，当时遭受了重创，企业的压力也很大。
后来定了一条规矩，在企业内部正常情况经营环境情况下，在手现金希望达到总资产的10%，净借贷比例一般情况下不超过40%，这是企业的内部经营指标，目前对房地产行业来看，这个指标可能是很保守的一个值。因为净负债率40%，行业内做到的不多。虽然过于保守，我们这几年也还没超过这个数。但其实我们跟董事会都已经报告，因为这个不是一个硬性的指标，所以我们也会未来根据企业发展需要，我们认为有市场，项目也好，有机会，在稳定性的情况下，我们适当的放开负债比例也是有可能的。但是在正常经营的情况下，我们还是会严守这条线的。所以不是一个硬性指标，我们希望还是保持中国海外稳健经营的特色。
6、第一个问题因为我们的目标里面，今年的新开工好像相对是低一些，增长8%。那么我们看一下，如果是要达到4000亿港币的目标的话，可能明年销售方面还要有百分之十几的这样一个增速。所以这块是怎么考虑的，是不是我们在新开工在过去几年已经有一个积累？
然后第二个问题，我们知道中海这么多年来有很多优势包括融资、管理、资本市场等。那么实际上中海以前在整个产品上的竞争能力是行业领先，因为以前比如做过一些ArtDeco这样一些产品，是引领了整个行业的趋势，以前中海产品也是不需要再做太多的营销，通过口口相传，就可以达到营销的效果。但是我们看到过去的几年，我们在毛利率方面确实做得非常的好。但是另外一方面我们看到我们的竞品，他们的这种产品竞争力、品牌各方面也有提升，感觉中海过去的优势好像有所收窄，这几年在这方面中海是不是也做过一些提升？
答：我们去年提出好产品、好服务，今年我们也提出了四好这样发展的路径，好产品、好服务、好效益、好公民，好产品，好服务才能产生溢价，所以未来取得更好的利润率，一方面得有溢价，比人家卖的贵一点，另外成本控制能力要高一点，费用稍微省一点，一个多卖点一个省一点，这是我们中国海外未来能够在利润率方面领先的最重要的一方面。所以好产品对我们来说是很核心的一个问题。
我现在先回答第一个问题，新开工面积刚才指引里面也说到8%的一个增长，现在是这样的，因为新开工是一个动态的指标，这个指标是按去年年底的我们铺排的现有土地，2019年要开的这么一个量。但是按照我们的运营节奏，一百米高的楼，买地到开工时间大约是六个月，180天到190天。刚才说卖楼是九个月270天左右。所以如果180天能够开工的话，也就意味着今年6月份以前买的地在年底都是能开工的。
所以我们正常这个量应该不小，因为我们前面买的地就摆在那里，去年1700万平米，如果上半年的话稍微哪怕少一点，是七八百，对吧？绝大部分都是在今年年底开工。所以这个数字是不止的。他只不过代表了12月底，我们已经安排了新开工的面积到底是多少，所以最终肯定会有30%-40%的增长。这是我们自己里面内部铺排的，我们希望在规模方面保持持续增长的一个核心的问题。因为投资已经增加了25%摆在那里，所以新开工也不会低于这个数。
第二个问题，我们现在还是认为我们的产品还是比较优秀的，我们的毛利润率是比较高的。如果客户不认可就不会比别人贵一点来买你的产品，这种情况还在继续。实际上我们的销售均价水平还在上升。在一些指标上面，比如说2018年我们是绿色建筑的第一名，这个是需要投入的，所以今年我们产品的主题就是推行智能家具，一些大的IT机构在合作，继续保持领先。当然了就是最近几年不像过去一样去看产品，只有一家，一枝独秀去看中海。这个就像手机，原来有三星今天又有苹果，还有华为等等，百花争艳的话当然某一家就没有那么鲜艳了。但是我们还在努力继续保持产品领先优势，实际上这也很大程度上保持净利润的优秀。
7、去年咱们期权的期权激励到位，然后今年也是第一个审核年度，我想问下有哪些业绩上或者其他数据方面要求才能行权？第二个问题就是也看到今天包括像物业公司、宏洋公司也都有到场。想问一问就是通过宏洋在三四线的一个发展策略，未来的宏洋对咱们中海的盈利贡献，会不会有一定增加？
答：第二个问题，因为涉及到中海宏洋，我不能替他们回答，他们是明天有一天的路演。我们应该说互相协同，希望他们发展的更好。各有各的发展道路，并不是说三线都不行。三线里面城市分化在加剧，很多的三线城市有可能变为准二线城市，甚至有可能成为二线城市，所有的二线城市也并不是都是好的，还有些二线城市可能变为三线城市，大家就看看谁的本事大，在城市里面找到更大的机会。
第一个问题还是期权激励的问题，行权条件，行权条件的之前也都问过，其实给我们规定的还是挺多的，我们因为要到明年才行权，它要锁定24个月才能初步释放。那么跟我们的几个核心指标都是挂钩的，这里面既有增长的指标、销售指标，也有一些净利润率达到一些指标。到明年我们第一期行权的时候，它会累计来看到底怎么样。但总的来看，你们放心，如果没有增长成熟的不好，肯定是没戏。但是具体的数字没有透露，等什么时候能够给大家做交流的时候，可以把这些定量的一些数据告诉大家。但是不低，有压力的。
8、回到商业地产里边，就看到公司是比较给力去发展，对回报你们这边会有什么预期？
答：我们应该很有信心了。有两条我们是肯定的，一条是在未来的两三年之内，租金的收入要翻一翻，同时你可以看得到我们今年的毛利润，如果你对比过去年出租的毛利润率，我们今年上涨明显，当然有很多的因素，比如渡过培育期，但是还有一点是我们会稳步的提升回报水平。同时，也会对这一块倾斜更大的精力。各位如果有兴趣商业物业，可以加入我们商业物业的一些比如说买进卖出、调整结构，这个都很好。