写了这么久的公众号，总有人会问我一些啼笑皆非的问题，比如江北核心区会不会成为下一个桥北，或者江北核心区房价会不会超越河西。
最近正好比较闲，统计了一下5年后江北核心区到底有多少二手房可以出售，并认真的梳理了一圈这些楼盘和板块。
乍一看，5年后整个江北核心区的房源数不少，有3.8w套，其中却有相当比例的投资客，可能未来面临着扎堆出货，这种可能性确实比较大，这些有赖于宏观的，诸如规划、产业导入的实现，这是基础。
不过今天呢，我们不讲宏观，从相对微观一些的角度，来对比一下江北核心区和桥北以及河西的差别。
先看看江北核心区未来要在二手房市场上刚正面的这些楼盘有哪些细微差别。
一、隧道口片区
长江隧道口片区是目前整个江北核心区最成熟的片区，已交付正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际、江与城四个小区，已售罄楼盘卓越大江，在售楼盘江畔都会上城、启迪水木滨江和保利江汇。
义务教育阶段的学校有南京一中江北新区分校以及未来即将开办的南京一中江北新区教育集团七里河片区配套学校。
主要的轨道交通配套是已经开通的10号线临江站、浦口万汇城站，在建中的11号线浦口万汇城站、七里河西站，规划中的15号线天浦路站、临江站。
隧道口片区最大的优势是成熟，长江—七里河双河系景观，南京一中江北新区分校是整个核心区唯一出成绩的学校。
最大的劣势是没有想象空间，甚至为数不多的高端商业、商办：垂直森林、冰雪世界、福中智慧城都一定程度上受到烂尾传闻的困扰，从规划上也能看出来，隧道口片区都是以大地块为主，这跟核心区的其他区域是完全不同的。
1、江与城
江与城总共有2243户，是整个核心区浦滨路以东唯一一个小高层住宅，户型设计紧凑，比较符合现阶段江北核心区的刚需定位，紧邻七里河，景观资源不错，学校、地铁都在门口，尽管目前没有兑现，但是都已经有了时间表。
至于大家一直宣传的江与城品质，我觉得就那么回事吧，当然肯定是对得起3w块钱价格的。另外限价3.05w的情况下挖了两层地下室，也导致标准层的价格有一点点超前。
2、江畔都会上城
江畔都会上城一共1699户，自带商业，已经确定引进山姆会员店，这是目前隧道口板块唯一比较确定的商业。江畔的户型设计紧凑，89-140㎡基本上就是刚需的最佳户型选择，反正核心区90㎡以下的三房户型现在是数的过来的。
江畔的缺点是容积率略高、楼间距比较小，另外江畔商业的对面是一个垃圾中转站，有传言要搬走，不过还没有消息，先放在这里吧。
3、卓越大江
卓越大江是从世纪金源地块拆出来的一个小地块，只有5栋楼608户，1、4、5栋观江景观极佳，无遮挡，户型设计不错。
缺点就是地块略小，不太规整、呈现出奇怪的三角形，另外地块南侧是横江大道快速路，部分楼栋有一定噪音困扰。
4、润江城
润江城是一个已经交付的小区，供1972户，正荣这个开发商非常擅长偷面积，正荣润江和润锦都是其代表作，润江城的套内实测面积要达到产权证的90%以上，因为比较靠近长江，也有江景加持，过去几年，润江城都是江北核心区的房价天花板。
当然这种偷面积肯定会对外立面带来一定程度的损坏，随着时间的推进，这种负面影响会逐渐显现。
5、润锦城
润锦城毗邻江与城，也是已经交付的小区，共2114户，目前在江核，二手房价格紧追润江城，跟润江城一样的开发商，一样的偷面积。
优缺点跟润江城也差不多，目前稍弱的就是距离地铁10号线远了那么一点，毕竟11号线还没有通。
6、雅居乐滨江国际
作为核心区第一代豪宅，不得不佩服雅居乐的勇气，尤其是雅居乐一期，竟然做了全社区的大户型，没有一套低于200㎡，到后面几期才比较接地气的做了一些150㎡以下的“小户型”，小区内部的公共区域逼格满满，作为核心区唯一的高端住宅，这两年随着核心区人气渐旺，也逐渐被人接受。
当然雅居乐的外立面实在太丑了，甚至在江南或者江心洲看江北都会显得非常突兀，橘红色外立面还带一个尖顶。。。另外，过于超前的定位，会导致雅居乐在其强势期内价值无法得到充分体现，这点可以从雅居乐目前成交的户型主要以140㎡和178㎡两种户型就能窥探一二。
