未来成都房价会呈现消彼长的分化，少部分房子涨价的背后，会有大批房子跌价。
后期能涨的房子，基本上集中在5+1区，剩下的近郊，远郊（包括天府新区），自求多福。
绝大多数购房者都会认为，楼市是个整体，涨的时候大家一起涨，跌的时候大家一起跌，只不过不同位置的涨跌幅度不同。
看上去很有道理，但我只想告诉你们，整体个毛线！！！
房地产现在要死不活，还在做相亲相爱一家人的美梦？
前段时间“城中村改造”政策重点只在超大特大城市城市展开，就意味着三四线楼市已经被战略性放弃了……
从楼市的角度看，各城市之间，已经开始做抉择了，保大不保小，只有大城市能抢救，小城市基本放弃。
房产从最早的第一个阶段：买房就赚，全国房价整体涨。
到前几年第二个阶段：买对城市还能赚，少部分重点城市的房价坚挺甚至上涨，绝大多数城市房价疲软阴跌。
到近两年第三个阶段：买对城市且买对房子才赚，重点城市房价跌也成为主旋律，只有少部分房子还能挺住。
房产游戏越来越残酷，先是城市与城市之间发生分化，然后是城区内部，城区与城区之间发生分化，这就是趋势。
而这个趋势带来是城市内部不同区域的房价表现差异。
趋势之下，要学会把买房的思路从激进换成保守。
一定是买近不买远：高新区+五城区＞天府新区、双流区、龙泉驿区、新都区、郫都区、温江区＞远郊
知道为什么要保守吗？
因为房子或者说城市建设早期规划，是在乐观的人口增长预期基础上开展的，但从目前的情况看，我们应该对人口增长持保守态度，即使是成都这样人口流入的城市，新增人口放缓也已经成为必然趋势。
没有人口去支撑新区和远郊的天量房产存量，新区和远郊的二手房会跌的很惨。
要知道，绝大多数城市发展模式，都是靠卖地融资支撑基建。
因为已经建成的主城区，老城改造*迁拆**需要付出巨额成本，所以在主城区以外，选择面积大且容易打造的土地资源就成为了难度低收益高的最佳选项。
就成都而言，前些年一些新区和远郊快速崛起，特别是天府新区在2020年巅峰时期“天新崛起，主城衰败”甚至都快成为成都楼市的主流观点，投资热，使得房价更是一路高歌。
卖地融资支撑基建这样的模式可以让新区及部分远郊快速壮大，但有一个突出的问题就是，重基建都沉淀在主城区。
这一点从成都的地铁就可以看出来。
这些新区和远郊，承载着人口转移和疏散任务，一般而言会先建设大量住宅，用较高的规划吸引人群买房。
然后用购房者的钱，去引进企业，建写字楼，满足大家的就业需求，最后再视财政情况，慢慢补足新城区远城区的基础配套设施。
但配套设施的补充属于软环境提升，是个只花钱但不赚钱的事情，再加上新区和远郊距离市中心比较远，建设配套设施难度大、成本高、收益低，所以城市对这些区域的配套设施建设并不太上心。
一般情况下，新区和远郊都是建好住宅，落地几个规划的配套建设后，只要房子卖的差不多了，各方势力就会匆匆前往下一个区域继续开发。
导致这些区域地铁、医院、商场等配套设施严重缺乏，大量的住宅和少量的配套。
在人口增长表现良好的情况下，这些为人口服务的配套还能逐渐补齐。
但如果没有人口支撑，这些区域好一点的能变成个“睡城”，差一点的甚至会逐步变成“鬼城”。
土地财政卖地融资这种高速城市化，过于注重住宅的供给，以及城市面积的单纯堆砌，以至于到目前大城市摊的饼已经太大了。
再叠加上城市发展的规划，是在早期人口快速增长基础上而设计，以现在的出生率和人口老龄化情况，大城市也已经完全没有了扩张的动力和底气。
这个时候，城市化的质量就成为了重点，所以我们可以近两年看到一系列的政策出台，以去年为例。
去年3月《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确提到要促进超大特大城市优化发展，中心城区人口密度高且人口持续流入的超大特大城市要有序实施功能疏解，同时，慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张。
去年7月《十四五”新型城镇化实施方案》，提到转变超大特大城市开发建设方式，积极破解“大城市病”，推动超大特大城市瘦身健体，科学确定城市规模和开发强度，合理控制人口密度。
去年12月，*共中**中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，其中又明确要求推进超大特大城市瘦身健体， 严控中心城市规模无序扩张。完善大中城市宜居宜业功能，支持培育新生中小城市。
现在楼市还能抢救的一二线重点城市，都已经把城市发展的重心从扩张到转变成了内涵提升。
新区发展变慢，老城改造投入加大，对城市的楼市而言，哪些区域利好，哪些区域利空，显而易见。
多数人失败是因为他们总想抄别人的答案，殊不知每次考试的试卷都不一样。
作为购房者的你们，如果还不转变购房思路，就是死路一条。
现在城市内部房价涨跌分化表现还没有太过于明显，但未来这个趋势会越来越明显。
如果说曾经天府新区是买房投资的风口，那么现如今5+1区就是不稳定的楼市背景下，相对稳定的购房选择。
因为目前成都，只有5+1区是整体住房需求量最大的区域，同时也是需求量和供应量，相对合理的区域。
至于近郊和远郊城区，必须正视一个问题，未来存量的房产高于实际的居住需求，人口增量的下滑对这些区域的楼市会带来巨大影响。
购房者是从众心态极强的群体，当意识到危险靠近，他们必然会抱团蜷缩在自认为安全的地方。
最后，成都购房者建议去看看微信公众号“不鱼说房”的历史文章，有很多成都楼市的具体文章以及成都的规划文件，对购房者很有帮助。