雅居乐(03383)今日股价迎来大涨5.94%，目前报价4.1港元/股,不过相交于年内4月份高点13.22港元/股，股价跌幅近7成。目前市值仅170亿。要知道2020年雅居乐净利润达111亿。股票PE只有一倍多。
为何遭到市场抛售？
其中的原因，首先是房产市场客观环境不好。恰好港股今年熊市，流动性不足。容易惯性阴跌。
其次，国际评级机构穆迪11月4日将雅居乐集团控股有限公司(03383.HK)的评级展望从“稳定”调整为“负面”。投行有恶意做空的因素。
当然，核心还是现金流的问题。
在行业最为关注的“三道红线”方面，截至年中，雅居乐已成功达标“绿档”。分别为剔除预收款后的资产负债率68.4%，较2020年底下降3.5个百分点；净负债率45.3%，较2020年底下降15.7个百分点；现金短债比为1.18倍。
据雅居乐2021年中报数据显示，截至6月30日，雅居乐手持现金为571.6亿元，非受限现金仅为465.12亿元，而一年内到期的短期借贷就高达394.87亿元，现金短债比1.18，存在一定的短期偿债压力。截至今年四季度，雅居乐将有共计约130亿元人民币的债务到期，其中包括55亿元的境外债务，其余75亿元债务为境内银行*款贷**及项目*款贷**。对于明年的债务到期，雅居乐集团管理层曾表示正在沟通进行新的银团*款贷**，债券发行额度可以覆盖明年上半年的到期，后续将申请新的发行额度。
现金流紧张
虽说按照雅居乐的说法，未来债券发行可以覆盖负债，但现金流确实有问题，市场的负面消息不断。
11月6日，据湖北日报旗下极目新闻报道，援引武汉雅居乐国际家园项目施工总承包单位工作人员消息“目前开发商未支付的工程进度款已达1亿元之巨。”据悉，武汉雅居乐国际家园承包商称，因未支付进度款已达1亿元，本月至春节前，预计还将再产生1亿以上进度款，而业主方仍无可行的付款计划，垫资压力巨大由此造成无法及时支付材料款以及农民工工资，导致大量材料供应商及劳务停供、停工，总包方被迫于11月4日停工。
11月11日，武汉市江夏区住房和城乡建设局已责成江夏区建筑管理庙山分站调查核实：2021年11月9日下午14:51时我站工作人员到现场了解情况，据雅居乐国际花园项目负责人介绍：已经办理预售的楼栋现场未停止施工，而未开盘预售的部分施工标段，因开发商付款缓慢引发施工单位不满而暂停施工，开发商与施工单位正在就付款情况进行协商。
雅居乐的短期现金流的情况明显不乐观。雅居乐想起了港股上市的物业公司雅生活。来了一手债转股权。
此后，11月18日，雅居乐及雅生活发布联合公告，雅居乐集团全资附属公司远航金门（作为发行人）、雅居乐集团及附属公司担保人（作为担保人）与独家账簿管理人订立认购协议，据此，远航金门有条件同意发行本金总额为24.18亿港元的债券。
该笔债券可行使交换雅生活8799.13万股股份，相当于雅生活已发行股本6.2%。交换价为每股27.48元，较雅生活上日收市价22.9元，溢价20%。债券所得款项净额，将用作于一年内到期的若干现有中长期离岸债务再融资。
雅生活的债券发行，直接导致雅生活股价暴跌，自11月18号发售以来，股价从23元港元/股，跌至14元/股，跌幅近4成。
多次无证开工
因为雅居乐现金流的问题，雅居乐遵循高周转模式，出现了多次无证抢开工现象。
2019年10月，雅居乐房管旗下位于安徽省滁州市全椒县的楼盘雅居乐御宾府被举报存在“两证全无却施工”。据扬子晚报2019年10月报道，雅居乐御宾府于2019年7月开工，售楼处已完工开放，彼时在建叠墅部分。但全椒县住建局相关工作人员表示，雅居乐在2019年才拿到雅居乐御宾府项目地块，“目前没有领取到项目规划许可证和施工许可证”。
据澎湃新闻报道，2020年4月份，有网友爆料称，在南京市江北新区浦口区滨江大道绿水湾公园附近的雅居乐南京浦口G33项目正施工打桩，但似乎没有公示许可证信息，涉嫌无证施工。
据报道，该项目为建筑面积100万方(地上72万方)的城市综合体，包含住宅、写字楼、酒店、商业街和中央公园等，目前该项目在未取得施工许可证的情况下，因违规打桩28根，已被当地相关部门责令停工。
对此，雅居乐策划经理表示：“打桩主要是地块的试桩，在建的售楼处是有临时规划许可证的。这个项目属于南京市重点关注的项目，疫情影响下，整个市场环境经济不好，我们的复产复工都是跟着政府节奏走的。
损害购房者利益的行为
2019年3月，多家媒体报道，武汉雅居乐国际花园177名业主将雅居乐诉诸法庭，试图解决其精装修“困局”。据报道，雅居乐国际花园2018年3月底开盘，楼盘均价12800元/㎡，附带装修费2500元/㎡。但业主称，据公开招投标资料，装修公司工程造价每平米仅383元。值得注意的是，在后续维权中，据第一财经报道，“十几名业主在售楼部维权时，遭不明身份人员攻击”，其中一位维权者潘某被医院鉴定为第5、6前肋不全骨折，潘某随后被拘留了7天，并罚款200元。
2021年惠阳区雅居乐花园二期和四期业主反映，该楼盘旁发现了“墓景房”。部分知情业主已经提出，要求搬迁墓园或退房；同时，该花园四期还存在高铁噪音问题。
对此，开发商回应称，有关墓园问题拟协调当地村委会种植树木，对坟墓尽量进行遮挡处理；有关高铁噪音问题，经委托惠州市建设工程质量检测中心进行环境噪音检测，项目完全符合相关设计规范要求，不存在噪音污染。
据业主代表们反映，惠阳雅居乐花园是个问题较多的社区，业主们给它总结出一个顺口溜：一期废气，二期墓地，四期噪音，三期风水宝地。
业主代表向南都记者解释称，该社区已经开发的4期楼盘中，只有位于中间位置的3期是风水宝地，一期遭受到附近工厂废气污染，业主投诉后现已整改；二期在建设中，二期楼盘和四期中的部分楼栋，对面就是一个墓园，目测有上百个坟头，距离较近的楼栋直线距离只有几百米远，在客厅、卧室都可以看得清清楚楚；四期业主今年3月底已经收楼，因厦深高铁从四期旁边经过，最近只有85米，噪音超标问题引发业主投诉，至今尚未解决。
业主代表们认为，该小区开发商存在欺诈行为，其在售楼处没有充分、真实公开该小区的不利因素，相关情况已经被惠州市惠阳区房地产市场监督管理工作领导小组办公室通报并责令限期整改。