房龄的问题是目前已经交付上市交易的几个二手房小区无法避免的，毕竟5年后，这几个小区（润江、润锦、雅居乐、华润、西江月）基本上都处于巅峰向下的阶段。
7、启迪水木滨江
启迪水木滨江目前已经开到最后一期，共1536户，两排共12栋楼，楼间距很大，样板间展示出来的素质也足够对得起3.2w的价格，靠近地铁口，出行比较方便。
当然启迪的主要问题在于户型比较弱鸡，一个刚需定位的楼盘，户型整体过大，户型设计理念也比同期销售的其他楼盘要落后半代，未来还要看开发商在公共区域是否能塑造足够的品质让买家来买单。
8、保利江汇
保利江汇是目前核心区唯二的两个江景房小区（另一个是保利西江月），小区体量不大，5栋楼474户，目前从样板间展现出来的素质还是不错的，户型设计也没什么太大问题。
虽然起步面积比较大（128㎡），但整体是还是一个偏刚改的产品，除了江景资源，产品没有较周围竞品有质的提升。保利江汇距离地铁稍远一些，也算是一个小缺点吧。
二、政务区板块
政务区板块是未来江北核心区最快成熟的片区，已售罄楼盘长江时代、和光锦棠、江悦光年，在售楼盘花语熙岸、锦绣江来、千江凌云、天宸江樾、天宸云筑、金基映樾里和通宇林景润园。
义务教育阶段的学校有即将开办的南京一中江北新区教育集团新浦路区配套学校。
主要的轨道交通配套是已经开通的10号线南京工业大学站、浦口万汇城站，在建中的11号线浦口万汇城站、七里河西站，规划中的13号线南京工业大学站、兴隆路站和万寿路站。
政务区板块最大的优势是这边集中开发力度较大，几乎不会存在未来交付后教育、商业配套缺失的可能性，而且因为开发时间较晚，整体市政形象要明显好于隧道口。
最大的劣势是公共交通资源分布严重不均，短期仅有10号线通车，未来11号线也会因为整个研发、政务区走廊的存在，辐射居民区的能力大大削弱，而贯穿整个政务区的13号线最新计划是十四五期间动工，通车时间可能要8年以上，短期对于自住的家庭来说有非常大的影响。另外，产品同质化比较严重，也是个不大不小的问题。
1、大华锦绣江来
大华锦绣江来共15栋1016户，全社区小高层住宅、两梯两户，甚至102㎡的小户型也做了横厅设计，这种这种两梯两户的设计对于中间户的价值提升非常大，在目前核心区比较稀缺，距离10号线略远，11、13号线较近。
要说大华有什么缺点，其实也说不上来，顶多就是开发商平庸一些，价格在政务区这边也算适中，位置也不算最好，当然也不是最差，就是整体比较平庸，符合大华一贯的作风。
2、千江凌云
千江凌云一共5栋楼508套，凭良心说，千江凌云在样板间所展示出来的品质是目前核心区第一梯队的，当然，装修包的价格也是最贵的，起步面积稍大一些，居住的舒适度还不错。
不过，千江凌云首次开盘没卖完，这跟其价格略高、位置略弱以及首开大户型较多有关系，而且作为上半年最后一批上市的政务区楼盘，大家对政务区产生了一些审美疲劳，另外距离10、11号线都很远，短期出行会有一些影响。
3、长江时代
长江时代其实是4个楼盘，但是我真的分不清楚谁跟谁，估计以后二手房上市了大家也都会统称他们为长江时代吧，所以看着多，有2308户，其实每个地块都没有多少。
很多人诟病招商产品差，但是从样板间里看其实跟周边几个楼盘差不多，反正1000多块钱的装修包大概也就只能做成这样吧。位置上中规中矩，距离10、11大概都有一站路，不算远，也不近，倒是以后13号线通车了，长江时代还是个地铁盘。户型没什么槽点，当然也没什么亮点。
跟启迪一样，开发商口碑差，业主更要关注施工阶段的质量，否则长江时代攒下的一点价格优势未来会荡然无存。
4、花语熙岸
花语熙岸是政务区板块第一个上市的楼盘，全社区18层小高层，1440户，据说最近要换物业，如果顺利换成万科，应该是件好事。
花语的劣势是其靠近江北大道快速路，会有一点噪音影响，另外户型稍大，功能性比周围竞品差一些，当然，还是那句话，在绝对的价格面前，这种差距不足为虑。
5、江悦光年
