随着“房住不炒”政策的贯彻及地方政策的层层加码，近年来，企业投资态度较为谨慎。一方面国企、央企凭借资金优势投资铺排迅速，一方面全国化房企补仓积极，充裕的可售货值将为企业销售带来支撑。
地产去金融化政策推进下，房企现金流天平将更多向经营端倾斜。存量规模的大小和存量结构的合理性，对企业发展的影响将愈发突出：销售去化的难易也决定了企业中短期流动性风险；项目市场表现力也将锚定企业中长期盈利能力与竞争序位。
润和城作为本土标杆房企，成立12年期间，在长沙通过招拍挂、收并购以及合作开发等多种方式积极拓展项目和扩张板块，目前商品房库存143万方，按照企业近一年商品房流速计算，可支撑企业近2.3年的销售需求。
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企业存量
企业存量143万方，2.3年去化周期
相较于偏安望城一角，润和城版图逐步外扩，企业在开福区芙蓉北开发润和国际广场、在高铁新城开发润和翰文府。版图扩大的同时企业月均去化以及库存量也逐步增加。
2020年全年润和城月均去化仅3.8万方，而近一年润和城月均去化达5.1万方，月均去化率有明显上升。
整体库存方面，润和城目前在长沙全市共计142.7万方库存，按照5.1万方的月均去化，润和城目前库存去化周期约2.3年，住宅去化周期1.4年。按照土地拿地到上市8-10个月的周期来计算，即使润和城一年不拿地也不会存在空窗期，整体库存保持在行业平均水平。
住宅项目上，润和湘江天地库存较大，但项目位于滨水新城，作为政府重点规划板块，购房者期望值较高，再加上润和城本身的品牌号召力以及润和湘江天地的项目优势，项目月均去化率达2.6万方，目前库存去化周期仅0.87年。
（润和湘江天地效果图）
商办项目上，作为润和首个高端项目，润和滨江湾虽为商业项目，但项目以滨江新城的区位优势为基础，打造了建面约260-1200 ㎡大平层，并开创了一种空间定制形式。
（润和滨江湾效果图）
同时，这是长沙首个以“帆船”为造型蓝本的建筑，也是首个大面积采用三银LOW一E玻璃的高端公寓类项目。再加上，项目用100米的江景面宽，100㎡的主卧，4部私家电梯入户，一整层一套房的最高配置，再次掀起了长沙大平层热度，库存去化速度或将持续加速。
企业整体库存去化周期低于行业平均库存去化周期，房企对库存处理较为积极，当然具体库存健康度如何还需要看周转率、库存压力等等。
02
库存周转情况
土储节奏有序，周转率逐步增高
润和城创立于2010年，实际上2008年润和城便已经在望城拿地，但真正大规模拿地的时间点在2013年。
（润和城在长沙拿地时间及建面）
自2013年开始，润和城通过招拍挂、收购以及合作开发等模式，每年拿下1-4宗地块，土储节奏较为有序。这样既能保证项目持续曝光，也能保证房企资金周转健康。
（各项目拿地及上市时间）
与土储节奏有序不同的是， 2008年润和城拿下第一宗地，但开发时间则到了2010年，入市周期高达2年时间，但2020年润和城拿下高铁新城地块，2021年1月23日开盘，入市周期缩短到7个月。润和城随着企业知名度增加，销售能力大幅增加，再加上其运营能力增强，周转率也逐步增高。
土储节奏有序，润和城存在空窗期的可能性较低，高周转下，库存呆滞可能性较低，整体库存健康度较高。
03
企业压力
高能级板块布局下项目销售能力强
高利润下企业库存压力小
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库存区域
多为城市发展方向或高能级板块
润和城主力布局区域为望城区，随后往岳麓区和开福区扩张，从润和城库存所在板块来看，其多为城市发展方向或高能级板块。
长沙2035年空间规划来看，长沙未来发展为东西向多点散发，具体来看，未来主力发展板块为高新区的麓谷、滨水新城、金桥枢纽板块、芙蓉北板块、高铁新城板块等板块，这些板块未来潜力较高。
从克而瑞栅格系统打分来看，长沙目前高能级板块主要位于三环内，但与长沙空间规划相符合的是，高能级板块逐步往西北和东部的望城和长沙县发展，主要是两大区域未来规划完善，再加上基建落地速度加快，整体能级大幅提升。
从润和城目前库存项目来看，未来潜力板块主要是滨水新城、金桥枢纽板块，而高能级板块则为高铁新城、滨江新城以及芙蓉北板块。无论是高潜力还是高能级板块都对购房者有较大的吸引力，项目的销售能力较强。
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库存竞争力
高性价比下，库存竞争力表现较好
优质板块布局下，润和城在库存竞争力方面也表现的较好。从开盘去化情况来看，润和城项目去化率基本保持在90%以上，部分项目甚至实现持续开盘即售罄。
润和城项目开盘去化表现
位于滨水新城的润和湘江天地，其月均去化达2.6万方，8次开盘去化率均在90%以上；润和滨江广场首开去化率达94%；位于金桥枢纽的润和山水郡多次开盘当天实现100%去化的傲人业绩。
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库存利润度
房地价差高，高利润度有效盘活房企资金
项目的利润如何从拿地开始，从招拍挂拿地项目来看，房地价差保持在4500元/平米以上，整体利润度较高，可有效的增加企业现金流。
招拍挂项目房地价差
润和城收购地块不多，以润和雅郡为例，其房地价差达4729元/平米。同时作为润和紫郡六期，项目前期积累了较好的口碑；再加上长郡月亮岛学校与其仅一路之隔。项目无论是价格还是品质都有着较大的优势，整体库存不用担心去化问题。
收购地块房地价差
房地价差较高加上逐步增加的周转率，润和城项目整体利润度较高，高利润的项目可有效的盘活房企的资金，同时，高房地价差可让项目具备较大的让利空间，在一定程度上减轻了去化库存的压力。
从板块布局，价格实现度以及利润度来看，润和城项目几乎无风险库存，这很好的减少了呆滞库存的可能性，整体库存压力较小。
润和城库存去化周期保持在近2.3年，房企对已竣工存货处理较为积极，已竣工存货占比基本都控制在行业平均水平之下，再加上有序的土储、逐步增长的周转率，高能级板块布局以及高利润，房企整体库存健康度较高。
来源：克而瑞湖南