文/黄曦
进入九月以来，成都的新盘供应就跟打了鸡血似的，天天都有多个楼盘拿证，其中不乏一些关注度很高的热点项目。
今天，本来打算发一篇片区新闻，但是由于后台太多读者要求我们发前天（9月10日）刚刚取证的万科公园都会的踩盘报告，加上我两周前去万科公园传奇踩盘的时候就顺便也把公园都会一起踩过了（两姊妹在同一个售楼部）。
于是今天的踩盘报告就这样，没有一点点防备、也没有一丝顾虑的出现了。
项目基本信息
楼盘名称：万科·公园都会
产品类型：高层电梯住宅
总楼栋数：9栋住宅
面积区间：105~136㎡套三、套四
总户数：772
停车位：1132个
梯户比：2梯4户
容积率：2.0
绿地率：35%
装修程度：精装修
物管费：3.5元/㎡/月
物业公司：万科物业
开发商：万科地产
本次取证套数：380套
本次预售价：19276~24478元/㎡
本次精装标准：3699元/㎡
地段配套
板块非常宜居，配套还需等待
万科公园都会位于天府新区麓湖公园区板块内，楼盘地处新区新板块，周边道路尚未完全成形，很难描述具体点位，直接看图吧：
项目区位图
麓湖公园区板块，属于天府新区“黄金十字”的四大板块之一，是非常核心的板块，在之前的一些文章已经多次提到，本文不再赘述。
交通配套方面。
目前整个片区内部的道路网络尚未成形，绝大多数的内部道路都还在施工中，但外部的几条大路均已完全建成，包括天府大道、梓州大道、沈阳路和武汉路。
通过这几条干道可以非常方便的通达全城，其中武汉路更是连接成都两座国际机场的快速通道，到双流机场和天府机场的道路交通也非常方便。
麓湖公园区板块内部路网尚未建成
在板块内分别有两条地铁线，其中地铁1号线麓湖站，距离项目步行距离约1000米；将于明年通车的地铁6号线昌公堰站距离项目约1200米步行距离。都不算太近，通过共享单车接驳会更方便。
商业配套方面。
万科公园都会项目本身自带782㎡的独立商业，体量非常小，只能解决最基础的日常生活。更丰富的商业配套未来可以向东步行约600米，在昌公堰TOD项目解决。
昌公堰TOD效果图/图据@成都发布
此外，在武汉路南侧，即是天府新区“市中心”——天府公园东板块，项目也可以非常方便的享受到城市级中心商圈的大型商业，包括天府大悦城、天府国际金融中心、言几又国际文创中心、中海地标商业等。
教育配套方面。
项目东侧就紧邻规划的教育用地（包括小学和中学），但目前尚未修建，具体办学性质以及领办教育资源现在都还不清楚。
另外，项目地块的西北角有一个由开发商配建的12个班的幼儿园，未来小区业主子女可以选择就近入园。
这里需要特别说明的是，在天府新区，有很多新兴板块的教育规划目前都还没有兑现，针对已交付的小区通常都是划片到其他相邻片区已建成的学校入读。
例如万科公园都会在旁边的学校建成前，先期可能会划入附近元音书院或者天府七小或者天府五小等附近的学校入读。但是这种情况，并不属于稳定学区，将来本片区的学校建成之后，肯定会重新就近划片。
也就是说在天府新区很多尚未成熟的板块，学区划片在未来存在相当大的变数，大家在买二手房时，不要轻信对方口述的学区。
生态资源方面。
在项目的各项配套中，生态资源可以说是具有非常大优势的一项。
这不仅是因为天府新区本身就是一座公园城市的规划，更是因为麓湖公园区板块的公园规划和其他板块相比还有特别之处。
从上图可以看到，位于天府大道东侧的麓湖公园区板块，本身外围一圈就被公园绿地完全包围。而它最与众不同之处，就在于板块内部还有多条带状公园绿地纵横相连（其中也包括大家熟知的红石公园）。
这种整个街区内“小区-公园-小区-公园”相互穿插的规划，不仅在成都老城区没有，即使在天府新区这座公园城市，也非常罕见，具有很高的宜居属性。
当然，不仅万科公园都会，包括麓湖公园区的几个组团、万科公园传奇、中海麓湖公馆、中海新地块、德商地块以及昌公堰TOD项目的住宅，未来也都能享受到这样的生态资源配套。
产品规划
密度低、面积小，套三位置更好
万科公园都会占地约71亩，容积率2.0，共有9栋高层住宅（20F~27F不等）。
项目总平图
项目被市政道路分隔为南北两个地块。其中北地块有5栋高层住宅、1栋独立商业和1座配建的幼儿园，南地块有4栋高层住宅和1栋独立商业。
巧妙的楼栋座向分布，极大的减少了前后对视
万科公园都会在2.0容积率的土地上全部做了高层，使建筑密度低至15%，绿地率也超出了政府的规划要求，达到35%，打造了一个真正的高层低密度小区。
本次取得预售的楼栋为北地块的全部5栋高层住宅，均为两梯四户，每个标准层包括2个105㎡的套三户型和2个136㎡的套四户型。
每个户型面积控制较好，在有限的建面内实现更多功能，但同时也牺牲了一些尺度上的舒适感。
建筑面积约105㎡套三
↓
建筑面积约136㎡套四
↓
万科在户型设计上很有研究，这两个户型基本上都没有什么浪费空间。给我印象最深的，就是这两个户型的家庭公共活动空间的尺度比较大，特别是136㎡户型的厨房，我参观样板间后的第一感受就是“简直是180平米户型才有的大厨房”。
136㎡样板间厨房实拍
当然，获得了比较大的公共活动空间，势必也要牺牲其他空间，因此从户型图上也可以看到，每个户型的次卧室尺寸都偏小，也都没有独立的生活阳台。
另外，由于项目的建筑平面采用了工字型的布局，因此位于前面的105㎡户型会对136㎡户型的主采光面造成一定程度的遮挡，105㎡的小户型反而可以享受比136㎡的大户型更好的观景效果。
105㎡样板间实拍
136㎡样板间实拍
项目所有住宅均为精装交付，装修标准3699元/㎡，配置了新风和地暖，没有中央空调。其他主材也多选用了马可波罗、圣象、TOTO、摩恩等知名品牌，其中卫浴洁具还使用了汉斯格雅、杜拉维特这样的一线品牌，在市场上3000多的装标中比较少见，从品牌配置看是对得起这个价的。
价格及购买建议
项目首批次预售价19276~24478元/㎡，其中包含3699元/㎡精装，相比两周前取证的万科公园传奇，贵了一截。
为什么同样的地段，T4的公园都会比产品定位更高的T3公园传奇的价格更高呢？
这主要是由于公园都会的成本更高所致。据查，公园都会地块的楼面地价9415元/㎡，另外还需要配建幼儿园、市政道路和大面积的公园绿地，因此整体成本比公园传奇高了很多。
这也是为什么我两周前拼命安利大家要去摇公园传奇的原因，公园传奇的性价比真的太高了。
当然，虽然公园都会的单价高了，但得益于建筑面积小、户型紧凑，总价就能得到很好的控制。
按目前公布的预售价计算，105㎡套三的总价约204~255万元/套，其中有不少200万出头的房源，这几乎是未来可以买入天府新区黄金十字四大板块的最低门槛。
因此如果对地段、居住环境和品质有高要求的购房者，公园都会的套三产品非常值得关注。
但公园都会136㎡套四总价段在278~333万元，这与公园传奇165㎡的套四户型的总价段存在相当部分的价格重叠，建议套四购买人群对比后再做选择。
（来源：吴思竹，转载已获授权）