江悦光年小区不大，6栋楼447户，户型排布合理，前后都是学校，视野无遮挡，中央景观据说也不错，万科物业就更不用多说了。
但是户型设计一般，小户型强行做横厅一般效果都不会太好，装修比较一般，不过就1600的装修包，要求也不能太高，因为万科品牌的存在，未来应该会比周边竞品要稍微吸引眼球一些，但是质的差距还看不到。另外，在13好像通车之前，小区住户乘坐地铁不不是太方便。
6、和光锦棠
和光锦棠一共8栋楼811户，优点是比较靠近10号线地铁站，户型设计上，飘窗超级多，能设计飘窗的地方都设计上了。
缺点嘛，也没什么缺点，就是个很普通，很普通跑量的产品。
7、通宇林景润园
佛系开发商+小地块+紧邻快速路，看后面上市的价格吧。
8、金基映樾里
金基的牌子不用多说了，虽然万科也是大牌，大牌跟大牌还是有点区别，万科的牛逼之处在于这个无下限的时代他能守住下限，金基牛逼之处在于他能守住上限。地铁口+金基+会所，其他的还不知道，520套，也不是太多。
缺点嘛，就是价格肯定是超过核心区所有楼盘，至于高多少，拭目以待吧。
8、天宸江樾
天宸江樾的位置还不错，在10号线地铁口，户型设计偏刚需一点，价格虽然贵一点，问题也不大吧。
看了样板间，装修实在不行，比千江凌云和保利江汇差一截，不过位置压倒一切，刚需盘，有地铁就是一大胜利。
9、天宸云筑
同样的价格摆在天宸云筑上就要差点意思了，户型偏大，但是产品素质明显要弱一点，短期也没有地铁，当然，抱着4w以下买核心区的态度是没有问题的。
常言道，每个人的成功离不开时代背景，其实对于楼盘何尝不是，如果天宸云筑能够成功，唯一的原因，大概就是他生在江北核心区吧。
三、商务区板块
商务区板块是目前江北核心区最炙手可热的片区，尽管从目前的新盘价格上还无法看出其突出的地方，但是建议大家关注一下云江印月隔壁地块的毛坯限价，这块地，今年下半年会完成出让，目前商务区已售罄楼盘有绿地海悦、大华云江印月、华润国际社区，在售楼盘中交锦方和扬子江金茂悦。
义务教育阶段的学校有即将开办的南京一中江北新区教育集团第一小学。
主要的轨道交通配套是在建中的4号线滨江站、中央商务区站、浦江站，在建中的11号线七里河东站、中央商务区站、广西埂大街站，规划15号线闻涛广场站、沙滩广场站、滨江站，规划13号线滨江站、中央商务区站。
商务区板块最大的优势是这边集中整个核心区几乎所有的高端配套，如扬子江会议中心、江北新区市民中心、南京图书馆、南京美术馆、启龙亲江公园，数座摩天大楼，地铁路网密集，这里未来极有可能成为第二个能够代表南京现代化城市形象的区域。
这边的主要劣势是由于公路网（扬子江隧道、长江隧道）和自然水系（长江、七里河），如果不能成为城市发展的中心，那么其在交通上的割裂感会非常强，在这边的宜居程度也会略低。
1、中交锦方
中交锦方是目前商务区唯一在售的楼盘，9栋楼544户，也是整个商务区第一个偏改善的社区，第一次销许已经下了，名也报了，就等清册摇号了。尽管中交的牌子很一般，但是物业是绿城，那是极好的。
不过产品素质距离改善还是有点远，国产品牌用的比较多，不少装修用才比较混乱，毕竟不带装修包，开发啊也没动力做好装修，另外户型设计水平也参差不齐。未来110㎡、140㎡两种户型估计会比较抢手。
2、绿地海悦
绿地海悦地块比较多，1650户，绿地是中央商务区的操盘手，所以拿到的特权也不少，商业还没什么动静，住宅已经清盘两年并交付了。讲道理绿地海悦的装修品牌真的很好，都是大牌子，甚至客厅背景墙、玄关柜、主卧的衣柜都是交付的。
但是无奈什么叫一手好牌打了个稀烂，装修施工实在做的太差了。另外户型比较多、比较凌乱，社区定位不清晰，也算是个缺点吧，当然还是那句话，绝对的价格面前，没什么好说的。
3、大华云江印月
云江是个小社区，只有4栋楼429户，大华拿到这个地块应该说还是挺幸运的，小区定位比较清晰，就是纯刚需，户型设计也比较贴合定位，两种户型设计也没什么问题。
当然，品质就真的谈不上了，清水样板间，就真的清如水，物业嘛也是大华自己的，估计以后想换也不大容易，毕竟小区太小了，没人愿意接吧。
4、华润国际社区
华润的位置是独一无二的，4、11、13三地铁交汇处，三个地块1679户。早期的房子是毛坯的，后来也做了部分精装修，那时候还被不少人嫌弃，后来这些人都后悔的不行，之前看过一组统计数据，华润过去几年每年的涨幅都有个三五千吧。
不过华润的外立面实在是太丑了，核心区第二丑吧，第一是雅居乐，另外初中学区也是一大痛点，被划到浦厂中学不知道以后还有没有机会回来了。
反正华润的强势期还有两年，等到后期绿地、金茂上市了华润的位置优势就不会太明显了。
5、扬子江金茂悦
扬子江金茂悦其实是从绿地地块中切出来由金茂负责操盘的，金茂一开始就挤牙膏一样的开盘，甚至2018年还搞出了一次1%的中签率，金茂一开始的品质也是很好的，户型也是从89㎡小三房开始，最早一批的金茂悦89大概率也会是商务区未来最容易卖出高价的户型。
不过嘛，到了后来，涨价幅度被限死，金茂悦C6也开始各种装修降标，正好也碰上了一群比较刚的业主，维权大战持续了大半年。
目前绿地、金茂都有部分街区完成交付，如果说对标润江、润锦不太合理，那么绿地、金茂对标华润国际社区并实现小幅超越的目标是不过分的。
四、青奥板块
青奥板块位于长江隧道南侧，因青奥体育中心坐落于此而闻名，青奥板块是江北核心区下一个即将大规模开发的片区，今年五月份拍出了颐居G11地块，毛坯限价3.2w/㎡，今明两年青奥板块的土地供应比较充足，板块内已售罄楼有保利西江月、中海左岸澜庭、金地风华国际。
主要的轨道交通配套是已经开通的10号线临江站、浦口万汇城站，在建中的11号线浦口万汇城站、森林大道站，规划中的15号线青奥体育公园站、临江站。
青奥板块最大的优势是长江—城南河双河系景观以及青奥体育公园、训练中心等公共配套设施丰富。
最大的劣势板块内最优质的地块基本出让完毕，后期待出让地块相对来说位置稍弱。
1、保利西江月
尽管孤悬城南河以南，但是必须承认，保利西江月的位置是整个青奥板块最好的，双河系景观，确保绝大多数楼栋都能分享到这种稀缺的景观资源，但是保利却把这种得天独厚的资源浪费了，做出了保利西江月这种极刚的楼盘，实在无法想象这个地块如果5年后再出让会是什么样。
反而是楼盘定位又导致地块远离地铁站、不近学区的缺点被无限放大，未来即使15号线通了、学区定了，大概率也是要比中海、金地弱一些。
2、中海左岸澜庭
中海是一个超级地块，共3002户，单地块的户数是整个核心区最多的楼盘，未来大概率也不会有哪个小区规模超过中海了。中海毗邻城南河，景观资源仅次于保利西江月，精装小区，前两天看了一个验房师发了段中海验房的视频，被喷的一塌糊涂，这个纯属博眼球，你有病他有药，不喷谁找他验房呢，就3w的小区，要求不要太高。
大小区最大的好处就是社区内的景观会容易做，这点中海左岸算是抓住了。
中海的问题也确实在于地块太大了，每个小区未来挂牌出售的房源比例是一定的，但是邻居多了，就意味着直接竞争对手比较多，而且大小区的管理难度要大一些，对物业公司的要求更高一些，没办法，鱼和熊掌不可兼得。
3、金地风华国际
金地风华国际一直是核心区最低调的楼盘之一，另一个是绿地海悦，1589户其实并不小，但几乎很少看到这两个小区的业主发言。虽然是刚需盘，两梯四户带连廊，但是金地的连廊是我见到的核心区最漂亮的连廊。
金地的口碑一直不错，不过看了前段时间下雨后金地业主维权的视频，我暂时收回这个判断，基本上维持3w块钱的楼盘，有差别、但是没差距的判断。
相比于中海，金地缺少一些景观资源，但是户型设计上比中海要稍微弱一些，所有户型都是单阳台，是不应该的。
总的来说，看着隔壁的G11的限价，这几个小区的业主都可以放宽心了。
五、健康城
健康城集中整个核心区甚至是全南京最优质的医疗配套资源，鼓楼医院、省人医、省肿瘤、南丁格尔护理学院等。已售罄楼盘润辰府、悦辰府，五月份拍出的卓越G12地块，毛坯限价3.5w/㎡。
义务教育阶段的学校有南京一中江北新区教育集团第二小学。另外，南京一中江北校区（高中）和鼓楼幼儿园江北分园也在健康城。
主要的轨道交通配套是在建中的4号线浦珠路站、浦江站，规划13号线国际健康城站。
健康城最大的优势是医疗、教育资源丰富，高端就业人口众多，极大的拔高了整个江北的人居属性。
健康城的劣势是板块医疗资源相对集中，对于附近的居民未必是好事。
1、润辰府
润辰府是整个江北核心区目前唯一一个带洋房的社区，户型设计也不错，非常实用，一梯两户、两梯两户的设计逼格满满。
缺点嘛，就是过于靠近江北大道快速路，会有一定的噪音影响，另外底跃对于洋房价格的影响是比较大的，一定程度影响了投资价值，不过还是那句话，看看同板块的卓越G12，高层住宅也卖到4w了，似乎润辰府的价格还是挺友好的。
2、悦辰府
悦辰府跟润辰府都是正荣、卓越联合开发的项目，小区是目前核心区体量最小的小区，四栋楼268户，18层小高层是两梯两户、11层小高层是一梯两户，也没有快速路的困扰，还是比较宜居的。
缺点嘛，就是小区体量太小，物业100%不会认真打理，毕竟每年能收上来的物业费掰掰手指就能算得出来，当然你可能说核心区以后都是小地块，但是体量如此小的地块，以后核心区怕是也没有了。
六、研创园
研创园集中整个核心区的实体产业，如芯片、软件、农业研究等。应该说未来江北核心区能达到什么高度，其实很大程度上取决于研创园的产业集聚能到什么高度。
主要的轨道交通配套是在建中的11号线、规划中的13、15、17号线。
研创园最大的优势是产业资源丰富，高端就业人口众多，而研创园滨江区域由于绿水湾实地公园的存在，大概率会成为核心区唯二的高端住宅片区，而且相比于商务区大量的地下工程，这边的写字楼建设速度要更快。
研创园的劣势是划入江北新区直管的时间较晚，还有一些历史遗留问题需要逐渐解决。
1、佳源玖棠府
佳源玖棠府是一个跟中海左岸澜庭、江与城一个时代的楼盘，那哥俩都已经交付了，他还没卖完，虽然最早佳源卖的很惨，但是人家捂盘捂的好，现在也成了神盘，当然这离不开研创园板块的整体形象提升。
佳源严格来说其实人居属性并不好，虽然也算是地铁口、自带商业，但是产品密度高，户型设计也弱。但是，佳源两年没涨价啊，而青奥的保利西江月期间硬生生的涨了1w/㎡。
研创园五月份拍了一块地，新城G11，毛坯限价3.185w/㎡，所以啊，研创园的未来不可斗量。
2、金基江畔月明
金基的位置短期看确实比较偏，配套不充分，甚至周围还有待*迁拆**地块，但是买房子，就是这样，要比别人多看一步，还是上面说的，金基+会所+地铁口+研创园二期，这个盘是今年下限最高的三成首付楼盘。
至于未来金基江畔月明如何，我也不随便预测，回头关注一下研创园二期的拍地情况。
其实呢，上面花了七八千字，来对整个江北目前所有交付/在售/待售的楼盘做了一个简单的描述，并不是为了突出谁好、谁不好。仅仅是为了告诉大家，相比于桥北、东郊小镇、板桥等一些长期滞涨的楼盘，整个江北核心区三十多个楼盘所能够提供出来的产品丰富度是完全不同的。
有的人喜欢江景，那你只能买保利的两个盘；有的人就想要两房，那么润锦、华润国际和中海左岸就是为数不多的选择；有的人追求会所，也只有金基能够满足需求。
尽管这些小区体量有大有小，但是最大的小区也就是雅居乐滨江国际的4469套和中海左岸的3002套，相较于那些超级大盘三四万套的体量还是要小很多。
而那些长年站岗的板块一定满足以下几个特点：1、小区体量极大，产品同质化极其严重，动辄上千套房子在卖；2、板块人口密度极高，缺乏大型市政资源或极度依赖少量交通配套；3、开发较早、规划无序，且无改进空间。
所以，你觉江北核心区符合上述那一条呢？
至于江北未来房价会不会超过河西，这个问题我不好回答，也许会，也许不会，但是有一点可以肯定，未来江北超过河西的房子一定不是今天大家买的这些楼盘，现阶段的这些楼盘，产品的素质并不足以支撑高房价，所以啊，大家不要太鸡血，妄图通过去买一两套房子实现一夜暴富、弯道超车的还是 洗洗睡吧 。
从江北核心区目前的操盘思路和进度看，还是比较讲究速度和秩序的，大概率也不会出现2019年河西南星八客结束后突然出现的跳跃式发展。
所以啊，江北核心区沦为桥北的概率是极低的，超越河西的概率暂时也并不太大。